2つの用途地域にまたがる土地の建築制限
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丸山優太郎
丸山優太郎
日本大学法学部新聞学科卒業のライター。おもに企業系サイトで執筆。金融・経済・不動産系記事を中心に、社会情勢や経済動向を分析したトレンド記事を発信している

土地活用を検討する際、「どのような建物を建てられるか」という点は大切なポイントです。建物を建てる際に重要になる基準が「建蔽率(建ぺい率)」と「容積率」。都市計画法にもとづく用途地域は、用途の混在を防ぐことを目的としますが、複数地域にまたがる場合は少し複雑です。用途地域は13種類あり、4つの高さ制限もあります。

ここでは、土地活用における用途地域の建築制限、建蔽率(建ぺい率)・容積率、高さ制限などを解説しつつ建蔽率(建ぺい率)と容積率の計算方法も紹介します。

目次

  1. 1. 用途地域とは
  2. 2.建蔽率(建ぺい率)と容積率とは
    1. 2-1.建蔽率(建ぺい率)
    2. 2-2.容積率
  3. 3.建蔽率(建ぺい率)と容積率は用途地域によって上限が変わる
  4. 4.建蔽率(建ぺい率)と容積率の上限は条件次第では緩和される
    1. 4-1.建蔽率(建ぺい率)が緩和される場合
    2. 4-2.容積率が緩和される場合
  5. 5.【ケース別】建蔽率(建ぺい率)と容積率の具体例
    1. 5-1.一般的な住宅のケース
    2. 5-2.容積率が低い土地のケース
    3. 5-3.容積率が高い土地のケース
    4. 5-4.建蔽率(建ぺい率)が高い土地のケース
  6. 6.建蔽率(建ぺい率)と容積率にまつわる注意点
    1. 6-1.建蔽率(建ぺい率)と容積率以外にも建築制限あり
    2. 6-2.建蔽率(建ぺい率)と容積率をオーバーすると住宅ローンを組めない
  7. 7.用途地域にまたがる場合
    1. 7-1.建築制限
    2. 7-2. 建蔽率(建ぺい率)・容積率は加重平均
    3. 7-3.建物全体が片方の地域に収まっていたら
    4. 7-4.建築基準法での取り扱い
  8. 8. 用途地域は13種類
    1. 8-1.住居地域8種類
    2. 8-2.商業地域2種類
    3. 8-3.工業地域3種類
    4. 9. 4つの高さ制限
    5. 9-1.斜線制限
    6. 9-2.日影規制
    7. 9-3.絶対高さ制限
    8. 9-4.高度地区・高度利用地区
  9. 10. 防火・準防火規制の判断基準
  10. 11. 建物のプランは不動産会社とよく相談して決める
  11. 12.用途地域や建蔽率(建ぺい率)に関するよくある質問
    1. 12-1.Q:用途地域とは?
    2. 12-2.Q:建蔽率(建ぺい率)と容積率とは?
    3. 12-3.Q:建蔽率(建ぺい率)はどうやって調べるのか?
    4. 12-4.Q:建蔽率(建ぺい率)をオーバーするとどうなる?
    5. 12-5.Q:用途地域にまたがる土地の場合にどのような制限があるのか?
    6. 12-6.Q:用途地域は全部で何種類あるのか?

1. 用途地域とは

用途地域とは
(画像=sum41/Adobestock.com)

用途地域とは、建築できる建物の種類や用途・制限のルールをあらかじめ定めている土地のことをいいます。各自治体が都市計画法にもとづいて定める地域区分です。

ただし、すべての土地に定められているわけではありません。市街化を抑えようとする市街化調整区域には設定されません。用途地域は都市計画図に掲載されており、役所や自治体によってはホームページで見ることができます。

土地が一つの用途地域内にあれば、建蔽率(建ぺい率)や容積率などの計算、建てられる建物の種類などの判断は簡単です。

2.建蔽率(建ぺい率)と容積率とは

建物を建築する場合、土地ごとに建蔽率(建ぺい率)と容積率が定められています。建築に関する基本的な用語ですので意味を確認しておきましょう。

2-1.建蔽率(建ぺい率)

建蔽率(建ぺい率)とは、敷地面積に占める建築面積の割合のことです。用途地域によって建蔽率(建ぺい率)の上限が決まっているため、同じ広さの土地でも建築可能面積が異なる場合があります。例えば100平方メートルの土地があった場合、すべての敷地に建築物を建てられるわけではなく建蔽率(建ぺい率)が60%の用途地域あれば建築面積60平方メートル以上の建築物を建てることはできません。

建蔽率(建ぺい率)が設定されているのは、防火対策や住環境の配慮が目的とされているからです。例えば敷地面積ぎりぎりまで住宅を建てた場合、風通しが悪く火災時に隣家へ火が燃え移りやすくなったり景観が悪くなったりします。そのため、ある程度敷地にゆとりを持たせて建物を建てるように建築基準法で建蔽率(建ぺい率)が定められているのです。

【建蔽率(建ぺい率)の計算方法】
建蔽率(建ぺい率)の計算式は、以下の通りです。

  • 建蔽率(建ぺい率)=建築面積÷敷地面積×100

(計算例)
敷地面積100平方メートル、建築面積50平方メートルの場合

  • 50平方メートル÷100平方メートル×100=50%

この場合は、敷地面積の半分を使って建物を建てることになります。建蔽率(建ぺい率)が50%以上の土地であれば建築可能です。

2-2.容積率

容積率とは、敷地面積に対する延床面積の割合のことです。延床面積は、3階建てなら「1階床面積+2階床面積+3階床面積」というようにすべての床面積を足して計算します。延床面積には、ベランダやバルコニー、外階段などは含めません。建蔽率(建ぺい率)が平面的な広さに対する上限となるのに対して容積率は立体的な空間に対する上限といえるでしょう。

【容積率の計算方法】
容積率の計算式は、以下の通りです。

  • 容積率=延床面積÷敷地面積×100

(計算例)
敷地面積100平方メートル、延床面積(1階床面積60平方メートル、2階床面積40平方メートル)の場合

  • (60平方メートル+40平方メートル)÷100平方メートル=100%

この場合は、敷地面積と同じ延床面積の建物を建てるので容積率100%以上の土地であれば建築可能です。また1階床面積が60平方メートルの建物を建てるには、建蔽率(建ぺい率)60%以上の土地でないと建築できません。

3.建蔽率(建ぺい率)と容積率は用途地域によって上限が変わる

建蔽率(建ぺい率)と容積率は、以下の表のように用途地域によって定められています。用途地域の系統を大きく分けると「住居地域」「商業地域」「工業地域」の3つです。もし地域に関係なく自由に建築してしまうと、住環境が損なわれさまざまな不都合が生じかねません。そのため細分化した13種類の用途地域を定めることで都市としての環境保護を行っているのです。

自分の土地の建蔽率(建ぺい率)と容積率が分からない場合は、住宅の建築を依頼するハウスメーカーや管轄の自治体に問い合わせたりすれば教えてもらえます。

用途地域建ぺい率(%)上限容積率(%)上限
第一種低層住居専用地域30・40・50・6050・60・80・100・150・200
第二種低層住居専用地域30・40・50・6050・60・80・100・150・200
田園住居地域30・40・50・6050・60・80・100・150・200
第一種中高層住居専用地域30・40・50・60100・150・200・300・400・500
第二種中高層住居専用地域30・40・50・60100・150・200・300・400・500
第一種住居地域50・60・80100・150・200・300・400・500
第二種住居地域50・60・80100・150・200・300・400・500
準住居地域50・60・80100・150・200・300・400・500
近隣商業地域60・80100・150・200・300・400・500
商業地域80200・300・400・500・600・700・800・900・1,000・1,100・1,200・1,300
準工業地域50・60・80100・150・200・300・400・500
工業地域50・60100・150・200・300・400
工業専用地域30・40・50・60100・150・200・300・400
用途地域の指定のない区域30・40・50・60・7050・80・100・200・300・400

4.建蔽率(建ぺい率)と容積率の上限は条件次第では緩和される

建蔽率(建ぺい率)と容積率は、建物や土地の条件によって既定の比率より高くなる場合があります。それぞれの条件を確認しておきましょう。

4-1.建蔽率(建ぺい率)が緩和される場合

A・防火地域内で耐火建築物(同等以上の延焼防止性能を有する建物も含む)の場合
・防火地域内で準耐火建築物(同等以上の延焼防止性能を有する建物も含む)の場合
B・特定行政庁の指定した一定要件を満たす角地の場合

上表のケースに当てはまると建蔽率(建ぺい率)が緩和されます。A・Bいずれかに当てはまる場合は、建蔽率(建ぺい率)が+10%、両方当てはまる場合は+20%となります。

4-2.容積率が緩和される場合

A・建物内に地下室がある場合
B・建物内に駐車場がある場合
C・ロフトなどの屋根裏収納がある場合

上表のケースに当てはまると容積率が緩和されます。Aのケースは、床面積の合計3分の1までBのケースは5分の1まで容積率の計算から除くことが可能です。またCのケースでは、屋根裏収納の床面積が、同階の床面積の2分の1未満であれば除くことができます。

5.【ケース別】建蔽率(建ぺい率)と容積率の具体例

建蔽率(建ぺい率)と容積率の具体例を4つのケースに分けて敷地に対してどれくらいの広さの建物を建てられるのかを計算してみましょう。

5-1.一般的な住宅のケース

(計算例)
敷地面積100平方メートル、建蔽率(建ぺい率)50%、容積率100%の土地の場合

  • 建築面積の上限:100平方メートル×50%=50平方メートル
  • 延床面積の上限:100平方メートル×100%=100平方メートル

延床面積の上限が100平方メートルで2階建ての住宅を建てる場合は、1階50平方メートル、2階50平方メートルなどと割り振って設計することになります。建蔽率(建ぺい率)50%、容積率100%という数字は、一般的な広さの土地なら2階建てまでの住宅が十分に建築可能な水準です。

5-2.容積率が低い土地のケース

(計算例)
敷地面積100平方メートル、建蔽率(建ぺい率)50%、容積率80%の土地の場合

  • 建築面積の上限:100平方メートル×50%=50平方メートル
  • 延床面積の上限:100平方メートル×80%=80平方メートル

2階建てで1階を50平方メートルにした場合、2階は30平方メートルとなります。容積率が低い土地の場合は、総2階にするのが難しいケースもあるでしょう。

5-3.容積率が高い土地のケース

(計算例)
敷地面積100平方メートル、建蔽率(建ぺい率)50%、容積率150%の土地の場合

  • 建築面積の上限:100平方メートル×50%=50平方メートル
  • 延床面積の上限:100平方メートル×150%=150平方メートル

建築面積は、やや狭いものの容積率が150%と高いため、例えば1階50平方メートル+2階50平方メートル+3階50平方メートルの建物を建てることが可能です。全体では、延床面積の広い住宅建築ができます。

5-4.建蔽率(建ぺい率)が高い土地のケース

(計算例)
敷地面積100平方メートル、建蔽率(建ぺい率)60%、容積率100%の土地の場合

  • 建築面積の上限:100平方メートル×60%=60平方メートル
  • 延床面積の上限:100平方メートル×100%=100平方メートル

建蔽率(建ぺい率)が高い土地だと2階建てで50平方メートル以上の建築面積で建てる場合、以下のようなパターンから選ぶことができます。

  • 1階60平方メートル+2階40平方メートル
  • 1階50平方メートル+2階50平方メートルの総2階

建蔽率(建ぺい率)が高いと1階部分を広めにとってゆとりのあるリビングルームにできるのがメリットです。

6.建蔽率(建ぺい率)と容積率にまつわる注意点

建蔽率(建ぺい率)と容積率にまつわることで問題になるケースがいくつかあります。建築制限だけでなく住宅ローンに影響を与える場合があるため、押さえておきましょう。

6-1.建蔽率(建ぺい率)と容積率以外にも建築制限あり

建蔽率(建ぺい率)と容積率以外にも以下の4つの高さ規制があります。(詳細は、9章で後述)

建築制限内容
斜線制限通風や採光などを確保し良好な環境を保つために建築物の各部分に設けられている高さに関する制限
日影規制中高層建築物によってできる日影が近隣の敷地に一定時間かからないようにすることで日照を確保するための規制
絶対高さ制限第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、田園住居地域のみに適用される
高度地区・高度利用地区都市計画法で定められている内容に適合することが必要

6-2.建蔽率(建ぺい率)と容積率をオーバーすると住宅ローンを組めない

建蔽率(建ぺい率)と容積率をオーバーする物件の場合、住宅ローンが組めない恐れがあります。なぜなら建築基準法に反した物件は、金融機関の審査で担保価値がないか低いと判断される可能性があるからです。また、建築時に適合していても建築後の法改正でオーバーしている物件の場合は「不適格建物」として売却する際に価格が下がってしまう可能性があります。

中古物件を購入する場合は、十分に注意しましょう。

7.用途地域にまたがる場合

用途地域にまたがる場合
(画像=amosfal/Adobestock.com)

土地のなかには用途地域にまたがる立地もあるでしょう。用途地域にまたがる場合にどのような制限があるのかを確認しておきましょう。

7-1.建築制限

計画用地が用途地域にまたがっている場合は、過半を占める地域が建築制限の適用を受けます。例えば、「第一種低層住居専用地域」「第二種低層住居専用地域」にまたがっているケースでは、まずそれぞれの地域の敷地面積を算出します。敷地面積が220平方メートルで、第一種低層住居専用地域が140平方メートル、第二種低層住居専用地域が80平方メートルの場合は過半を占める第一種低層住居専用地域の建物用途の制限が適用されます。

7-2. 建蔽率(建ぺい率)・容積率は加重平均

土地のうち建物を建てられる面積の上限である「建蔽率(建ぺい率)」と建物の総床面積の上限である「容積率」は、それぞれの用途地域で土地面積に応じて別々に計算し平均します。これを「加重平均」といい、面積ベースで計算すると以下のようになります。

例えば、500平方メートルの土地で、そのうち300平方メートルは建蔽率(建ぺい率)60%、容積率120%の第一種住居地域内に、残りの200平方メートルは建蔽率(建ぺい率)80%、容積率300%の近隣商業地域内にあるとします。

用途地域,建築制限

この土地における最大の建築面積の式
300平方メートル×60%+200平方メートル×80%の340平方メートル

この土地における建蔽率(建ぺい率)の式
340平方メートル÷500平方メートル=68%

最大の延床面積の式
300平方メートル×120%+200平方メートル×300%=960平方メートル

という風に計算されます。

7-3.建物全体が片方の地域に収まっていたら

建物全体が片方の地域に収まっていたら
(画像=amosfal/Adobestock.com)

では、第一種住居地域と第二種住居地域にまたがっている土地で、片方の地域に建物全体が収まっている場合はどうなるのでしょうか。たとえ建物が第二種住居地域にすべて収まっていたとしても、過半を占める第一種住居地域の建物用途の制限が採用されます。したがって、第一種住居地域に建てられない建物を第二種住居地域に建てることはできません。

用途地域,建築制限

7-4.建築基準法での取り扱い

建築基準法第91条では次のように定められています。
「建築物の敷地がこの法律の規定による建築物の敷地、構造、建築設備又は用途に関する禁止又は制限を受ける区域、地域又は地区の内外にわたる場合においては、その建築物又はその敷地の全部について敷地の過半の属する区域、地域又は地区内の建築物に関するこの法律の規定又はこの法律に基づく命令の規定を適用する」(条文のカッコ書きを除いて簡略化したもの)

敷地の半分以上を占める部分が、属する地域や区域の制限を受けることになります。

8. 用途地域は13種類

用途地域は13種類
(画像=tacna/Adobestock.com)

用途地域は、全部で13種類あり建てられる建物の種類はそれぞれに異なります。大きく分けると「住居地域」「商業地域」「工業地域」の3つの区分があります。では、13種類の特徴や制限、建てられる建築物の種類などを見てみましょう。

8-1.住居地域8種類

住居地域には以下の8つの種類があります。

・第一種低層住居専用地域
低層住宅を建てるための地域で、高さが10メートルまたは12メートル以下に制限されます。床面積合計50平方メートルまでの店舗兼用住宅や、小さな公共施設、小中学校、診療所などを建てることができます。用途地域のなかでは最も厳しい規制が課せられています。

・第二種低層住居専用地域
主に低層住宅のための地域で、建築可能な建物は3階までと定められています。150平方メートルまでの一定条件の店舗の建築も可能です。第一種低層住居専用地域では難しいコンビニエンスストアも建てることができます。

・第一種中高層住居専用地域
中高層住宅を建てるための地域で、500平方メートルまでの一定条件の店舗や中規模の公共施設、病院、大学などを建てることができます。「絶対高さ制限」がないため、3階以上のアパート・マンションを建てることも可能です。

・第二種中高層住居専用地域
主に中高層住宅を建てるための地域で、1,500平方メートルまでの一定条件の店舗やオフィスを建てることができます。第一種に比べ、小規模なスーパーや広い店舗、オフィスを建てられるため、賑わいのある街並みにすることも可能です。

・第一種住居地域
住居の環境を守るための地域で、3,000平方メートルまでの一定条件の店舗やオフィス、ホテルなどを建てることができます。また、環境への影響が少ない小規模の工場の建築も可能です。北側斜線が適用されないため、中高層住居専用地域よりも規制は緩やかといえます。

・第二種住居地域
主に住居の環境を守るための地域で、1万平方メートルまでの一定条件の店舗やオフィス、ホテルなどを建てることができます。パチンコ店、カラオケ店や環境への影響が少ない小規模の工場の建築も可能です。第一種と同じく北側斜線の規制がありません。住居地域では最も規制が緩やかな地域といえます。

・田園住居地域
農地や農業施設などと調和した低層住宅の環境を守るための地域で、ビニールハウスや生産資材倉庫のほか、500平方メートルまでの一定の地域で生産された農産物を販売する店舗を建てることができます。10メートルまたは12メートル以下の高さ制限があり、第一種・第二種低層住居専用地域と同じような厳しい規制があります。

・準住居地域
道路の沿道等において、自動車関連施設などと住居が調和した環境を守るための地域です。1万平方メートルまでの一定条件の店舗やオフィス、ホテル、パチンコ店、カラオケ店などを建てることができます。また、小規模の映画館や車庫・倉庫、環境への影響が少ない小規模の工場の建築も可能で、用途が広い地域といえます。

8-2.商業地域2種類

商業地域には以下の2つの種類があります。

・近隣商業地域
周辺住民が日用品の買い物などをするための地域で、ほとんどの商業施設、店舗、事務所などを建てることができます。延床面積の規制がないため、場合によっては中規模以上の商業施設を建てることも可能です。近隣商業地域は住居系地域よりもかなり規制は緩やかといえます。

・商業地域
商業などの業務の利便増進を図る地域で、ほとんどの商業施設、店舗、事務所などを建てることができます。延床面積の規制がなく、容積率の限度もかなり高いため、高層ビル群の建築も可能です。都心部の繁華街やオフィスビル街などが該当します。

8-3.工業地域3種類

工業地域には以下の3つの種類があります。

・準工業地域
工業系の用途地域で、危険が大きく著しく環境を悪化させる工場(花火工場、石油コンビナートなど)の建築は禁止されています。住宅や店舗も建てることができます。商業系より規制が厳しく、住宅系よりは緩やかな傾向があります。

・工業地域
大規模な工場も立地している工業を中心とした地域です。どんな工場でも建てることができます。住宅・店舗は建てられるものの、学校、病院、ホテルなどは建てることができません。大きな工場の近隣に社員寮やスーパーなどがある状態が該当します。

・工業専用地域
工場業務の利便増進を図る地域で、どんな工場でも建てることができます。住宅を建てられない唯一の地域です。学校、病院、ホテル、福祉施設なども建築不可となっており、京浜工業地帯のような湾岸地域が該当します。

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9. 4つの高さ制限

4つの高さ制限
(画像=frenta/Adobestock.com)

建物の高さには「絶対高さの制限」や「道路斜線制限」、自治体によっては「日影規制」などさまざまな規制によって上限を設けられています。2つの地域にまたがる場合、それぞれの地域ごとに適用されます。

例えば、屋根の高さが2段になっている住宅を見かけることはないでしょうか。このような形状になったのは、土地が2つの用途地域にまたがっているという可能性もあります。規制や制限の種類は以下の4つです。

9-1.斜線制限

斜線制限は、通風や採光等を確保し良好な環境を保つために、建築物の各部分に設けられている高さに関する制限です。「道路斜線制限」「隣地斜線制限」「北側斜線制限」の3つの種類があります。斜線制限は建築基準法第56条で定められており、制限される高さの算出方法は用途地域によって異なります。

例えば、道路斜線制限の場合、住居系地域については敷地が接する道路の反対側の境界線から1メートルにつき1.25メートル、その他の用途地域については1メートルにつき1.5メートル上がる斜線の内側に建築物を収めなければならないと規定されています。

9-2.日影規制

日影規制は、中高層建築物によってできる日影が近隣の敷地に一定時間かからないようにすることにより、日照を確保するための制限です。日影規制は建築物の高さ制限があり、区域・建物によって下表のように定められています。

用途地域区分対象建築物
第一種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域
田園住居地域
軒の高さが7メートルを超える建築物または地階を除く階数が3階以上の建築物
第一種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域
第一種住居地域
第二種住居地域
準住居地域
近隣商業地域
準工業地域
高さが10メートルを超える建築物
商業地域
工業地域
工業専用地域
日影規制なし

9-3.絶対高さ制限

絶対高さ制限とは、上表の用途地域のうち「第一種低層住居専用地域」「第二種低層住居専用地域」「田園住居地域」のみに適用される高さ制限です。低層住居の環境保護や日照・通風確保を目的とした制限です。

原則として、10メートルか12メートルのうち都市計画で規定されている高さの限度を超えることはできません。建物の外壁または代用になる柱の面と敷地の境界線の間に都市計画で定められた後退距離を確保する必要があります。後退距離は1メートルまたは1.5メートルが限度です。

9-4.高度地区・高度利用地区

高度地区・高度利用地区について都市計画法では以下のように定めています。

「高度地区は、用途地域内において市街地の環境を維持し、又は土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度又は最低限度を定める地区とする」(都市計画法第9条18項)

「高度利用地区は、用途地域内の市街地における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新とを図るため、建築物の容積率の最高限度及び最低限度、建築物の建蔽率の最高限度、建築物の建築面積の最低限度並びに壁面の制限を定める地区とする」(都市計画法第9条第19項)

両地区の違いは、高度地区が建築物の高さの最高限度又は最低限度のみを定める地区であるのに対し、高度利用地区は「建築物の容積率の最高限度及び最低限度」「建築物の建蔽率の最高限度」「建築物の建築面積の最低限度」「壁面の制限」の4つを定める地区であることです。

10. 防火・準防火規制の判断基準

防火・準防火規制の判断基準
(画像=rosifan19/Adobestock.com)

用途地域以外の都市計画法にもとづく規制として、防火地域と準防火地域が定められることがあります。対象となるのは主に市街地です。これらの地域では、建物の階数や面積に応じて一定の耐火性能を持った構造にしなければなりません。

例えば防火地域では、3階建て以上の建物は(鉄骨)鉄筋コンクリート造や耐火被覆をした鉄骨造などの耐火建築物にする必要があります。同じ3階建てでも準防火地域で延床面積が1,500平方メートル以下であれば耐火被覆をした木造のような準耐火建築物でも認められます。

防火地域に関する規制は、土地ではなく建物ごとに判断します。2つの地域にまたがっている場合は、より厳しいほうが適用されます。しかし、土地の一部が防火地域であっても建物のすべてが準防火地域内にあれば、準防火地域の要件が適用されます。

用途地域,建築制限

11. 建物のプランは不動産会社とよく相談して決める

建物のプランは不動産会社とよく相談して決める
(画像=ronstik/Adobestock.com)

ここまで建蔽率(建ぺい率)や容積率、用途地域にまたがる土地の建築制限について詳しく見てみました。同じ広さの土地でも、地域ごとに定められた建蔽率(建ぺい率)や容積率によって建てられる延べ床面積は異なります。その建蔽率(建ぺい率)や容積率を決めるのが用途地域です。建物の大きさと建築部分の面積の上限は、各用途地域に応じた建蔽率(建ぺい率)や容積率で計算することが必要です。

高さ制限は、各用途地域に対して規制を受け、防火地域・準防火地域は土地ではなく建物の位置によって判断します。このように建物の建築に関する規制は複雑です。13種類の用途地域ごとの規制や、建築基準法や都市計画法による各種制限をすべて把握することは困難でしょう。例外や判断に迷うケースが出ることが考えられます。

土地開発で一棟マンションの建築を考えているオーナーは、デベロッパーを兼ねた不動産会社に相談するとよいでしょう。不動産会社には法務関係の専門家がおり、用途地域における最適な物件の形を提案してくれるはずです。開発への第一歩として不動会社に気軽に相談してみてはいかがでしょうか。

12.用途地域や建蔽率(建ぺい率)に関するよくある質問

最後に用途地域や建蔽率(建ぺい率)に関するよくある質問をまとめておきます。

12-1.Q:用途地域とは?

用途地域とは、建築できる建物の種類や用途・制限のルールをあらかじめ定めている土地のことです。市街化調整区域には、設定されません。用途地域は、以下のサイトで全国のデータを調べることができます。

参考:MapExpert「用途地域マップ」

12-2.Q:建蔽率(建ぺい率)と容積率とは?

建蔽率(建ぺい率)とは敷地面積に占める建築面積の割合、容積率とは敷地面積に対する延床面積の割合のことです。土地に建物を建築する際は、両方の制限を受けます。建蔽率(建ぺい率)と容積率は、どちらも用途地域ごとに制限の割合(%)が決まっています。

12-3.Q:建蔽率(建ぺい率)はどうやって調べるのか?

建蔽率(建ぺい率)や容積率は、住宅を建てるならハウスメーカー、土地開発からマンションやビルを建てるならデベロッパーを兼ねた不動産会社に聞くと教えてもらえます。詳細な土地の条件まで調べてくれるので便利です。また土地を管轄する自治体の建築課や都市計画課などに問い合わせて確認することもできます。

「予算を立てるため自分で調べたい」という場合は、以下のサイトで全国の都市計画図を参照することが可能です。地図上に200分の60とある場合は、建蔽率(建ぺい率)60%、容積率200%の地域となります。

参考:株式会社テクノアート「全国都市計画図検索」

12-4.Q:建蔽率(建ぺい率)をオーバーするとどうなる?

建蔽率(建ぺい率)と容積率をオーバーすると住宅ローンを組めなくなる可能性が高くなります。また基準をオーバーした物件は「不適格建物」となり不動産価値が下がる点も忘れてはいけません。売却時に安く売らなければならない恐れがあります。古い基準で建てられた中古物件を購入する場合は、注意したほうがよいでしょう。

12-5.Q:用途地域にまたがる土地の場合にどのような制限があるのか?

敷地面積が220平方メートルで、第一種低層住居専用地域が140平方メートル、第二種低層住居専用地域が80平方メートルの場合は過半を占める第一種低層住居専用地域の建物用途の制限が適用されます。

12-6.Q:用途地域は全部で何種類あるのか?

大別すると「住居地域(8種類)」「商業地域(2種類)」「工業地域(3種類)」の3つに分かれ全部で13種類です。建てられる建物の種類は、それぞれに異なり用途地域ごとに建蔽率(建ぺい率)と容積率が定められています。

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