【不動産取引のブルーオーシャン！？】競売リスクをメリットに変える簡単な方法

(画像=dokurose/Shutterstock.com)

(本記事は、津井 輝氏の著書『「競売不動産」で資産を増やす方法』実業之日本社の中から一部を抜粋・編集しています)

競売におけるリスク

競売というシステムそのものには、次のようなリスクがあります。

・瑕疵担保責任の適用がないリスク(購入したときにわからなかった欠陥があった場合、売主が買主に対して負う責任)
・落札者の費用と責任において、居住者に対し、物件の明渡しを求めなければならないリスク
・事前に物件の内側を確認できないリスク

これらを見て、やはり不動産投資はやめておこうかと思うかもしれません。でも、安心してください。これらのリスク対策については、第4章で説明します。

競売のリスクは簡単にメリットに変えられる

ここでは競売最大のリスクを、メリットに変えることを説明します。

競売における最大のリスクは、すでに述べたとおり、物件を落札して入手した人の費用と責任において、居住者に対し、物件の明渡しを求めなければならないことです。

昔はプロの占有屋と呼ばれる人がいました。プロの占有屋とは、競売物件に不法に居座り、物件入手者から法外な立ち退き料を要求する人のことです。

現在では法整備も整い、「明渡し訴訟」や「引渡し命令」そして「強制執行」など、不法占有者に対して、合法的に明渡し、追い出しができる環境は整っています。こうした法律を盾にして、感情を抜きにすれば、追い出しはやってやれないことはないと思います。しかし、普通のサラリーマンがこうしたことを実行するにはメンタル的、時間的、コスト的なハードルが高すぎます。普通の人ならここで諦めてしまうのではないでしょうか。

でも、よく考えてください。力ずくで追い出さなければならない物件を落札するから苦しむのです。つまり、住んでいる人を追い出す必要がない物件を落札すればいいわけです。

具体的にいえば、アパートなどの収益物件を競売で落札します。賃貸アパートに毎月家賃を払って入居している人をわざわざ追い出す必要はありません。むしろ、家賃を払っていただけるかぎりは、ずっと出ていかずに居座っていていただきたいほどです。

物件オーナーの最大の悩みは、空室による家賃収入が発生しないことです。この空室リスクを入居済みのアパート競売物件はカバーしてくれるのです。「明渡し」をしなくても済む、入居者を追い出す必要がない競売物件、それはアパート競売です。

どうですか。こう考えることで、リスクは大きなメリットになるのです。

津井 輝

埼玉県生まれ。50代、IT企業勤務の普通のサラリーマン。将来の年金不安に怯え、経済的自立を目指し不動産投資を開始する。素人であるがゆえに不動産取引の本質を知るべく、あえて「競売」から不動産投資をスタートする。アパート入札、アパート建築、築古戸建取得等、多くの学びを経て堅実に資産を拡大。資産の現金部分を増やすため、FX投資を始めるが、欲望が先走り即退場となり、恐ろしくなってFX投資を中断。しかし、株式会社メデュ代表取締役　鹿子木　健氏との出会いにより、真の資産拡大、資産防衛に目覚め、FX取引を再開する。ロウソク足の見方、チャート図の時間軸の使い方、レバレッジ管理、資金管理など、基本から学び直し、強制ロスカットで証拠金の3分の1を失うなど、多くの経験を積み、お金の本当の意味、安全な資産の拡大方法を身につける。投資を継続してゆく過程で、お金は目的ではなく、使命に進むための手段である事に気づき、仲間とともに成長し、幸せで、豊かで、充実した人生を送れる人を１人でも多く増やし、社会に貢献することを願っている。むずかしい事を平易な言葉に置き換える事を得意とし、年利10～20％程度の安心、安全な投資運用を行い、現在も資産を拡大中。最近では仮想通貨取引を開始した。

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