不動産投資が成功させる重要なカギとなるのが「物件選び」です。不動産投資においては、利回りが重視される傾向にありますが高利回りの物件が収益につながるとは限りません。不動産投資に失敗しないためには、投資目的を明確にしたうえで立地や需要、築年数などさまざまな条件を勘案することが必要です。
そこで本記事では、不動産投資を成功させるために物件選びのポイントや不動産投資のリスクなどについて詳しく解説していきます。これから不動産投資を検討されている人や物件選びで迷われている人は、ぜひ最後までお読みください。
不動産投資で成功するコツ
最初に不動産投資を成功させるコツを把握しておきましょう。大きく次の3つを挙げることができます。
- 投資目的を明確にする
- 余裕のある資金計画を立てる
- 信頼して相談できる担当者がいる
投資目的を明確にする
不動産投資においては、投資の目的を明確にしたうえで目標と戦略を立案することが必要です。ゆとりある老後生活の収入目安とされる月収約36万円を目的にした場合を考えてみましょう。夫婦2人の場合年金受給だけでは20万円前後となるため、16万円前後の家賃収入が必要です。管理費などの固定費を20％として計算した場合、家賃10万円のローン完済済みマンションが2戸で目標達成となります。
家賃10万円の物件価格は、表面利回り約4～4.8％程度とすると2,500万～3,000万円程度です。そのため総額5,000万～6,000万円の物件を購入すればよいことが分かります。
余裕のある資金計画を立てる
不動産投資ローンを活用すれば少ない自己資金でも不動産投資を始めることは可能です。ただし修繕費のように突発的に発生した費用は、現金で対応しなければいけません。また物件を購入した後に病気などで収入が減少したり出産で毎月の出費が増えたりするようなケースも想定されます。そのため現在の経済状況でシミュレーションするだけではいけません。
将来のことも想定しながら万が一のときに備えて余裕のある資金計画を立てることがとても大切です。
信頼して相談できる担当者がいる
不動産投資は、物件選びや税金、管理などさまざまな知識が必要となるため、高い専門知識を要する投資商品です。そのため不動産投資を成功させるためには、自分だけではなく経験豊富で信頼して相談できる担当者が欠かせません。担当者選びのポイントは、次の4つです。
- 業界歴が長い
- 投資目的に合ったプランを提案してくれる
- 不動産投資のデメリットやリスクをきちんと説明してくれる
- 金融商品の知識も豊富
担当者とは、長い付き合いになるため、相談の段階で違和感を覚えたら不動産会社を変えるぐらいの覚悟が必要です。
失敗しないための投資不動産を選ぶときのポイント
ここからは、投資不動産選びで失敗しないポイントを7つ紹介します。
1.賃貸ニーズがあるエリアにある
賃貸ニーズがない物件に投資しても収益は期待できません。投資の失敗を防ぐためにも賃貸ニーズは、自分自身で把握するように心がけましょう。ニーズをつかむ方法としては、次の3つが考えられます。
・ネットを活用する
地域の人口動態は、自治体や統計局のホームページで確認できます。家賃相場は、インターネットで「家賃相場」などのキーワードで検索することが可能です。
・不動産会社に聞く
賃貸仲介や管理会社からのヒアリングも重要です。地域の類似する賃貸物件の情報や主な入居者の属性などは、必ず把握しておきましょう。
・自分の足で調べる
近隣物件の管理状態や駐車場の利用状況、最寄り駅の利用者層などは自分の目で確かめましょう。昼間は、にぎやかな場所でも夜になると街灯がなかったり人通りが少なかったりなど昼間の雰囲気と一転するケースも少なくありません。その場合は、なかなか入居者が決まらないなどの原因になるため、面倒がらずに現地調査をしましょう。
2.最寄り駅から徒歩10分以内にある
一般的には、最寄り駅から近ければ近いほど人気が高くなるため、入居率が高くなります。最寄り駅から徒歩10分を超えると入居率が下がる傾向です。また駅からの距離が遠くなるほど家賃も安くなるため、空室リスクと家賃の下落リスクを同時に抱えることにもなりかねません。
3.複数の路線が使える
最寄り駅が複数路線の発着駅になっていると利便性が高まるため、家賃相場も上がります。複数の路線が乗り入れていれば通勤や通学でき範囲も広がり比例して入居希望者の数も増える点もメリットです。
4.新耐震基準に満たす構造である
新耐震基準を満たしている構造とは、建築確認日が1981年6月1日以降の物件を指します。旧耐震基準で設計された物件は、利回りが高いため、投資向きに感じる人もいるかもしれません。しかし老朽化した設備のリニューアル費用や耐震補強工事などによる出費がかさむことが多いため、注意が必要です。
5.減価償却費が取れる築年数である
減価償却費とは、減価償却資産の取得金額を各年分の必要経費として配分していく勘定科目です。実際に現金が支出される費用ではありませんが毎年経費として計上することができます。不動産所得を抑えるには、大きな役割を果たしてくれる費用です。しかし減価償却費の計上ができるのは、法定耐用年数内となっている必要があります。
なお法定耐用年数は、建物の構造によって異なるため、事前に把握しておきましょう。
- 木造：22年
- 軽量鉄骨造：19年
- 重量鉄骨造：34年
- 鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造：47年
出典：国税庁より抜粋
できる限りローンの年数が長く取れる
融資では、金利の高低を重視する人も少なくありません。しかし毎月のキャッシュフローには、返済期間が大きな影響を及ぼします。以下で具体的な例を見てみましょう。
- 借入額：2,500万円
- 返済方法：元利均等
- 金利：2％
- 融資期間：25年
上記の場合、毎月の返済額は約10万5,963円です。例えば金利を1.5％に下げた場合、毎月の返済額は約9万9,984円となり約5,979円安くなります。一方金利は2％のままで返済期間を30年に延長すると毎月の返済額は約9万2,404円です。（1万3,559円安くなる）さらに35年にまで延長すれば毎月の返済額は、8万2,815円となり2万3,148円も安くなります。
つまりキャッシュフローの観点から考えれば金利よりも返済期間の長さを重視したほうが良いことが分かります。
賃貸ターゲットにあった間取りである
ファミリーをターゲットとしているにもかかわらず物件の間取りがワンルームや1LDKで投資の成功は、望めません。ファミリーをターゲットにするなら3LDKや4LDKの物件を選択するべきでしょう。単身者がターゲットの場合は、ワンルームや1DKが理想です。年収が高めの単身者をターゲットとするなら広い1LDKが適しています。
また物件があるエリアの賃貸ターゲットを正しく認識しておくことも重要です。一人暮らしが人気なエリアにファミリー向けの物件を購入してもなかなか入居が決まらないでしょう。
不動産投資のリスクも把握する
不動産投資は、投資ですから当然リスクはつきものです。不動産投資のリスクは、主に以下の3つが挙げられます。
- 空室リスク
- 地震などの自然災害リスク
- 金利上昇リスク
空室リスク
不動産投資の中で最も大きなリスクが「空室リスク」です。空室リスクを回避するためには「最寄り駅から徒歩10分圏内」「複数路線が利用できる」「新築・築浅」など賃貸ニーズが高い物件を選ぶ必要があります。また日本全体では、人口減少に突入していますが中には人口が増えるエリアもあるため、人口動向もチェックしておきましょう。
地震などの自然災害リスク
不動産投資の中長期的な成功を目指すなら地震などの自然災害リスクも極力避けたいところです。地震のリスクを回避するためには、1981年6月1日以降の新耐震基準による設計で建てられた物件に投資しましょう。台風などによる自然災害を避けるには、崖や河川から離れている場所にある物件の選択も必須です。さらに万が一に備えて地震保険や火災保険などの保険にも加入しておきましょう。
金利上昇リスク
日銀のマイナス金利政策による低水準のローン金利は、永続的ではありません。近年では、ローン融資の過熱も指摘されるようになっています。そのため今後は金利の引き上げだけではなく融資審査が厳しくなることも予想されるでしょう。金利上昇リスクを回避するためには、固定金利の商品を選んだり金利が上昇したときを想定して余裕のある返済プランを立てたりすることが大切です。
また返済の滞納にならないよう手元に現金も残しておくようにしましょう。
まとめ
不動産投資を成功させるためには、利回りだけではなく投資目的に応じた物件を選択することが大切です。物件購入後は、長期的な運用になるため、信頼して相談できる担当者選びも欠かせません。また不動産投資のリスクを把握し回避策を立てることができれば思わぬトラブルを未然に防ぐことができます。ぜひ今回紹介した物件の選び方などを参考にしてみてください。
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