【不動産投資初心者必見】効率よく賃貸需要を調べる4つの方法と注意すべきポイントをわかりやすく解説
(画像=AndriiYalanskyi/stock.adobe.com)
八木チエ
八木チエ
株式会社エワルエージェント 代表取締役|宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナーなどの資格を持ち、中立的な立場で不動産投資に関連する情報をお届けします。書籍、メディアなどに記事掲載の実績多数。

不動産投資を行う際は、事前に賃貸需要があるエリアの物件や不動産会社が提示した家賃の適正さの調査が重要です。しかし「賃貸需要の調べ方がわからない」という方もいるかもしれません。そこで本記事では、不動産投資の初心者や効率よく賃貸需要を調べたい人に向けて賃貸需要の調べ方や注意すべきポイントについて詳しく解説します。

目次

  1. 賃貸需要とは?
    1. まずは賃貸物件の情報をまとめる
    2. 似た条件の物件をピックアップ
  2. 賃貸需要の4つの調べ方
    1. LIFULL HOME’Sなどの大手ポータルサイトから空室率を確認する
    2. 市区町村の「人口動態統計」から人口の動きを確認する
    3. 市区町村の再開発事業計画を確認する
    4. 不動産会社に確認する
  3. 賃貸需要を調べるときに注意すべきポイント
    1. 空室率
    2. 人口増加率や駅の利用者数
    3. ハザードマップ
    4. 物件周辺環境
  4. まとめ
  5. 賃貸需要に関するよくある質問
    1. Q.賃貸物件に掲載している主な情報とは?
    2. Q. 賃貸需要を調べる具体的な方法は?
    3. Q. 賃貸需要の調査時に注意するポイントは?

賃貸需要とは?

賃貸需要とは、自分が賃貸物件の購入を検討しているエリアで需要が見込めるかどうかを判断するものです。投資の可否を判断する際に賃貸需要を十分に把握することで安定した賃貸収入を得られる可能性が高くなります。賃貸需要が高い物件には「利便性が高い」「住みやすい」などの特徴があるため、検討している物件が賃貸需要の高い物件に当てはまるかどうかを見ることが必要です。

まずは賃貸物件の情報をまとめる

最初に以下のような賃貸物件の情報についてまとめます。

  • 最寄り駅から賃貸物件までの距離
  • 賃貸物件の用途
  • 築年数
  • 間取り
  • 面積
  • スーパーやコンビニまでの距離など

自分が実際に生活することをイメージして情報をピックアップするとより詳細な賃貸需要を調べることが可能です。基本的に立地条件が良い物件は人気のため、賃貸需要は高い傾向にあります。

似た条件の物件をピックアップ

賃貸物件の情報をまとめた後は、似た条件の物件をピックアップします。似た条件の物件を調べるときは、同じエリア内で似た物件を調べるようにしましょう。なぜならエリアが違ってしまうと相場が大きく変わってしまい購入価格などに影響してしまうからです。ピックアップする主な物件の条件は、主に以下のようなものがあります。

【似た条件の物件を選ぶ際の主なポイント】

  • 最寄り駅からの徒歩距離
  • 構造
  • 築年数
  • 広さ
  • 間取り
  • 階数
  • 部屋の向き
  • オートロックなどの防犯システム
  • インターネット無料などの付帯設備 など

賃貸需要の4つの調べ方

続いて具体的に賃貸需要を調べる4つの方法について紹介します。

LIFULL HOME’Sなどの大手ポータルサイトから空室率を確認する

大手ポータルサイトとは、たくさんの賃貸物件情報を取り扱っている「LIFULL HOME‘S」や「SUUMO」などの不動産広告サイトです。ポータルサイトには、条件を絞り込みながら検索する機能も活用することができるため、エリアごとの空室率を確認することもできます。例えば「 LIFULL HOME‘S」のサイトで空室率を検索すると、以下のキャプチャのように全国の空室率データが出てきます。

次により詳しく知りたい都道府県がある場合は、都道府県をクリックするとさらに細かい市区町村の空室率が出ます。例えば東京都をクリックした場合のキャプチャは以下の通りです。

さらに知りたい市区町村がある場合は、クリックすればより詳しい家賃相場などの賃貸情報が出るようになっています。なお1つのポータルサイトだけで確認すると情報が偏る可能性があるため、複数サイトの利用がおすすめです。

市区町村の「人口動態統計」から人口の動きを確認する

賃貸需要を知るには、そのエリアの人口の動きについても把握しておくことが必要です。例えば厚生労働省が公表している「人口動態統計」を活用すれば1年を通しての出生数や死亡数、婚姻件数、離婚件数の集計を確認することができます。人口の動きを確認することで市区町村から転出した人や転入した人の傾向がわかるため、今後の予想に有効活用ができるでしょう。

転出した人が多い市区町村は、人口減少に転じているため、住宅に対する需要も減少、一方で転入が多い市区町村は人口が増えて住宅に対する需要も増えると予測できます。例えば「令和3年の住民基本台帳人口移動報告」を見ると2020年と2021年2年連続で転入超過になったのは、以下の6都道府県です。

【2020年と2021年の2年連続で転入超過になった都道府県】

  • 埼玉県
  • 千葉県
  • 東京都
  • 神奈川県
  • 大阪府
  • 福岡県

なお人口の推移は、単年度ではなく5年、10年など長いスパンで見ることが重要です。

市区町村の再開発事業計画を確認する

市区町村の再開発事業計画の情報を把握することで今後の人口増加や地価上昇などについて予測ができます。特に再開発で大規模な複合施設などの建設が行われた場合は、街が整備されて住みやすくなり、より多くの人が転入することが見込めるでしょう。転入人口が増えれば住宅に対する需要も高まり不動産価格や家賃の上昇も望めます。

しかし計画は、あくまでも計画です。そのため必ずしも実現されるわけではない点は理解しておきましょう。

不動産会社に確認する

不動産会社に直接に聞きに行くことも有効な方法の一つです。特に地元の不動産会社は、地域に密着しているため、一般的に公開されていない情報や実態も把握している可能性があります。そのため非常に効率よく有益な情報を得ることが期待できるでしょう。どうしても遠方で直接訪問することができない場合は、電話で確認することも方法の一つです。

賃貸需要を調べるときに注意すべきポイント

賃貸需要が高ければ必ず入居希望者が多いとは限りません。なかには、空室率が目立つ物件もあります。賃貸需要を調べるときに注意すべきポイントを押さえておきましょう。

空室率

賃貸需要を調べるときは、まずは空室率に注目しましょう。空室率が高い場合は、例えば「最寄り駅から遠い」「コンビニが近くにない」「路線のアクセスがよくない」などさまざまな原因が考えられます。近隣エリアであっても空室率には高低差があるため、具体的にどのエリアが高いのか調べることが必要です。

株式会社LIFULLが運営する「LIFULL HOME'S」では、賃貸需要ヒートマップというサービスがあり、どのエリアの賃貸需要が高いのかなどを調べることができます。

人口増加率や駅の利用者数

人口の増加率が上がると駅の利用者数も増加傾向となるため、安定した賃貸需要を得られる可能性があります。また人口の予測に関してはさまざまなデータが発表されているほか、駅の利用者数もインターネットで調べることができるため、チェックしましょう。

ハザードマップ

近年は、大雨や台風、竜巻などの風水害が多発しているため、物件の所在地が災害危険エリアに該当していないか確認することは大切です。各地方自治体のホームページに掲載しているハザードマップを活用すれば災害が発生した際にどこに避難するのか、浸水する可能性があるエリアなどを知ることができます。

例えば以下の渋谷区の洪水ハザードマップでは、浸水予想区域や避難方法などが記載されています。

物件周辺環境

所有している物件が入居ターゲットに合ったエリアかどうか確認することも大切です。一人暮らし向けの物件の場合、近くにコンビニがあるかなど利便性を重視しましょう。また女性の一人暮らし向け物件の場合は、オートロックがあるのか、物件は2階以上なのかなど防犯について重視します。一方、ファミリー向けの場合は、近くに公園や病院があるなど子育て環境が重視される傾向です。

そのため物件の入居ターゲットと一致するかどうかを確認するようにしましょう。

関連記事

  • コロナ禍,入居率
    コロナ禍の賃貸マーケット!市況に応じて入居率をアップさせるコツ3選

    コロナ禍に伴うテレワークの普及などで都心部を中心に賃貸住宅へのニーズが多様化するなど賃貸マーケットに変化が起こりつつあります。不動産投資家の中には「例年よりも反響が少なくなった」「市況の変化に負けず入居率をアップさせたい」と感じる方もいるのではないでしょうか。本記事では、賃貸住宅の入居率が下がる3つの理由と市況に応じて入居率をアップさせるための3つのコツを紹介します。

まとめ

賃貸需要の調べ方や注意すべきポイントについて解説してきました。不動産投資で安定した家賃収入を得るためには、賃貸需要の高い物件を選択することが欠かせません。今回紹介したポイントを参考に物件を購入する前に賃貸需要をきちんと調べるようにしましょう。

賃貸需要に関するよくある質問

Q.賃貸物件に掲載している主な情報とは?

最寄り駅から賃貸物件までの距離や築年数、間取りなどを掲載しています。

Q. 賃貸需要を調べる具体的な方法は?

たくさんの賃貸物件情報を取り扱っている大手不動産広告サイトから空室率を確認したり、市区町村の「人口動態統計」から人口の動きを調べたりする方法などがあります。

Q. 賃貸需要の調査時に注意するポイントは?

購入を検討している物件の空室率や物件があるエリアの人口増加率、さらにハザードマップで浸水する可能性があるかどうか確認する必要があります。