賃貸管理
2019.4.4

サブリース契約のメリット・デメリット。契約内容をきちんと把握して活用しよう

(写真=Opas Chotiphantawanon/Shutterstock.com)
(写真=Opas Chotiphantawanon/Shutterstock.com)
不動産投資に携わる方なら、サブリース契約という言葉を耳にしたことがある方は多いのではないでしょうか。メリット・デメリットを正しく把握しておかなければ、資産をすり減らすことにもつながりかねません。この記事では、不動産投資におけるサブリース契約について詳しく解説していきます。

サブリースの仕組み

賃貸経営・不動産投資におけるサブリース契約は、別名「転貸借」や「又貸し」と呼ばれるものです。一般的な賃貸経営においては、マンション・アパートオーナーと入居者が管理会社を介して、賃貸借契約を締結するケースが多い傾向です。しかし、サブリース契約においてはサブリース会社がオーナーから物件を一括して借り上げ、入居者に転貸借を行うことによって投資物件を運営します。

したがって、サブリース契約においてはオーナーと入居者は直接の契約関係には立たないというのが一般的です。

サブリース契約のメリット

サブリース契約については、3つのメリットを挙げることができます。

投資物件運営のノウハウがなくても賃貸経営が可能

サブリース会社がオーナーに代わって入居者対応や物件管理、家賃出納などの業務を行ってくれます。そのため、不動産投資や物件管理に関する専門知識やノウハウがなくとも、不動産投資を始めることができる点は大きなメリットです。

空室が出ても、一定割合の賃料が保証されている

サブリース会社により、該当物件の賃料のうち一定割合(8~9割程度)が保証されるため、空室が増えた場合にも、大きく収入を落とすことがないことがメリットです。ある程度将来を見越した不動産投資を行うことができます。

入居者が退去した後の原状回復はサブリース会社が責任を持つ

入居者が退去した後の原状回復に関しては、オーナーと入居者の間に介在しているサブリース会社が責任を持つため、退去時にオーナーと入居者との間でもめ事が発生する心配がありません。
 

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サブリースの注意点

一見すると、安定的な家賃収入を見込むことができ、オーナーにとってほとんど手間なく投資物件を運営することができるサブリース契約は非常にメリットの大きなものであると思われるかもしれません。しかしながら、メリットに対してデメリットや注意点もあることもしっかりと押さえておきましょう。

保証額自体は定期的に見直しがある

一定割合の家賃保証に関しては、物件の周辺状況や社会情勢の変化などにより、変更される可能性があります。

修繕を含めて保証範囲を事前確認がマスト

「修繕費用に関してはオーナー負担」などのような契約も存在する可能性があります。事前に契約内容をきちんと把握しておきましょう。

保証家賃は必ず事前にポータルサイトなどで相場家賃かどうか確認を

サブリース会社がうたう「保証」の対象となっている家賃が、物件周辺の相場等に照らして適切かどうかは、確実に確認しておきましょう。

入居時の敷金、礼金、更新時の手数料などの取り決めも事前に確認を

入居者が支払う敷金、礼金などの諸費用をオーナーが受け取ることができるのかどうかも確認が必要です。

原状回復の費用負担について事前に確認しよう

入居者が退去する際に必要となる「原状回復にかかる費用の負担を誰が担うのか」については、しっかりと確認しておく必要があります。

まとめ

不動産投資や賃貸経営の経験がないオーナーにとっては、手間なく投資物件を運営することができ、ある程度の安定的な家賃収入も見込むことができるサブリース契約は、魅力的に映るかもしれません。しかしながら、本記事で挙げたようなメリット・デメリットを踏まえつつ、オーナーにとって不利な条件で契約を結ぶことがないように、細心の注意を払うことが重要です。
 

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