サブリースの仕組みと問題点とは？トラブル対策から関連新法まで徹底解説!!

不動産投資にサブリースを導入すると「安定経営がしやすくなる」といわれます。一方で、近年サブリース絡みのトラブルが続出し、社会問題となる面も。本稿前半はサブリースの仕組みやメリット・デメリットを整理し、後半はトラブル対策やサブリース新法について解説します。

1.サブリースの仕組み

サブリースは、「一括借り上げ」「転貸借契約」などとも呼ばれています。賃貸経営で広く利用されている仕組みです。

1-1.そもそもサブリースとは

サブリースとは、オーナーと入居者の間にサブリース会社（管理会社など）が入ることで、空室リスクを回避する仕組みです。サブリースは一棟物件に加えて、区分マンションでも広く利用されています。

1-2.サブリースの仕組みとは

まず、オーナーとサブリース会社の間の契約関係を見てみましょう。サブリース会社はオーナーとの間で「借りた物件をほかの人に貸してもよい」という主旨のサブリース契約（転貸承諾付き賃貸借契約）を締結します。その上で、アパートやマンションなどの賃貸物件を家賃（または相場）の80〜90％程度で借り上げるのが一般的です。

次に、もう一方のサブリース会社と入居者の間の契約関係を見てみましょう。賃貸物件を借り上げたサブリース会社は、入居者に部屋を提供します。このときの契約形態は通常の賃貸借契約ではなく、「転貸借契約」になります。なお、家賃設定は「相場通り・割高・割安」など、サブリース会社が自由に決められます。

2.サブリースのメリットとデメリット

次に、サブリースのメリット・デメリットを整理しましょう。サブリースの導入を検討する場合、この両方を比較することが大事です。

2-1.サブリースのメリット

サブリースのメリットは、賃貸物件が「稼働している、いない」に関係なく、安定した家賃収入を得られることです。つまり、不動産投資の最大のリスクともいえる「空室リスク」から解放される仕組みといえます。

また、通常の賃貸契約であれば、退去が発生したときには入居者付けをしなくてはならないプレッシャーがありますが、これも気にせずに済みます。

2-2.サブリースのデメリット

サブリースの主なデメリットは下記の4つです。どれも賃貸オーナーなら、気になる内容ではないでしょうか。

・デメリット 1：家賃収入などが減る

サブリースは募集家賃（または相場）よりも割安な家賃設定のため収入が減ります。とくに募集家賃の80〜85％など、家賃が低めに設定されている場合は収入が少なくなります。加えて、家賃以外の収入である「敷金・礼金・更新料」なども受け取れないのが一般的です。

・デメリット2：オーナーに不利な条項がある場合も

一例では、契約書のなかに、サブリース会社が指定する業者（リフォーム会社や家具リース会社など）しか使えない条項があるケースもあります。これにより、「リフォーム費用が割高になった」といった不都合が起きる可能性もあります。

・デメリット3：サブリース会社が倒産する

サブリース会社が倒産することでサブリース家賃が支払われなくなるリスクもあります。これは女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」問題でも実際に発生したトラブルです。

・デメリット4：契約見直しがある

「家賃が長期的に保証される」イメージのあるサブリースですが、実際には家賃相場が下がったり稼働率が悪かったりすれば、定期的に家賃の見直しがあります。どれくらいのスパンで見直されるかは各社で違いますが、「2年後ごとに見直しがある」「はじめの10年固定でその後2年ごとに見直す」などの条件が多いようです。

この家賃見直しがあることをサブリース会社が意図的に隠して（または十分な説明をしないことで）契約するケースが多発、社会問題化したことは記憶に新しいところです。

3.サブリースのトラブルに巻き込まれないための対策

ここでは、前項の「サブリースのデメリット」への対策を解説します。

・対策1：サブリース会社を比較する

一口にサブリース契約といっても、その内容は各社でかなり違います。そのため、サブリースを導入する以前に、各社のサービス比較した上で選ぶべきです。とくに重要な比較項目は、「サブリース家賃は募集家賃の何％の設定か」「契約更新のスパンはどれくらいか」「礼金や更新料はサブリース会社とオーナーどちらの収入になるか」などです。

・対策2：サブリース契約書を事前に確認する

サブリースの細かい条項は、営業マンのトークやおおまかな資料だけでは完全に理解できない面もあります。そのため、その会社で使われている標準的なサブリース契約書をあらかじめ取り寄せ、時間をかけて読み込んだ上で「契約するか否か」を判断するのが得策です。とくに「オーナー側が圧倒的に不利な条項はないか」を意識してチェックしましょう。

・対策3：サブリース会社の経営状況や評判をチェックする

サービスの内容がいくらよくても、サブリース会社が倒産してしまえば元も子もありません。サブリース会社が上場会社（または上場会社のグループ）であれば、短信や四季報などで経営状況を確認できます。未上場企業であれば、経営状況を公開していない会社が大半です。不祥事やクレームがないかをネット検索してみましょう。

4.サブリース新法が2020年12月より施行（法改正）

サブリースに関連する問題を改善し適正化を図るため、国土交通省では業者登録の義務化やサブリースに関する規制を盛り込んだ法律「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（サブリース新法）」を2020年6月公布、同年12月施行しました。そのポイントを確認してみましょう。

4-1. オーナーとサブリース会社間の「契約の適正化」のルール

サブリース新法では、オーナーとサブリース会社間の契約の適正化のルールが決められました。この内容はすべてのサブリース業者を規制するものです。具体的に、サブリース会社が守るべきルールは次の3つです。

・ルール1：不当な勧誘行為の禁止
家賃の減額リスクなど、オーナーの契約判断に大きな影響を与える内容を勧誘時に「意図的に知らせない」または「事実と違う内容を伝える」などの行為を禁じています。

・ルール2：誇大広告などの禁止
サブリース契約に関する条件についての広告を打ち出すときには「家賃支払い」や「契約変更」に関して、著しく事実と違う、あるいは、実際よりも優良・有利と誤認させる表示を禁じています。

・ルール3：重要事項説明の実施
オーナーとサブリース契約を結ぶ前に、家賃や契約期間を記した書面を交付した上で説明することを義務づけています。

4-2.賃貸住宅管理業者の登録制度を創設

この法律では、賃貸管理業を行う業者の登録制度が創設もされました（※）。制度に登録した業者でなければ原則的に管理業務を行うことができなくなったのです。これもサブリースのトラブル防止にプラスになると考えられます。しかし地域の不動産会社に配慮して管理戸数が200戸未満の小規模業者に関しては任意登録となっています。
※2021年6月中旬頃、登録制度を創設予定

登録した業者は、賃貸管理業務を適正に推進するために「業務管理者」を各事業所に配置することが必要です。なお、この業務管理者条件は、「賃貸住宅の管理の知識と経験があること」とされています。

5.サブリースを理解して、安定した経営を

サブリース新法の施行は、投資家にとってはトラブルを未然に防いでくれる新たな制度として期待できます。そのため今後、不動産会社や管理会社とサブリース契約を結ぶときには「サブリース新法のルールを守っているか」「十分な知識と経験を有する管理者を各事業所にしっかりと配置しているか」などをチェックすることが大切です。そのうえで契約時には「書面を交付してきめ細かく説明してくれるか」などを確認することも意識しておきましょう。

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