空室対策に悩んでいる大家の方は多いです。空室対策というと客付業者に支払う広告費を増やしたり、室内の設備を充実させたりすることを考えるケースが多いかと思います。
もちろん、物件自体のバリューアップを図り、物件の募集力を上げることは空室対策として有効ですが、管理会社を変更することも効果があります。
特に、今の管理会社が空室の募集活動をあまりやってくれない、入居者対応をしっかりやってくれないなどの不満を抱えている場合、管理会社を変えることで入居者の入居期間が長期化し、入居率も劇的に改善することがあります。
ただし、管理会社は簡単に変えられるものではないので、慎重に判断すべきでしょう。今回は、管理会社の変更にあたって考えるべきことをお伝えしたいと思います。
管理会社の変更も空室対策の一つ
物件自体に問題がなく、周辺競合物件よりも明らかに良い物件なのに、内見や入居申込が入らないことがあります。これは、管理会社が募集をサボっていることが原因かもしれません。
自分で地場の客付け業者に入居者募集を直接依頼できる場合はまだいいですが、遠隔地の物件を所有している場合、管理会社の怠慢な募集活動は大きな問題です。
遠隔地であれば、日々の業務状況は確認できないかもしれませんが、募集をすべき部屋があるのに大手賃貸ポータルサイトで物件が掲載されていない、依頼したことについて対応がかなり遅いなど、明らかに怠慢だと感じる場合は管理会社の変更を検討すべきです。
ある事例では、物件購入後3ヵ月で24部屋のうち、いきなり6部屋が空室になってしまった大家さんがいました。その大家さんは購入直後に管理を委託した会社が怠慢だったことに気付き、すぐに管理会社を変更したところ、すぐに3部屋の入居が決まったそうです。
時期や検討に際しては慎重に進めるべきですが、このように、管理会社を変更することも有効な空室対策になり得ます。ただし、新しい管理会社の選定や変更のタイミングについては、慎重に検討すべきです。
管理会社を変更すべき時期・すべきでない時期
管理会社を変更するにしても、時期は考えるべきです。
特に1～4月の賃貸の繁忙期は入退去者の入れ替わりが激しく、どこの賃貸管理会社も忙しいので、その時期に変更するのは避けるべきです。
また、現在家賃滞納を続けている入居者がいる場合や、管理会社に対応してもらっていることがある場合は、その案件が完了してから変更したほうがベターです。
管理会社を変更すべき時期は、閑散期です。7～8月は入居・退去があまりない時期なので、管理会社の変更には適していると言えます。とはいえ、変更までに検討すべき事項や新たに管理を委託する会社とのやり取りの時間を考えると、準備は早めに進めるべきでしょう。
検討に際して留意すべきポイント
検討にあたっては、まずコストを比較しましょう。具体的には、以下の費用を比較すべきかと思います。
- 賃貸管理手数料（PM）
- 建物管理手数料（BM）
- 退去立会代行費用
- 広告費
- 更新時の手数料
- リフォーム費用（自分で業者を手配できるか否かも要確認）
これらのコストが今の管理会社より高ければ検討しないということではなく、トータルで考えて検討を進めていきます。
肝心なのは、その管理会社のリーシング力です。これについては、トライアルで入居者募集を任せてみるのも手です。例えば、今まで賃料2ヵ月分の広告費をかけないと埋まらなかった部屋を1ヵ月で決めてくれた場合は、その管理会社のリーシング力は高いと判断できます。
また、大家仲間の意見や情報を聞くことも大切です。管理会社は管理委託契約を取りたいと思って話を進めるので、基本的にいいことしか言いません。契約した後で実はダメな会社だとわかった、ということにならないようにしましょう。できれば、そこに管理を委託している、またはしたことがある人からアドバイスを受けるのがベストです。
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