新築RC物件は初心者向け?不動産投資のプロにも選ばれる理由を解説!
(画像=naka/stock.adobe.com)

新築RCは、空室リスクが低く高い収益性が見込める物件として初心者から不動産投資かのプロまで幅広く人気のある投資先です。しかし実際に築浅物件や木造とどのような違いがあるのでしょうか。今回は、新築RC物件の特徴について投資先として多くの投資家に選ばれ続ける理由を交えながら解説します。「新築RC物件への投資を検討している」「中古物件との違いを知りたい」といった方は、ぜひご一読ください。

新築RCとは

新築RCとは、建築後1年未満の鉄筋コンクリート構造の物件です。国土交通省は、品確法で新築物件を次のように定義しています。

「新築住宅とは、新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの(建設工事の完了の日から起算して一年を経過したものを除く)」
引用:住宅の品質確保の促進等に関する法律 第2条(定義)第2項

またRCとは「Reinforced Concrete」の頭文字をとったもので和訳すると鉄筋コンクリート構造という意味です。鉄筋コンクリートによって柱・小梁(床や屋根の荷重を支える梁部材)・大梁(梁の中で比較的大きな断面の梁)・スラブ(床版)・壁を造りすべての部分を一体化した構造を指します。つまり新築RCは「過去にその物件に誰も入居したことがない建築後1年未満の鉄筋コンクリート造の物件」と言い換えることができるでしょう。

新築と中古の違い

不動産投資において新築物件と中古物件の大きな相違点は「家賃収入が発生するまでのタイミング」です。入居率にもよっても異なりますが中古物件は買ってすぐに家賃収入が発生します。一方、新築物件は投資計画がうまくいかないと収益までに長い時間がかかるケースも少なくありません。なぜなら新築物件は、土地の購入や建物の建築、入居者の決定など家賃収入を得るまでに長い年月をかける必要性があるからです。

しかし新築物件が収益を得るまでに時間を要する点は、単に物件があわせ持つ特徴の一つで価値判断のすべてではありません。新築物件への投資は、家賃収入の発生までに時間はかかるものの運営が安定すれば空室リスクや運用コストを抑えることが可能です。そのため自分の目指す投資戦略や資産規模、融資の状況など総合的に勘案しながら最適な投資手法の選択が大切といえます。

新築RCが不動産投資プロにも人気な理由

新築RCは、投資初心者から投資を専業とするプロまで幅広い層に人気のある投資先です。一般的に高利回りとされる築古物件ではなく表面利回りの低い新築RCが選ばれるのは、主に以下のような2つの理由があります。

・自己資金の運用利回りを重視している
不動産投資のプロは、新築RCが低金利かつ長期の融資を受けやすい特性を理解しているため、ローンのレバレッジ効果を活かし自己資金を抑えて高い投資利回りを実現することができます。

・長期かつ安定した収益を得られる立地かを重要視している
ポートフォリオ戦略の中で中古物件を組み込みつつも将来性のあるエリアの新築物件にもバランスよく投資できています。将来性のある物件としては、例えば職場と住まいの利便性が高いエリアです。10年単位の長期運用を前提として不動産の将来性を予測かつ少子高齢化時代でも人が住みたくなる立地を重要視している傾向にあります。

新築RCに投資する際のメリット

新築RCへの投資には、どのようなメリットがあるのでしょうか。代表的な8つのメリットを確認していきましょう。

1 投資効果が高い

新築RCは、物件価格が高いため、まとまったキャッシュフローを得やすい点がメリットです。またRC造の物件は、1棟そのものが大きく部屋数も多い特徴があり投資効果は他の物件と比較しても高いといえます。

2 減価償却がとりやすい

建物の価格が高額となるため、減価償却がとりやすい点がメリットです。建物しか消費税がかからないため、消費税還付を受ける際も大きなリターンがあります。

3 出口戦略が立てやすい

新築RCは、耐用年数が47年と他の構造の物件と比較しても長いため、融資期間をとりやすい点がメリットです。例えば30年という長期間物件を所有していた場合でも売却時には17年の耐用年数が残ります。投資しやすいだけでなく出口戦略を立てやすいこともメリットです。

4 細かい修繕が不要

RC造は、主要な構造部に鉄筋が入っているため、屋根などの細かい修繕はあまり必要ありません。これは、木造物件との大きな違いとなり修繕コストを抑えることが可能です。

5 防音性が高い

コンクリートを流し込んで建設されているため、隙間ができにくく防音性が高い点もメリットです。コンクリートは、密度が高く特に遮音性に優れているといわれています。

6 災害に強く耐用年数も長い

木造物件と比較して災害に強い点もメリットです。RC造は、引っ張る力に強い鉄筋と圧縮力に強いコンクリートを支えている構造のため、耐久性に優れています。また先述した通りRCの耐用年数は47年と木造より25年も長い点が特徴的です。

7 火災保険料が安い

一般的にRC造は、木造よりも耐火性が高いことが多いため、火災保険料が安い傾向です。物件の火災保険は、建物の柱が何でできているかで料金が変わります。「建物の主要部分が木材なのか」「鉄筋コンクリートなのか」「鉄筋なのか」などで火災や災害時の損害に大きな差が生じるためです。

8 狭い土地でも戸数を確保できる

狭い土地でも容積率(延床面積の敷地面積に対する割合)や建ぺい率(建築面積の敷地面積に対する割合)の条件が良いとある程度の戸数を確保したマンションを建設することができる点もメリットです。なお狭小地でのマンション建設では専用部分の面積が侵食されるため、エレベーターを設置しない造りにすることもあります。

新築RCに投資する際の注意点

新築RCには、多くのメリットがありますが、注意すべき点もあります。ここでは、新築RCに投資する際の注意点を6つ確認していきましょう。

1 建築コストが高い

RC造の物件は、コンクリートを固めるための型枠や鉄筋施工に時間を要するため、工事期間が長くなりがちです。そのため建築費や人件費が高くなる傾向があります。また軟弱な土地には、RC造の建築は不向きです。地盤改良が必要な場合は、さらに建築コストがかかる点に留意してください。

2 メンテナンス費用がかかる

RC造の耐用年数は、他の物件構造と比較すると長めですが定期的なメンテナンスは必要です。特に「コンクリートのひび割れ」「中性化を遅らせる処置」「ASRや塩害、凍結誘拐による凍害」などの対策は重要となります。例えばひび割れが生じると「コンクリート内部に雨水が入り込み鉄筋の腐食を招く」「コンクリート欠落の危険性がある」などRC造ならではのトラブルに注意が必要です。

3 大規模修繕時の費用が大きい

先述した通りRC造は、細かい修繕の必要性はあまりありません。しかし大規模修繕の費用が大きくなる傾向にあります。物件によっては、足場を組むだけで数百万円ものコストがかかるケースもあるため、しっかりと修繕費用を積み立てておくことが重要です。

4 固定資産税が高額になる

RC造は、建物にかかる固定資産税が高額になります。なぜなら原則として固定資産税は建物と土地にそれぞれ課税されますがRCは建物の評価が非常に高くなることに伴い固定資産税も高額になるからです。

5 建物比率が大きいため減価率も大きい

建物比率が大きいため、建築年数が経過するにつれて減価率も大きくなる傾向にあります。つまり建築年数が長くなるにつれて物件資産価値の減少する割合が高いということです。

6 年間の経費率が木造よりも高い

物件の規模が大きいため、年間の経費率が木造物件と比較して高くなります。エレベーターなどの機械設備が充実している点も経費がかさむ要因の一つです。

まとめ

今回は、新築RC物件とは何かについて物件構造の特徴や他物件との違いを交えながら解説しました。「新築RC」「中古物件」は、一概にどちらが投資先として優れているとは言い切れません。なぜならどちらも一長一短があるからです。不動産投資を専業とするプロが新築RCを投資先として選ぶ背景には、投資戦略としてのさまざまな要因があります。

物件のみならず立地の将来性やかけられるコストなど総合的に自分の投資ステージをご検討ください。

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