札仙広福（さっせんひろふく）とは、札幌市・仙台市・広島市・福岡市の略称です。これら中枢4都市の2021年基準地価は、前年比4.4 ％上昇（全用途）しました。9年連続の前年比プラスで活況が続きます。この4都市で不動産投資をするならどこが有利でしょうか。本記事では、札仙広福に関するさまざまなデータを比較しながら解説します。
札仙広福の不動産データ1「基準地価の上昇率」
札仙広福の不動産が好調な理由は、いずれもエリア内で大型再開発が進められ人口流入が好調（広島市を除く）だからです。札仙広福の中で地価の上昇率が最も高い都市はどこでしょうか。2021年基準地価の伸び率（前年比）を比べてみましょう。
| 住宅地 | 商業地 | |
|---|---|---|
| 札幌市 | 7.4％ | 4.2％ |
| 仙台市 | 3.6％ | 3.7％ |
| 広島市 | 0.7％ | 1.7％ |
| 福岡市 | 4.4％ | 7.7％ |
上記の結果をもとに伸び率の高い都市順に並べると以下の通りです。
| 順位 | 住宅地 | 商業地 |
|---|---|---|
| 1位 | 札幌市 | 福岡市 |
| 2位 | 福岡市 | 札幌市 |
| 3位 | 仙台市 | 仙台市 |
| 4位 | 広島市 | 広島市 |
最も伸び率が高かったのは、住宅地が札幌市、商業地は福岡市でした。さらに4都市それぞれの不動産マーケットの状況も見ていきましょう。
札幌市の不動産マーケットの状況
札幌市は、札仙広福の4都市中、住宅地の伸び率で1位、商業地の伸び率で2位です。その好調の勢いは、隣接する自治体にまで及んでいます。北海道北広島市の平均地価上昇率は15.8％でした。全国の基準地価（住宅地）の上昇率ランキング2〜4位を占めるほどの勢いです。同市では、2023年にプロ野球の日本ハムがボールパーク（新球場を核にしたファンとの共同創造空間）を開業予定。
これも不動産の需要を高めていると考えられます。
仙台市の不動産マーケットの状況
仙台市は、札仙広福の4都市中、住宅地・商業地ともに伸び率で3位。札幌市や福岡市の勢いには負けるものの大型開発が進む周辺エリアでは地価の上昇が顕著です。地元紙の河北新報では「青葉区五橋 2丁目や木町通1丁目、太白区あすと長町3丁目などは投資先としても人気の高いエリア」と報じています。
広島市の不動産マーケットの状況
広島市は、札仙広福の4都市中、住宅地と商業地の伸び率で4位です。ほかの3都市に比べると劣りますがこちらも大型開発が進む周辺エリアの好調ぶりが鮮明です。商業地の一例では、広島駅に近く再開発が進む「東区二葉の里3」の基準地価は前年比プラス6％以上。また住宅地の一例では、2018年4月にオープンした「THE OUTLETS HIROSHIMA」近くの「佐伯区五月が丘3」で前年比プラス約5％です。
福岡市の不動産マーケットの状況
福岡市は、札仙広福の4都市中、住宅地の伸び率で2位、商業地の伸び率で1位です。どちらも9年連続で上昇をキープしていますが繁華街の中洲地区のテナントや市中心部の賃貸オフィスなどでは、長引くコロナ禍の影響を受けて収益性が悪化・停滞する物件も見られます。
札仙広福の不動産データ2「収益物件の平均利回り」
次に比較したいのは、札仙広福の収益物件の平均利回りです。参考にするのは、不動産投資のポータルサイト「健美家」が発表しているデータです。政令指定都市別の「高利回りランキング（住宅系）」によると札仙広福の平均利回りとランキングは、以下の通りです。
| カテゴリ/都市名 | 札幌 | 仙台 | 広島 | 福岡 |
|---|---|---|---|---|
| 区分マンション | 8位 11.75％ | 7位 12.29％ | 12位 9.38％ | 18位 7.41％ |
| 1棟アパート | 4位 10.35％ | 8位 9.45％ | 20位 6.70％ | 17位 7.36％ |
| 1棟マンション | 6位 8.70％ | 15位 7.72％ | 19位 6.88％ | 20位 6.75％ |
出典：健美家「2021年上半期 政令指定都市 住宅系収益不動産 高利回りランキング」
上記の3カテゴリの順位を合計すると（例：札幌市/8位＋4位＋6位）次のような結果になります。
- 札幌市：18
- 仙台市：30
- 広島市：51
- 福岡市：55
つまり札仙広福の利回りを比較すると札幌が最も高利回りとなります。また広島市と福岡市は、低利回りの傾向があり仙台市はその中間に位置するといったところです。ただし不動産投資の利回りは「リスクとリターンの相関関係がある」という見解もあるため「高利回り＝リスクが高い可能性がある」ことに注意しましょう。
参考までに政令都市別の高利回りランキングで1位は、新潟市です。とはいえ新潟市が特に不動産投資で全国的に大人気なわけではありません。都市ごとの平均利回りは、ほかの指標と組み合わせながら用いるのが賢明です。
札仙広福の不動産データ3「収益物件の平均価格」
続いて札仙広福の収益物件の平均価格を見ていきます。前出の健美家の政令都市別の高利回りランキングでは、以下のように収益物件の平均価格も示しています。
| ジャンル/都市名 | 札幌市 | 仙台市 | 広島市 | 福岡市 |
|---|---|---|---|---|
| 区分マンション | 676万円 | 2,115万円 | 1,060万円 | 1,028万円 |
| 1棟アパート | 4,630万円 | 5,132万円 | 5,980万円 | 5,740万円 |
| 1棟マンション | 1億2,617万円 | 1億9,105万円 | 1億5,856万円 | 2億1,712万円 |
出典：健美家「2021年上半期 政令指定都市 住宅系収益不動産 高利回りランキング」
上記のジャンル別の平均価格を都市別に並べると以下のようになります。
| 順位 | 区分マンション | 1棟アパート | 1棟マンション |
|---|---|---|---|
| 1位 | 仙台市 | 広島市 | 福岡市 |
| 2位 | 広島市 | 福岡市 | 仙台市 |
| 3位 | 福岡市 | 仙台市 | 広島市 |
| 4位 | 札幌市 | 札幌市 | 札幌市 |
札幌市は、すべてのジャンルで平均的な物件価格が最安値です。投資金額を抑えたい人は、札幌と相性がよいかもしれません。逆に4都市中平均価格が最も割高なのは、区分マンションが仙台市、1棟アパートが広島市、1棟マンションが福岡市です。
札仙広福の不動産データ3「収益物件の将来の空室リスク」
最後に将来の空室リスクの参考データとして札仙広福の2021年現在の人口と2040年の人口予測も押さえておきましょう。
| 年数/都市名 | 札幌市 | 仙台市 | 広島市 | 福岡市 |
|---|---|---|---|---|
| 2021年 | 約197万5,000人 | 約109万8,000人 | 約119万4,000人 | 約162万1,000人 |
| 2040年 | 約175万人 | 約104万2,000人 | 約115万1,000人 | 約160万1,000人 |
| 減少数 | 約－22万5,000人 | 約－5万6,000人 | 約－4万3,000人 | 約－2万人 |
※2021年人口は各自治体発表の最新のもの（2021年10月1日時点）
※2040年人口は各自治体が作成した将来予測に基づく
札仙広福の4都市は、2021～2040年の間にいずれも人口が減少すると予測されています。エリア内の人口が減少していけば将来的に空室リスクが高まる可能性があることはいうまでもありません。しかし急激な人口減少社会を迎えた日本の中では、比較的緩やかな人口減少にとどまっています。ただ4都市の中で最も人口減少ペースが速い札幌市は、やや注意が必要です。
2021～2040年の間に人口の1割以上が減少する予測となっているため、長期的に賃貸ニーズのある好立地を選択するのが安全かもしれません。
札仙広福におけるそれぞれの都市の特徴は？
最後に札仙広福のそれぞれの特徴を総括します。
・札幌市
すべてのジャンルで収益物件が割安で利回りが高いのが特徴です。さらに住宅地の上昇率で4都市の中で1位という点も見逃せません。
・仙台市と広島市
札幌市ほどの地価上昇トレンドの勢いはありませんが大型開発エリアの周辺では地価上昇が顕著です。その意味では「どのエリアに投資するか」が勝負になりそうです。
・福岡市
商業地の上昇率で4都市の中で1位（住宅地で2位）、地価上昇が9年連続で続いていることがポイントです。
本記事を通して札仙広福それぞれの不動産マーケットに魅力があることは理解できたのではないでしょうか。しかし単純に札仙広福の収益物件を購入すれば不動産投資で必ず成功できるわけではありません。追い風が吹いているエリアに投資をする場合でも物件選びは慎重に行いましょう。
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