不動産投資で成功するために、「どの立地で勝負するのか」というのは最も重要なポイントです。一般的に「都内の賃貸経営は安定稼働しやすい」「地方の賃貸経営は稼働が不安定になりやすい」というイメージを持っている人が多いかもしれません。確かに、人口が多いエリアや駅前の商店街が栄えているエリアのほうが、賃貸需要が高いのは事実です。
しかし、どんなに賃貸需要が高くても、同エリアで同じ間取りの部屋が供給されていれば、賃貸経営は難しくなる可能性があります。つまり一概に都内の賃貸だからといって、安定して稼働できるとは言い切れないのです。そういった意味でも購入前のエリアマーケティングはしっかり行うことが重要といえます。
今回は、賃貸経営成功のカギを握る「購入前のエリアマーケティング」について解説します。
都内だから安定、地方だから不安定というわけではない
現在の人口の流れだけ考えると、都内のほうが地方よりも賃貸経営をするのが容易だと考える人が多いかもしれません。しかし、その考え方は半分本当で半分間違いだといえるでしょう。結局は、自分が購入を検討している物件と周辺の競合物件の状況、そして物件の間取りに対する賃貸需要のバランスが重要です。
例えば、東京都内で1日の乗降者数が5万人の駅から徒歩約10分の単身者向け1棟マンションがあったとします。この条件だけ聞くと、安定して稼働しそうに感じるかもしれません。しかし、周辺の徒歩約10分以内に同じようなワンルームマンションが多くあり、競合が高いエリアの場合は、客付けに苦労する可能性もおおいにあります。
逆に、地方の1日乗降者数が少ない場合はどうでしょうか。例えば、「1日の乗降者数が1万人に満たない」「最寄り駅から徒歩約10分以内」「ファミリー向け1棟マンション」という場合、あまり購入したくないと感じるかもしれません。しかし、そのエリアにはワンルームマンションしかなく、ファミリータイプ向けの部屋が不足している状況だとしたら一概にマイナス要因ばかりではありません。
ファミリーの賃貸需要があるエリアであれば、賃貸経営は比較的容易になること可能性が高いです。このように、東京だから安全、地方だから危険と一括りに考えてはいけないのがエリアマーケティングといえるでしょう。
インターネットと地場業者へのヒアリングをうまく活用
では、どのようにして情報を取得すれば良いのでしょうか。すでに不動産投資を始めている人、これから検討している人のどちらの場合も、まずはインターネットでの情報収集がおすすめです。具体的には、LIFULL HOME’s「見える！賃貸経営」というサイトや、「SUUMO賃貸経営サポート」などで調べることが可能です。
これらのサイトで、入居希望者が探している間取りの割合とそのエリアで供給されている間取りの割合を調べてみましょう。例えば、入居希望者が探している間取りの50％が1Kやワンルームで、そのエリアで供給されている間取り全体に占める1Kやワンルームの割合が70％だった場合、需要に比べて供給過多になっている可能性が高いです。
そして、供給過多になっているか否かを確認する材料として、サイトに掲載されている敷金と礼金の募集状況を確認してみましょう。もし、「敷金0、礼金0」となっている物件が多く、フリーレントにしている物件もある場合は、競合が厳しいエリアの可能性が高いです。ここまで調べると、ある程度自分が購入検討している物件の競合度合いを把握することができます。
その情報が正しいかどうか確認するために、地場の仲介業者にヒアリングをしてみましょう。「自分がそのエリアで物件の購入を検討している」「管理を委託する会社も探している」という話の流れで質問をしていけば、喜んで質問に回答してもらえます。聞く内容としては、自分が購入検討している部屋の間取りや募集条件で客付けすることの難易度、その物件付近の競合物件の多さです。
また、ヒアリングをした相手によっては適当に対応をする人もいるので、できれば3人以上の担当者にはヒアリングすることをおすすめします。このようにインターネットと地場業者へのヒアリングをうまく活用することにより、購入前のエリアマーケティングを行い、失敗しない不動産投資をするようにしましょう。
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