一般的には、節税をすることは良いことだと考えている人が多いでしょう。たしかに、手元に残るお金のことだけ考えれば、節税をすることは良いことかもしれません。しかし、不動産投資家は銀行から融資を受ける必要があり、「銀行からの評価を上げる」ということも重要です。人それぞれに目指したいキャッシュフローと、人生における不動産投資のウェイトは異なります。
「不動産投資でサラリーマンリタイアしたい」「月々数万円のキャッシュフローさえ不動産から得られれば良い」など、投資の目的はさまざまですが、自分が目指したい資産規模と節税は密接に関係しています。今回は、その密接な関係性について見ていきましょう。
節税をしすぎることのデメリット
まず、将来目指したい資産規模と節税の関係性について解説する前に、節税をしすぎることのデメリットを知る必要があります。上記の通り、節税をすることは「手元に残るキャッシュを増やす」という意味では良いことです。しかし、「融資を受けて物件を購入していきたい」と考えている投資家の方にとってはデメリットもあります。
そのデメリットというのが、「銀行からの評価が下がる可能性がある」ということです。これは、決算公表を例にすると分かりやすいかもしれません。例えば、A社は1億円の純利益で決算公表を行い、B社は5億円赤字で決算公表を行ったとします。この場合、当期の実績だけでいえば、B社の評価が下がることは容易に想像できるでしょう。
そして、ここからが重要ですが、「銀行は実績がある個人や会社にお金を貸したい」という思いがあります。なぜなら、銀行からすると一番怖いのは自分たちが貸したお金が戻ってこないことであり、実績がない会社や赤字が続いていたりする会社は、お金が戻ってこない可能性が高いからです。企業であれば、信用力を判断するものとして決算書や試算表などの財務諸表という資料があるので、その数値を見て評価することができます。
一方、個人はサラリーマンであれば信用力を評価するために、源泉徴収票を使用することが多いでしょう。すでに賃貸経営をされている方の場合は、今までの賃貸経営の実績を反映させた確定申告書も評価の対象になります。仮に赤字を出している確定申告書を銀行に提出した場合、銀行から「賃貸経営がうまくいっていない」と融資審査ではマイナスの評価をされてしまうかもしれないのです。
このように節税をしすぎることによって、「銀行からの評価が下がる可能性がある」というのが節税しすぎることのデメリットです。
自分が目指す資産規模と節税
節税することのデメリットを理解していただいたところで、ここからは自分が目指す資産規模と節税について考えていきましょう。仮に「すべての物件を現金買いしよう」と考えている方にとっては、銀行からの評価はあまり関係ないので、できるかぎり節税をした方が賢明です。また、下記のような方も節税をしたほうが良いでしょう。
- ローン金額をあまり大きくしたくないと考える方
- すでにある程度の資産を所有していて、新たな融資を受けて物件規模を拡大する予定のない方
理由は手元に残るキャッシュフローをできるかぎり多くしたほうが良いからです。しかし、「これから物件規模を拡大していきたい」「将来的に何棟も物件を所有したい」と考えている方は、融資を継続的に受けていく必要があるので、銀行からの評価を考えていかなければなりません。その場合、税金を支払うことによって「賃貸経営がうまくいっている」という実績の証明になります。
そのため、一時的にキャッシュフローが減少しても税金を支払うことが無難でしょう。これは、中長期的に「銀行から融資を受けやすくなる」という意味でメリットも多くなるからです。このように、自分のステージと節税は大きく関係しています。自分の今の立ち位置と将来的な計画を把握したうえで、合理的な範囲内で税金と向き合っていくようにしましょう。
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