不動産投資をするときに気になるのが税金です。必要経費をかき集めるなどの方法がいくつかありますが、白色申告では限界があります。ここで検討したいのが「青色申告」です。
不動産投資で節税するなら青色申告は必須
不動産所得についての所得税の申告する場合、白色申告と青色申告の2種類があります。白色申告は誰でもできますが、青色申告は、事前に所轄税務署への申請が必要です。後で述べるように青色申告は少し手間がかかるのですが、節税を考える不動産投資家の多くは青色申告を選択します。なぜなら、青色申告を行うと節税効果が高いからです。
白色申告でも「建物などの固定資産の減価償却（キャッシュアウトを伴わない経費計上）」「赤字の場合には他の所得と相殺できる（損益通算）」といった節税効果がありますが、これ以外の大きな所得圧縮効果は見込めません。しかし、青色申告を行えば、さまざまな税法上の特典があるため、より幅広い節税対策を行うことができるのです。こういったことから「不動産投資で節税するなら青色申告は必須」といえます。
青色申告の節税メリット
では、青色申告を行うとどのような節税メリットがあるのでしょうか。
最大65万円の青色申告特別控除
青色申告を行うと、青色申告特別控除を活用することができます。青色申告特別控除とは、会計処理をしっかりと行っているご褒美として、税法上特別に認められている経費計上です。青色申告特別控除の金額は10万円か65万円のいずれかとなります。（2020年以後は10万円、55万円、65万円のいずれかになります）複式簿記で記帳し、かつ、不動産投資の規模が「5棟10室」を満たしていれば、65万円控除を適用することができます。
30万円未満の固定資産はすぐに経費化
賃貸物件の運営に必要な備品や消耗品の使用については必要経費として計上することが認められています。ただし、その一式の金額や内容によって、次のように経費計上の方法を分けることとなっています。
| 10万円未満あるいは使用可能期間が1年未満 | すぐに経費計上してOK |
| 10万円以上20万円未満 | 一括償却資産として毎年3分の1ずつ経費計上 |
| 20万円以上 | 固定資産として計上した後、減価償却して経費計上 |
ただ、これは原則白色申告で所得税を申告した場合です。青色申告を行えば、10万円以上30万円未満の固定資産であっても、その資産を事業用に使用開始した年の経費として落とすことができます。
赤字が出たら他の年分の所得と相殺できる
もし、賃貸物件の運営で不動産所得に損失が発生した場合、その損失を給与所得や一時所得などといった他の所得と損益通算を行うことができます。ただし、白色申告では、もし他の所得と損益通算をしてそれでも不動産所得の損失が残ってしまった場合、その損失のマイナス分は0円と見なされて終わってしまうのです。
仮に2019年の不動産所得が損益通算の結果100万円の赤字、2020年の不動産所得が50万円の黒字だった場合、2019年の赤字を2020年に持ち越すことはできないため、2020年分については所得税を納めなくてはならないことになります。しかし、青色申告をしていた場合、ある年分で発生した不動産所得の損失を前年の所得と相殺することが可能です。
また、翌年以後3年間に繰り越して、それぞれの年度分の所得と順番に相殺することができます。先ほどの例でいうと、2019年の100万円の赤字（損益通算後）を2020年の50万円の黒字と相殺することができるため、2020年は所得税を0円とすることが可能になるのです。
押さえておきたい！青色申告の注意点
メリットの大きい青色申告ですが、次のような注意点があります。
事前の申請が必要
青色申告は何もしないで受けられる制度ではありません。事前に納税地の所轄の税務署に対し「青色申告承認申請書」の提出が必要となります。提出期限は次のようになります。
- 賃貸物件の運営を始める日がその年の1月1日から15日までの間の場合：3月15日が期限
- 賃貸物件の運営を始める日がその年の1月16日から12月31日までの間の場合：運営を始めた日から2ヵ月以内
会計記帳は必要
また、青色申告を行うならば会計記帳（いわゆる帳簿付け）が必要です。原則として複式簿記で記帳しなくてはなりません。ただし、現金出納帳や売掛帳、経費帳、固定資産台帳などを備え付け、Excelなどで簡易に記帳を行うことも認められています。（この場合の青色申告特別控除は10万円のみとなります）
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