物件を買い増せば買い増すほど家賃収入や管理戸数は増えますが、その分空室の発生回数も確実に増えていきます。不動産賃貸経営の経験が少ない人にとって、空室期間は大きなストレスを感じるケースが多く、空室に対するメンタル耐性を持つことは不動産賃貸経営を長く続けていく上で重要な要素と言えます。
メンタル耐性を持つためには、空室の発生数と時期を予想するとともに、空室になってもすぐに入居者が決まるような体制を整備しておくことが大切です。
今回は、空室に対するメンタル耐性を持つ方法をお伝えしたいと思います。
空室は必ず発生するもの
まず、「空室は必ず発生するもの」という意識を持つ必要があります。
考えれば誰でもわかることですが、初心者であればあるほど、購入する時は物件の規模や利回り、家賃収入の金額に目がいってしまい、空室リスクをあまり考えない人が多いのも事実です。
何事も悪いことは先にイメージをしておいたほうが、そうなった時の対処、そうならないための予防がうまくできるでしょう。
今まで数部屋しか所有していなかった人が、いきなり20部屋、30部屋といった1棟マンションを購入する際は、「空室数は必ず増える」という想定はしておくべきです。
特にワンルームタイプのマンション1棟を購入する場合は、空室発生回数が多くなるので、保有後に空室が立て続けに起こっても慌てないように心の準備をしておきましょう。この準備をしておくだけでも、保有後のストレスはかなり和らぐと思います。
平均的な年間解約率を意識する
年間の具体的な空室数をイメージしておくことは、収支シミュレーションの精度を上げるためにも、空室の発生に対して慌てないためにも重要です。
一般的に、ファミリータイプの部屋が中心のマンションの年間空室発生回数は全戸数の15～20%、単身向けの部屋が中心のマンションは20～25%と言われています。
例えば、1棟30室の単身向けマンションを購入した場合、年間6～8部屋の空室が発生することが予想されます。8部屋空室が発生するということは、時には1ヵ月に2部屋空室が発生することもあり得ますし、それぞれ違う月に空室が発生した場合、年間で2／3の月は空室が発生していることになります。
このような想定をまったくせず、とめどなく発生する空室のストレスに耐えられず、不動産投資を始めたことを後悔する人がいます。
「精神的にその空室発生回数に耐えられるか」「それだけ空室が発生しても新しい入居者をすぐに見つけられる物件か」について、しっかりシミュレーションするようにしましょう。
平均空室期間短縮化に向けた準備
空室が発生しても精神的不安を感じないためには、空室が発生してもすぐに入居者が決まるという安心を得ることが最も重要です。
空室が埋まるという安心感を持つためには、実際に自分が物件を保有して、空室が発生しても、ある程度の期間内に埋まるという経験を重ねることが最も効果があります。
しかし、この実体験は購入後にしか得ることができません。よって、購入前に安心感を得るためには、購入を検討している物件の客付けについて、地場の仲介業者にヒアリングし、埋まりやすい物件かどうかを念入りに確認する必要があります。
とはいえ、購入後に空室が埋まりにくいと気づくこともあるかもしれません。その場合は、諦めずに管理会社と協力して、空室対策を一つずつ着実に行っていく、もしくは客付けを得意とする管理会社に管理を委託するなど、やれるだけの空室対策を地道に行っていきましょう。
また、新築または築年の浅い物件や賃貸需要の高いエリアに物件を保有することも、非常に有効です。
不動産賃貸経営は、長いスパンの事業です。その中で、空室とは必ず向き合わなければなりません。上記の方法を参考にしながら、空室に対するメンタル耐性を高めていきましょう。
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