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大西 勝士

フリーランスの金融ライター（AFP、2級FP技能士）。早稲田大学卒業後、会計事務所、一般企業の経理職、学習塾経営などを経て2017年10月より現職。10年以上の投資経験とFP資格を活かし、複数のメディアで執筆しています。

不動産クラウドファンディングは利回りが高く、少額から不動産に投資できることから個人投資家を中心に人気が高まっています。主な投資対象は国内不動産ですが、「海外ファンドにも投資したい」という人もいるのではないでしょうか。

今回は、不動産クラウドファンディングで海外ファンドに投資するメリットやリスク、注意点について詳しく解説します。

不動産クラウドファンディングでは海外ファンドにも投資できる

不動産クラウドファンディングは、インターネットを通じて複数の投資家から集めた資金で収益不動産を購入し、その賃貸収入や売却益を投資家に還元するサービスです。投資家は投資金額に応じた分配金を受け取ることができ、運用期間が終了すると投資元本が返還されます。

国内不動産が中心ですが、中には海外の不動産（ファンド）に投資できるものもあります。海外不動産に直接投資するためには、現地で物件を確認したり、口座を開設したりする必要があるため、初心者にはハードルが高いといえるでしょう。

不動産クラウドファンディングを利用すれば、物件の選定や管理は事業者が行ってくれるため、初心者でも気軽に海外不動産に投資できます。

不動産クラウドファンディングとソーシャルレンディングの違い

不動産クラウドファンディングと似たサービスに「ソーシャルレンディング」があります。

ソーシャルレンディング（融資型クラウドファンディング）とは、インターネットを通じて資金の借り手と貸し手を結びつけるサービスです。複数の出資者から集めた資金を借り手に融資し、出資者には出資金に応じた利息が支払われます。

不動産クラウドファンディングとソーシャルレンディングは、規制する法律や利益の源泉が異なります。

不動産クラウドファンディングは不動産特定共同事業法に則って運営されており、利益の源泉は不動産の家賃収入や売却益です。一方、ソーシャルレンディングは金融商品取引法によって規制されており、仲介者は第二種金融商品取引業の登録が必要で、投資家の利益の源泉は貸付金利です。

ソーシャルレンディングでも海外ファンドを取り扱っていますが、不動産クラウドファンディングと混同しないように注意しましょう。

不動産クラウドファンディングで海外ファンドに投資するメリット

不動産クラウドファンディングを通じて海外ファンドに投資するメリットは、以下のとおりです。

少額から海外不動産に投資できる

不動産クラウドファンディングを利用すれば、初心者でも簡単に海外不動産に投資できます。新興国の不動産のように、個人で投資するのが難しい物件に投資できるのも魅力です。最低投資金額はサービスやファンドによって異なりますが、海外ファンドは10万円程度が目安です。

利回りが高い

日本は低金利が続いており、銀行に預けるだけでお金を増やすのは難しい状況です。不動産クラウドファンディングの海外ファンドでは、4～8％程度の高利回りが期待できます。先進国に比べると、新興国の不動産のほうが利回りは高めです。

運用の手間がかからない

海外不動産に直接投資する場合は、基本的に現地に行って物件を選ばなくてはなりません。また、売買契約書は外国語（主に英語）で書かれており、国によって税制も異なります。賃貸管理は国内の海外不動産会社に依頼するとしても、初心者にはハードルが高いといえるでしょう。

不動産クラウドファンディングで海外ファンドに投資すれば、物件管理などはすべて運営会社に任せられるため、運用の手間がかかりません。投資した後は、分配金と投資元本が予定どおり入金されているかどうかを確認するだけです。

海外ファンドのリスク

不動産クラウドファンディングの海外ファンドへの投資には、以下のようなリスクがあります。

為替リスク

海外ファンドの投資対象は海外不動産なので、為替リスクがあります。日本円で投資でき、分配金や投資元本も円で支払われるとしても、不動産の収益は為替変動の影響を受けます。

為替リスクを軽減するために為替ヘッジを行う場合はコストがかかるので、やはり収益に影響します。海外ファンドに投資する際は、投資対象国の為替動向に注意を払う必要があるのです。

カントリーリスク

海外ファンドは、投資対象不動産が所在する国や地域の政治・経済情勢や自然災害などによって物件価格が下落し、収益に影響が出ることがあります。カントリーリスクは、一般的に先進国よりも新興国のほうが高めです。

海外ファンドに投資する場合は、投資対象国の政治・経済情勢などを定期的に確認することが大切です。

海外ファンドに投資する際の注意点

不動産クラウドファンディングで海外ファンドに投資する場合は、リスクを軽減するために以下の点に注意してください。

余裕資金で投資する

不動産クラウドファンディングは元本保証ではないため、ファンド収益の悪化によって損失が生じることがあります。海外ファンドの場合は、さらに為替リスクやカントリーリスクも加わるため、国内不動産よりもリスクが高いといえるでしょう。

生活費や使う予定があるお金は預貯金などで確保しておき、海外ファンドへの投資はしばらく使う予定がない余裕資金で行いましょう。

分散投資を心掛ける

海外ファンドへの投資でリスクを軽減するには、分散投資を心掛けることも大切です。特定の運営会社やファンドに資金を集中すると、運営会社が倒産したり、ファンドの収益性が悪化したりした場合に大きな損失が生じます。

複数の運営会社を利用し、投資先のファンドも分散しておけば、運用がうまくいかないファンドがあっても損失を最小限に抑えられます。リスクを軽減するために、幅広いファンドに投資することを意識しましょう。

運営会社の選び方

ここでは、不動産クラウドファンディングの運営会社を選ぶ際に確認しておきたいポイントについて見ていきます。

案件情報

利用する運営会社を選ぶ際、まず確認しておきたいのが案件情報です。運営会社によって、案件情報の掲載内容や取り扱い案件数が異なります。「案件数は豊富か」「利回りの根拠が示されているか」「リスクの説明があるか」といった視点で、複数の運営会社を比較するとよいでしょう。

運用実績

運営会社のホームページでは累計投資額や償還済案件数、元本割れ案件数などの実績が公開されていることがあります。特に元本割れ案件数は、注目しておきたいポイントです。元本割れはゼロが理想ですが、元本割れが発生している場合は発生割合や発生理由などを確認しておきましょう。

また、会社情報で運営年数や代表者・役員の経歴などをチェックしておくと、運営会社を選ぶ際の判断材料になります。

手数料

不動産クラウドファンディングは、運営会社によって各種手数料が異なります。例えば、多くの運営会社では入出金にかかる手数料は投資家が負担します。1回あたりの負担は少額であっても、積み重なると投資成果に影響するため、なるべく手数料が安い運営会社を選ぶことが大切です。

まとめ

案件数はそれほど多くありませんが、不動産クラウドファンディングでは海外ファンドも取り扱っています。海外ファンドを利用すれば、現物不動産と同じような感覚で海外不動産に投資できます。ただし、海外ファンドには為替リスクやカントリーリスクがあるため、投資は余裕資金で行いましょう。

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