安定した不労所得や老後資金の確保、相続税対策などの理由から不動産投資を検討している人が多くなりました。その中でも、マンション投資は安定的な収入が得られることから人気の投資方法です。
マンション投資は何からはじめるとよいのでしょうか。
マンション建築の流れから、建築費用、収益化のポイントについて紹介します。
目次
マンションの設計期間
マンションを建築しようと思ってから竣工までにかかる期間は、一般的に階数+10カ月程度です。大まかには設計で半年、建築で半年～1年といったイメージです。
具体的にどのような工程があり、どのくらいの期間がかかるか紹介します。ここで紹介する期間はあくまで目安であり、施工会社や土地の形状などによって期間は大きく変動する場合があります。
地下１階地上５階建てのRC造マンションの工期はどのくらい？
こちらのデザイナーズコンパクトマンションを例にどのくらいの工期がかかるか見ていきましょう。
- デザイナーズコンパクトマンション
- 地下1階・地上5階建て
- RC造
まず、打ち合わせから実際に工事に入るまでの期間を半年とします。
次の基礎工事が階数×1カ月なので、地下1階地上5階のマンションは合計6カ月必要です。
あとは、内装・外壁工事が2カ月、完了検査が1カ月です。
上記のとおり、地下1階地上5階建てのマンション建築期間は工事までに6カ月、工事以降が9カ月かかり、合計で15カ月程度必要だと考えておきましょう。
では各工程をより詳細に見ていきましょう。
事前打ち合わせ 1カ月目
設計事務所にどのようなマンションを作りたいのか相談します。
早い段階から相談することで、自分では思いつかなかった可能性を提案してもらえる可能性があります。
敷地が決まっていない場合は、敷地探しから相談できるので、具体的な計画がなくても相談してみるとよいでしょう。
敷地が決まっている場合は、土地の図面を持って行くと具体的な話をしやすくなります。
基本設計 2～3カ月目
事前打ち合わせの内容をもとに大まかな設計をしていきます。
はじめは、マンション全体の形状や空間の構成、間取りがわかるような図面等を作成して、情報を共有します。
具体的な形を見ることで、より具体的な要望も出てきます。
要望や改善点を修正しながら、基本設計を仕上げていきます。
実施設計 3～5カ月目
基本設計で納得できるものができたら、次は具体的にどのような材料を使っていくかなどの実施設計を行います。
見た目や機能、強度、メンテナンス性などを加味してどこにお金をかけ、どこで手間をかけるのかなどを決めていきますので、この実施設計によって見積もりの金額が大きく変わります。
見積もり 5～6カ月目
実施設計の内容をもとに施工会社より見積もりを作成してもらいます。
予算オーバーであれば、見積もり内容を精査して、価格交渉をしたり、設計の内容を変更したりして目標金額に近づけていきます。
見積もり金額と工事内容が決まったら、いよいよ工事に入ります。
準備工事 7カ月目
マンションを建築するためには、地盤をしっかり固める工事が必要です。地盤調査を行い、地盤が悪い場合には改良工事を行う場合もあります。
すでに建物が立っている土地であれば、建物の解体工事も必要です。
基礎工事 （階数×1カ月）～13カ月目
マンションの基礎となる部分の工事を行います。
基礎部分の工事とは、建物の支柱になる杭の埋め込み工事や、鉄筋の型枠にコンクリートを流し込んで建物の土台を整える工事のほか、各階の床の施工や配筋なども含まれています。
階数が多ければ多いほど基礎工事には時間がかかります。地下1階・地上5階建てのマンションを建築していると仮定し、6カ月かかったことを想定して次に進みます。
内装・外装工事 14カ月目
基礎工事がある程度進んだら、同時進行で内装工事もスタートします。
内装工事の主な内容は下記のとおりです。
- 電気の配線
- お風呂の据え付け
- 空調工事
- 天井や壁の施工
- 断熱材や吸音材の備え付け
- クロス張り
内装工事が終わったら外装工事も行います。
外装工事は希望した外観によって工期が異なります。外観を決定する際には、工期も確認しておきましょう。
完了検査 15カ月目
外装工事まで完了したら最後に外構工事を行います。
外構工事とは、駐車場の設置や植木の植樹など外観に関係するヵ所の工事です。
その後、完了検査を行います。
完了検査はマンション建設が完了した際に行うことが建築基準法で定められています。
この検査をクリアすればマンション建設の完了です。
【もっと詳しく知る】
マンション建築に必要な諸費用の内訳
マンションの建築に必要な費用や諸費用について紹介していきます。
建物費用
マンションの構造は大きく分けて以下の3種類があります。
- 鉄筋鉄骨コンクリート造
- 鉄筋コンクリート造
- 鉄骨造
分譲マンションや超高層マンションでは「鉄筋鉄骨コンクリート造」、中低層の賃貸マンションでは「鉄筋コンクリート造」や「鉄骨造」が一般的です。
令和3年の4月に国土交通省から発表された「建築着工統計調査報告」によると、鉄筋鉄骨コンクリート造・鉄筋コンクリート造・鉄骨造のマンション建築における坪単価の平均は、下記のとおりでした。
| 坪単価 万円／坪 | |
|---|---|
| 鉄筋鉄骨コンクリート造 | 98 |
| 鉄筋コンクリート造 | 92 |
| 鉄骨造 | 76 |
費用の中で一番大きな比率を占めるのが建物費用です。
建物の形状や間取り、立地などにも左右されますので、坪単価は上記の平均より安くなる時もあれば高くなる時もあります。ただし、建物費用を抑えることだけを重視すると、入居率が低かったり、低い家賃収入しか得られなかったりして、賃貸経営が厳しくなる可能性があります。それを回避するためにも、ノウハウのある建築会社に相談することをおすすめします。
別途工事費
別途工事費は建物費用の約15～20%です。
別途工事費の主な内容は、下記のとおりです。
- 屋外給排水
- 電気・ガス工事費
- 外構工事費
- 地盤改良工事費
- 空調設備等の付帯工事費
道路から建物までの距離が長いと屋外給排水管の費用が上がったり、地盤が弱いと地盤改良工事費が上がったりします。
諸費用
諸費用は建物費用の約5%必要です。
諸費用の内容は、下記のとおりです。
- ローン手数料
- 火災保険料
- 印紙税
- 不動産取得税
- 登記費用
マンションの建築費と別途工事費は、不動産投資ローンを利用するのが一般的ですが、諸費用は自己資金で賄ったほうがローンに通りやすいため、諸費用分である建築費用の5%程度は事前に用意しておく必要があります。
マンション建築後、収益を最大化させるポイント
マンションの建築期間や費用を紹介してきましたが、マンションを建築する最終目的は収益を得ることです。その収益を得るためにはいくつかのポイントがありますので、紹介します。
どのような収益を狙うか
マンションでの収益には、売却益と家賃収入の二つの収益があります。
売却益は、購入金額より高い価格でマンションを売却することで得られる利益ですが、初心者にはおすすめしません。
初心者は家賃収入からの収益を得るほうが確実です。
ローン金利を低くする
マンション購入はローンの活用が一般的です。ローンを利用すると元本のほかに利息を払う必要があります。支払利息は金利によって決まるので、なるべく金利が低い金融機関を選択することで、毎月の支払額が減少し利益が出ます。
金利を低く抑えるには、年収や職業、頭金の割合などを総合的に判断されますが、不動産会社からの紹介も大きな要因です。
入居者募集と管理業務
マンションの運営と管理は委託するのが一般的です。
マンション経営は契約の締結から清掃までさまざまな業務があり、これらを委託先と相談しながら決めていきます。
管理不足による資産価値の低下や、それに付随して空室が発生し空室による家賃収入減少や、管理費の増加に悩まされないため、信頼できる委託先を見つけることが重要です。
経費を計上する
マンション経営に必要な経費を計上するとともに、マンションの建物部分を減価償却することで、実際に支出がなくても経費として認められます。
経費を多くすることにより利益を少なく申告できるので納める税金が少なくて済みます。
信頼できるパートナーを見つける
不動産投資では大きな金額を、長い期間運用する必要があります。
不動産は状況によって千差万別で、自分1人ではわからないことも多いため、専門家のアドバイスを早いうちから取り入れることが成功の近道です。
専門家の中で一番身近なのが不動産会社ですが、不動産会社の中には、販売しかしていない不動産会社もありますので、そのような会社では物件が売れることが優先され、収益性がおろそかになりがちです。
賃貸管理まで請け負っている不動産会社なら、空室やトラブルが発生すると自社が苦労するため、そのような物件の取り扱いが少ない傾向があります。
不動産投資をするなら、賃貸管理まで請け負ってくれ、信頼できる不動産会社を選択する必要があります。
土地活用に関するお困りごとがあれば、YANUSY編集部の下記お問合せフォームにご相談下さい。
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