もしも、自分が60坪の土地を所有していて、土地活用を検討する場合はどのような選択肢があるのでしょうか。
人気の土地活用方法についてランキング形式で紹介し、60坪の土地をどのように有効活用できるのかを紹介します。
また、ランキングにも入っている賃貸住宅経営を60坪の土地で行う場合の注意点も解説します。
目次
人気ランキング上位の土地活用とは
株式会社ＮＴＴデータ・スマートソーシングは、「HOME4U土地活用」のユーザーを対象に、土地活用についてのアンケートを行いました。
ユーザーが検討している土地活用の結果は以下のとおりです。
この結果からほとんどの回答者がアパートやマンション・賃貸併用住宅を選択し、次いで駐車場・戸建て賃貸を検討していることがわかります。これらについて詳しく見ていきましょう。
アパート・マンション・賃貸併用住宅
土地活用法として最も人気があるアパートやマンション・賃貸併用住宅のメリットやデメリットについて紹介します。
・アパート・マンション・賃貸併用住宅のメリット
安定した収入を期待できる
賃貸経営は空室が発生しなければ、長期的に安定した収入を得られます。年金代わりに開始する人もいる所以です。
特に部屋数が多いマンション経営ができるのであれば高収入が期待できます。立地が良いエリアであれば、空室が出ても直ぐ埋まるでしょう。税制面で有利
賃貸経営は、税制面においても多くのメリットを享受できます。
不動産所得が赤字になったとしても、所得税などと相殺（損益通算）できるので課税所得を抑えることができます。
また建物が建っていると、更地の場合と比べ固定資産税を最大1/6・都市計画税を最大1/3に軽減できます。
相続税においても、マンションやアパートの建っている土地（貸家建付地）は課税評価額が低くなるので、現金などで保有している場合と比べ納税額を抑えられます。生命保険代わりになる
ローンで物件を購入する場合には、通常は団体信用生命保険に加入します。団体信用生命保険に加入すれば、ローン借り入れ中にオーナーに万が一のことが起きた場合、ローンの残高は保険会社が肩代わりしてくれます。
残ったマンションやアパートは、遺族が相続し従来通り家賃収入を得ることができます。不労所得を得られる
信頼できる不動産管理会社を見つけられれば、運営や管理をほとんど任せられます。オーナーは、ほとんど何もしなくても毎月家賃収入という不労所得を得られます。インフレ対策になる
インフレになれば、物価が上昇します。それと連動して不動産価値や家賃が上昇する可能性があります。
しかし、修繕費なども当初の計画より上昇する可能性があるので注意が必要です。賃貸併用住宅は住宅ローンが使える場合もある
賃貸併用住宅の場合、ほとんどの金融機関で自宅部分が50％以上、床面積が50㎡以上であれば、住宅ローンが利用できます。
投資ローンに比べて金利の低い住宅ローンを利用できるのは大きなメリットです。
・アパート・マンション・賃貸併用住宅のデメリット
- 初期費用が多くかかる
ほかの土地活用に比べて多くの初期費用が必要になります。
建物価格は建物の規模や構造によって大きく異なります。もちろん、ほとんどの方がローンを組みますが、利回りを少しでもよくするためには頭金が必要です。
頭金の相場は物件価格の10～30％です。
- 建築期間が長くなる
賃貸併用住宅であれば、それほど建築期間は長くありません。しかしマンション建築となると、5階建てのマンションで、建築期間が半年～1年程度かかります。検討時期も含めると、実際にスタートできるまでの長さはデメリットといえます。
駐車場
駐車場経営には、月極駐車場とコインパーキングがあります。管理の方法は「自己運営」・管理会社に管理を依頼する「管理委託」・土地を管理会社に貸し固定賃料を受けとる「一括借り上げ方式」があります。
駐車場経営のメリットデメリットについて見ていきます。
・駐車場のメリット
- 建築費用が不要なので、少額で始められる
- 準備期間が短いので、早期に始められる
- アパートやマンションなど、後にほかの使い方に転用しやすい
- 形の悪い土地・狭い土地でも経営できる
- 固定資産税や都市計画税、所得税や住民税の節税効果がある
・駐車場のデメリット
- 立地条件が悪いと駐車場の稼働率が低下する
- マンションやアパートなどと比べると収益性は低下する
- 一般的には平面だけの展開なので効率性に劣る
- マンションやアパートなどと比べ税制メリットが少ない
戸建て賃貸
一戸建ての物件を貸して、家賃収入を得る方法で、次のようなメリットデメリットがあります。
・戸建て賃貸のメリット
- 閑静な住宅地を好む人も多く、マンションやアパートほど立地に左右されない
- 一般的に入居期間は長期にわたるので、空室リスクが少なく安定収入を得られる
- マンションやアパートと比べると、建築費を抑えられるので利回りが良い
- マンションやアパートと同様に節税効果がある
・戸建て賃貸のデメリット
- マンションやアパートほどの需要がないので、空室になると長期になる恐れがある
- 一般的に入居期間は長期になるので、部屋は傷みがちでメンテナンス費用が掛かる
【もっと詳しく知る】
人気の土地活用は60坪あればできるのか
これまで紹介した土地活用方法は、60坪の広さで検討できるのでしょうか。
アパート・マンション・賃貸併用住宅
アパートは60坪程度あれば、問題なく建築が可能です。部屋数は建築会社で異なりますが8部屋程度が見込めます。ファミリー向けよりも単身者向けの間取りのほうが、部屋数を多く作れるので、坪当たりの賃料単価が高くなります。
60坪程度のアパートは住宅街でよく見かけます。イメージしやすいのはハウスメーカーが提供する賃貸物件です。
マンションに関しても、60坪で建築は可能です。アパートより建築費は上がりますが、収益性が見込めます。
部屋数は階数などで異なりますが15部屋程度見込めるでしょう。
施工会社に実績があり、空間を利用するノウハウがあれば20部屋程度つくれることもあります。
賃貸併用住宅は自宅を30坪とし、残り30坪を賃貸住宅にできます。5坪程度のワンルームであれば、6部屋作ることが可能です。
駐車場
駐車場は、車1台分のスペースがあれば運用できます。国土交通省の「駐車場設計・施工指針」によると、普通車だと幅が2.5ｍ・長さが6.0ｍ必要です。
したがって1台分では4.5坪程度、2台分なら9坪程度必要です。60坪の土地であれば、土地の形状にもよりますが10台程度止めることは可能です。
| 車両 | 長さ（m） | 幅員（m） |
|---|---|---|
| 軽自動車 | 3.6 | 2 |
| 小型乗用車 | 5 | 2.3 |
| 普通乗用車 | 6 | 2.5 |
| 小型貨物車 | 7.7 | 3 |
戸建て賃貸
戸建て賃貸は、狭い土地でも建築が可能です。一般的には30坪程度、場合によっては20坪程度でも可能なので、アパートやマンションを建てられない土地の有効な活用法といえるでしょう。
またアパートが多い土地でも、戸建て賃貸にすれば差別化を図れるので需要があります。
60坪で賃貸経営する際の注意点
最も人気のある賃貸経営を60坪程度の土地で行う際は、どのようなことに注意が必要なのでしょうか。
建築基準法を確認する
土地活用する際には、建築基準法の建ぺい率と容積率について確認しておく必要があります。
・建ぺい率
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合です。建ぺい率は地域や用途などにより異なり、各市町村役場の都市計画課で調べられます。
たとえば100坪の土地の建ぺい率が60%の場合、建築可能な面積は60坪ということになります。
・容積率
容積率とは、敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合です。容積率も同様に各市町村役場で調べることが可能です。
たとえば100坪の土地で容積率が200％の場合には、延べ床面積が200坪の建物を建てることが可能です。容積率が大きければ、高い建物を建てることが可能になるので、マンション建築の重要な指標になります。
十分な立地調査を行う
たとえば、駅から歩いて10分以内の通勤通学に便利な立地であれば、単身者向けのアパートやマンションが良いでしょう。静かな環境で子育てに良いと思われる立地であれば、ファミリー向けのマンションや戸建て賃貸が合っているでしょう。
また病院や商業施設などが近辺にあれば、賃貸経営より駐車場に向いている可能性があります。このように立地によって土地活用法は異なってきますので、あらかじめじっくりと立地調査を行わなければなりません。
立地調査は専門性を有するので、プロに相談することをおすすめします。
空間を活かすノウハウを持っている業者を選択する
土地をうまく生かすためには、ノウハウを持っている業者を選ばなければなりません。
60坪の土地は、実績豊富な業者であれば収益性の見込めるマンション建築が可能です。
コンパクトマンションの建築実績が豊富であるなど、専門知識を持つパートナー企業を選ぶようにしましょう。
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