マンション経営の収入を解説。儲かるマンションオーナーになるための秘訣とは

マンション経営はどのくらいの収入が見込め、どのようにしたら収益が上がるのでしょうか。マンションを経営するうえでは不動産会社のサポートも重要ですが、自分でも、ある程度の知識をつけておく必要があります。

そこで本記事では、マンション経営の種類、収入の平均と計算方法、収入の上げ方について紹介します。

目次

  1. マンション経営には2種類ある
    1. 区分マンションの経営
    2. 一棟マンションの経営
  2. マンション経営の収入はいくら
    1. 平均所得金額は521万円
    2. 意外に多い支出
    3. 実質利回りの目安とは
    4. 収入の具体的な計算例
  3. マンション経営で収入を上げるために
    1. 空室対策が何より大事
    2. ランニングコストを圧縮する
    3. シリーズマンションは入居者が集まりやすい?
    4. 一棟マンションは長いスパンで資金計画を立てる

マンション経営には2種類ある

マンション経営は区分マンションの経営と一棟マンションの経営の2種類があります。
小さく始められる区分マンションの経営と、大きく始め大きな収益を得られる一棟マンションの経営では、同じマンション経営でも特徴が異なります。
ここでは、区分マンションと一棟マンションの経営の違いを解説します。

区分マンションの経営

区分マンションの経営とは、マンションの1室以上を購入し、第三者に賃貸することです。
メリットとして、以下のようなことが挙げられます。

  • 1室単位で経営可能なので、1棟購入より少額から始められる
  • 空室が出たり、地震や火事で賃貸が続けられなくなったりしても、損失が限定的である
  • 区分マンションでは管理組合が主体となって管理費や修繕費を管理するため、オーナーとしての手間が少なくなる
  • 売却する場合にも、1棟まるごと売却するより買い手が見つけやすい

小さく始めたい人は区分マンションの経営から始めるとよいでしょう。

一棟マンションの経営

一棟マンションの経営とは、マンションをまるごと1棟購入し、区分を第三者に賃貸することです。
メリットとして、以下のようなことが挙げられます。

  • 担保評価が高く、融資が受けやすい
  • 外観や共有設備などを自由に変更できるので、入居者の満足度を高めやすい
  • 区分マンションに比べ、収益性が高い

以下の条件に当てはまる場合には、収益性が高い一棟マンションの経営を検討してみることをおすすめします。

  • すでに土地を持っている場合
  • 資産に余裕がある場合
  • 年収が高く、高額のローンを利用できる場合

マンション経営の収入はいくら

マンション経営ではどのくらいの収入が見込めるのでしょうか。平均的な不動産所得や支出を紹介し、利回りを実際に計算してみます。

平均所得金額は521万円

2021年2月に国税庁は「申告所得税標本調査」の調査結果を発表しています。この報告書を見ると、2019年の不動産所得者の平均所得金額は約521万円とのことです。
これは事業所得者の平均所得金額、約425万円を大きく上回ります。

合計所得金額所得者数平均所得金額
不動産所得者5兆6,749億円109万人約521万円

意外に多い支出

一般的にマンション経営の支出(経費率)は家賃収入の約20%といわれています。

一棟マンションを経営し、年間の家賃収入が1,200万円であれば、支出で約240万円が必要です。マンション経営でかかる主な支出は以下のとおりです。

  • 固定資産税および都市計画税
  • 管理費および修繕積立費
  • 管理委託費
  • 退去時修繕費
  • 仲介手数料(広告費)

これ以外にローンの返済があります。フルローンで購入した場合は、家賃の50%以上をローン返済に充てる必要があるでしょう。

実質利回りの目安とは

マンション経営の利回りには、表面利回りと実質利回りがあり、それぞれは以下の式で計算できます。

  • 表面利回り=年間の家賃収入÷物件の購入価格×100%
  • 実質利回り=(年間の家賃収入-年間の諸経費)÷物件の購入価格×100%

物件の収益性を比較検討する場合には、実質利回りの方が重要です。
2021年10月に一般社団法人日本不動産研究所が行った「不動産投資家調査」の結果を見てみます。

この調査では投資家の期待利回りがわかります。期待利回りとは投資家が投資物件に対して想定している利回りのことで、この数値を上回ると予想以上の利益が得られたということになります。

マンション経営の収入を解説。儲かるマンションオーナーになるための秘訣とは
一般社団法人 不動産投資家調査 より

近年の不動産価格の上昇により期待利回りも年々低くなっており、東京都では4%前後と見られています。東京以外では不動産価格が大きく下がるので期待利回りも高く予想されています。

土地をすでに持っている場合は、物件購入価格が大幅に抑えられるため、利回りが倍以上になることも珍しくありません。

収入の具体的な計算例

1部屋で毎月13万円(年156万円)の家賃収入がある物件を例に具体的な計算例を紹介します。

・区分マンションの場合
区分マンションを1部屋3000万円で購入した場合の表面利回りは、下記のとおりです。

156万円÷3000万円×100%=5.2%

また、年間の諸経費が家賃収入の20%(31万円)かかったとすると、実質利回りは下記のとおりです。

(156万-31万円)÷3000万円×100%=4.2%

・一棟マンションの場合
①既に所有している土地に建築するケース
既に所有している土地に15部屋の一棟マンションを2億円で建築した場合の表面利回りは、下記のとおりです。

156万円×15部屋÷2億円×100%=11.7%

また、年間の諸経費が家賃収入の20%(468万円)かかったとすると、実質利回りは下記のとおりです。

(2340万円-468万円)÷2億円×100%=9.4%

②土地建物まとめて購入するケース
15部屋の一棟マンションを土地代込み4億円で購入した場合の表面利回りは、下記のとおりです。

156万円×15部屋÷4億円×100%=5.9%

また、年間の諸経費が家賃収入の20%(468万円)かかったとすると、実質利回りは下記のとおりです。

(2340万円-468万円)÷4億円×100%=4.7%

また、区分マンションは空室になれば家賃収入はゼロになります。一棟マンションは家賃収入の一部が減るだけで済み、損失を最小限に抑えられます。理由はこれだけではありませんが、一般的に区分マンションより一棟マンションの方が利回りは高くなります。
さらに前述のように、既に土地所有されている場合は、一棟マンションの方がはるかに利回りは高くなります。

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マンション経営で収入を上げるために

マンション経営の収入を解説。儲かるマンションオーナーになるための秘訣とは

マンション経営で収益を上げるには多くの会社のサポートが必要です。マンション経営を検討するならなるべく早い段階で、信頼できる不動産会社や管理会社を探す必要があります。
ここでは、マンション経営でどこに注意をすれば収益が上げられるかについて紹介します。

空室対策が何より大事

マンション経営で成功するためには、いかに満室の期間を維持するかが重要です。
表面利回りや実質利回りは、満室の状態で計算されます。満室の時には十分な収益が得られていても、空室になってしまっては、収入が減ってしまいます。空室になるたびに、退去修繕費や仲介手数料といった出費も増えるため、よいことがありません。

そこで重要になるのが空室対策です。
退去したらなるべく早く次の入居者を探し、なるべく長く住んでもらう対策が必要です。

そのためには、物件の管理が重要です。管理は管理会社に委託するのが一般的になりつつあります。委任することで、入居者募集、契約の締結、家賃の回収、清掃など、さまざまな業務を代行してもらえます。

しかし、信用できる不動産会社に委任しないと、なかなか入居者が決まりません。また、清掃も行き届かず老朽化が進んでしまい不動産の価値が低下する可能性もあります。管理会社の選定が非常に重要になることを覚えておきましょう。

ランニングコストを圧縮する

当然のことではありますが、ランニングコストを圧縮できれば、収入をあげることができます。マンション経営で主に必要となるランニングコストは以下のとおりです。

  • 固定資産税および都市計画税
  • 管理費および修繕積立費
  • 管理委託費

たとえば管理委託料が安い会社に頼んだり、必要のない設備を削ってメンテナンス費用を削減したりします。
金額が大きなものでいうとエレベーターが挙げられます。建築予定の規模からみて、必要ないと思ったら一度担当者に相談してみましょう。

マンション経営の収入を解説。儲かるマンションオーナーになるための秘訣とは
※画像提供元:株式会社LeTech

シリーズマンションは入居者が集まりやすい?

マンションには不動産会社によってシリーズ名が付けられているものが多く存在します。マンションを買う時でも、借りるときでも、知っている名前だと安心する人も多いです。

また、シリーズ名が付いているだけで、「大手不動産会社が造ったものなら安心。」と思う人もいます。シリーズ名はマンションのイメージを左右します。マンションのイメージは収益性にも大きく影響します。

マンション建築の詳細は、どうしても建築会社や不動産会社に一任することが多くなります。会社選びは慎重に行う必要があります。

一棟マンションは長いスパンで資金計画を立てる

マンション経営はローン完済まで最大35年となる、長期間の投資になります。
その間に、建物は老朽化するので家賃の見直しが必要になるかもしれません。

入退去者の対応やマンションの修繕など、一時的に支出が増える場合もあります。支出を抑えれば一時的には収益が上がるかもしれませんが、長期的に見れば空室リスクが増すこともあります。

しかし、建築と修繕の計画をしっかり行い入居者のニーズを満たすことで、長期的に安定した収益を得られるのが、マンション経営のよいところです。

計画的な家賃見直しや修繕の確保は、素人ではわからないことも多く、管理会社のサポートが欠かせません。長期的な資金計画を立てる面でも、信頼できる管理会社選びが重要になります。

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