アパートローンの審査は物件の収益性が重要?落ちた時の対処法も紹介

アパートローンは、不動産投資を行うために利用するローンです。
そのため、通常の住宅ローンより審査が厳しい傾向にあります。審査を通過するためには投資する物件の収益性が重要です。

なおアパートローンとは、木造アパートを建てる際に利用するローンのように思われがちですが、RC造マンションなどの投資物件を購入・建築する際にも利用できます。アパートローンは不動産投資の時に利用するローンと思っておきましょう。

今回は、アパートローンの審査項目や、審査に落ちた時の対処法について紹介します。

アパートローンで審査される項目

当然ながら、アパートローンを利用する場合、毎月ローンを返済する義務が発生します。なんらかの事情で債務者が返済できなくなると、金融機関に損失が生じてしまいます。

そのため、アパートローンは各金融機関が独自に有している条件を満たさなければ利用することはできません。では、アパートローンを利用するために審査される項目にはどのようなものがあるのでしょうか。

年収・収入や勤務先

アパートローンを毎月返済できるか判断するために、利用者自身の年収や収入が重要視されます。実際には家賃収入からローンを支払うことができる場合でも、何かしらの理由で家賃収入が減る可能性があるからです。

家賃収入が減り、月々の返済額を下回った場合は、自己資金から返済する必要があります。年収が低い場合、その資金を調達することができないため、自己破産してしまうかもしれません。

また、年収が今後も安定しているかを確認するために、勤務先や勤続年数も重要です。公務員や上場企業の会社員より、中小企業の方や個人事業主の方は多少不利になるといった傾向もあるようです。

健康状態

多くの金融機関では、アパートローンを利用する際に、団体信用生命保険に加入します。
その保険に加入する際に、健康状態が審査対象になります。

団体信用生命保険とは、債務者が死亡したときなどに、債務者の代わりに住宅ローンを完済するという保険です。この保険に加入できないと、死亡などのもしもの時に、ローンを返済できなくなる可能性があります。

そのため団体信用生命保険に加入できない健康状態の場合には、審査が通りづらくなってしまいます。

年齢

収入や健康状態の項目と関係してくるのですが、借り入れ時の年齢が高いと定年後などに収入が少なくなる可能性があるため、審査は厳しくなります。返済中に亡くなったり、病気になってしまったりしたら、返済できなくなる可能性もあります。

そのため高齢の場合には、返済期間を短く設定されるケースもあります。返済期間が短くなると月々の返済金額が大きくなるため、資金計画にも大きな影響があります。

なかには、完済年齢を75〜80歳以下に設定している金融機関もあります。長期間のローンを組みたいなら、早めにアパートローンの利用を開始する必要があります。

自己資金

マンション経営の自己資金の相場は、物件価格の約1~3割といわれています。フルローンで購入できるケースもありますが、自己資金が少ないことによって審査が通りづらくなります。

自己資金をローンの頭金にすることによって、月々の返済額が少なくなるため、自己破産リスクが減るのが理由のひとつです。そのため頭金を多く払った場合には、金利を優遇してくれる金融機関もあります。

また、自己資金を頭金として使わなくても、自己資金を貯めた実績が評価されます。自己資金を貯められる計画性があれば、自己破産するリスクが低いと判断されるからです。

これまでの不動産投資実績の有無

これまで、不動産投資を行ったことがあるのか、実績の有無を重視する金融機関も存在します。

過去の不動産投資がうまくいっていたのであれば、今回融資する不動産も成功する可能性が高いと判断されます。また、失敗しても他の不動産の利益で補填してもらえるため、自己破産しづらくなります。

収益性が見込めるかどうか

アパートローンの場合、不動産の収益性が審査割合の大きなウエイトを占めます。
不動産の価値が高く、安定的な家賃収益が見込めれば、自己破産するリスクが少なくなるからです。

また、もし自己破産するような事態になっても、収益性のある不動産は高値で売却できるため、金融機関は容易に資金を回収できます。

そのため、アパートローンの審査には、投資対象となる物件に十分な収益性が見込めるかどうかが重要になっています。

収益性を高めるためにできること

アパートローンの審査を通しやすくするためには、収益性がとても大事です。そこで、収益性の高い物件の条件を知っておくことが肝要になります。

立地条件がよい土地を選ぶ

都市部や駅の近くといった立地条件が良い土地を選ぶと、収益性が高まります。

立地条件が良いと賃貸需要が高く、空室リスクを避けられます。そのため、家賃を高く設定でき、収益性が見込めます。

収益性の高い構造を選ぶ

アパートやマンションは、以下のような構造に分けられます。

  • 木造
  • 鉄骨造(S造)
  • 鉄筋コンクリート造(RC造)
  • 鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)

下に行くほど耐震性、耐火性、防音性が優れており、付加価値が高いため、家賃を高く設定できます。

また、耐久性も高いため、資産価値が落ちにくいのがメリットです。
資産価値が落ちないことで、家賃が下落するのを防ぎ、売却時の価格も高くなります。

しかし、一般的に鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造では壁が厚かったり、梁や柱が多かったりと部屋が狭くなってしまうことがデメリットです。

マンション建築の実績やノウハウがある会社なら、そういったデメリットを解消することも可能です。そのため、構造だけでなく建築会社の選別も非常に重要です。

アパートローンの審査は物件の収益性が重要?落ちた時の対処法も紹介
※画像提供元:株式会社LeTech

ランニングコストを圧縮する

アパート経営では、「ローン返済額」「メンテナンス費」「賃貸管理委託料」「固定資産税」などの支出が発生します。これらの支出をいかに減らすかが、収益性を上げるポイントになります。

まず、建築計画の際には本当に必要な設備かどうかなど十分に検討しましょう。
たとえば、低層マンションであれば、エレベーターを削ることで大きなコスト圧縮につながります。

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審査に落ちたときはどうすればいい?

アパートローンの審査は物件の収益性が重要?落ちた時の対処法も紹介

いろいろな対策をしても、アパートローンの審査に落ちてしまう場合があります。しかし、もし審査に落ちてしまっても諦める必要はありません。

ここでは、審査に落ちたときどうすればよいかについて紹介していきます。

金融機関を変える

アパートローンの審査基準は、金融機関によって違います。そのため、一度は断られた融資が、違う金融機関で審査をしたら通ったということはよくある話です。

特に金利が安い金融機関には多くの人が融資を申込みます。金融機関は多くの利用者からリスクの小さい人を選別して、融資します。そのため、少しでもリスクが高い人は審査に通らない傾向にあります。

一方、金利が高い金融機関では、ある程度のリスクを許容して融資を行っているので、審査に通りやすい傾向があります。

もし、審査に落ちても諦めず、他の金融機関に相談してみましょう。

時間を空ける

審査に落ちた場合、時間を空けてみるのも効果的です。

確定申告の時期になれば、去年より年収が増えて条件をクリアするかもしれません。
また、申し込んだ時に、たまたま時期が悪く、金融機関の事情で融資を制限していた可能性もあります。

時間が経つことで状況が変わり、融資を受けやすい状況になっている可能性があります。

なお、審査に落ちた直後に同じ金融機関で再審査を受けるのは禁物です。審査に落ちた記録が残っているため、再審査しても通ることはありません。

収支計画を見直す

前述したとおり、アパートローンは住宅ローンと違い、収益性も重視されます。そのため、収支計画が甘いと審査に通らない場合があります。

収支計画を見直し、不動産経営が成功する可能性が高いことを証明しましょう。
経営がうまくいけば、自己破産するリスクは低いので、融資が通りやすくなります。

アパートローンに関する問題は、プロに相談しよう

金融機関の融資には、紹介者の情報も加味される場合があります。そのため、専門家に金融機関を紹介してもらうのもおすすめです。

また専門家にアドバイスをもらい収支計画を見直すことで、金融機関を説得する資料が作成できます。また、物件の詳しい情報を提示できるのもプラス材料になります。

ローン審査に通らない場合はもちろんのこと、ローンをできるだけ低金利で借りたい場合にも、専門家に相談することをおすすめします。

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