地主オーナーにとって土地活用は大きな課題です。成功すれば大きなメリットを得られますが、失敗するリスクも小さくありません。本記事では、土地活用の失敗例とともに失敗を回避するためのポイントを解説します。
土地活用はなぜ必要か
土地は更地のままにしておくと固定資産税・都市計画税だけを無駄に支払うことになります。更地の状態では「課税標準額×1.4％」の固定資産税と「課税標準額×標準税率（上限0.3％）」の都市計画税が課税されます。
一方で更地に建物を建てると「小規模住宅用地の特例」または「一般住宅用地の特例」が適用され、支払う税金が下表のように軽減されます。
▽固定資産税・都市計画税の軽減措置
| 土地の種類 | 面積区分 | 固定資産税 | 都市計画税 |
|---|---|---|---|
| 小規模住宅用地 | 住戸1戸あたり200㎡以下の部分 | 課税標準額×1/6 | 課税標準額×1/3 |
| 一般住宅用地 | 住戸1戸あたり200㎡を超える部分 | 課税標準額×1/3 | 課税標準額×2/3 |
また、更地ではなく空き家がある場合、倒壊の危険がある状態だと「特定空き家」に認定され、上記の特例を受けられなくなる可能性があります。家屋がある場合も状況によっては土地活用が必要なのです。
よくある土地活用の失敗例
土地活用を行う場合は注意すべき点があります。土地を持っていることで安心してしまうのか、安易に土地活用を行って失敗するケースが見られます。慎重に行えば回避できることでもあるので、以下のような失敗例があることを把握しておくことが重要です。
ケース1：表面利回りで計算し、甘い収支見通しを立ててしまった
不動産投資の利回りには、「表面利回り」と「実質利回り」があります。表面利回りはランニングコストを計算せず、年間家賃収入を物件購入価格で割ったものですので、高めの数字が出ます。
中古マンションの売出広告に掲載されている利回りはほとんどが「満室を想定した表面利回り」です。その感覚で土地活用を考え、マンションを建てさえすれば儲かると、表面利回りで甘い収支計画を策定して失敗する例があります。
ケース2：立地の特性を考えずにマンションの間取りを決めてしまった
マンション経営は立地に合わせて間取りを決める必要があります。ファミリー層の需要が見込める場所にワンルームマンションを建てたり、子育てに向いた環境ではない場所にファミリー向けマンションを建てたりしたために、期待したパフォーマンスを得られないという失敗例があります。
ケース3：コストを抑えることばかり考え、住宅の質が落ちてしまった
不動産投資においてコストを抑えることは重要です。しかし、かけるべき費用も削減してしまうと結果的に住宅の質が落ち、思ったより早く修繕箇所が発生するリスクがあります。入居者の満足度も低くなるので、退去のサイクルが早くなる事態も起こります。
ケース4：駅前でもないのにマンションの2階を店舗区画にしてしまった
マンションの1階が店舗になっている物件をよく見かけます。駅前であれば2階まで店舗になっている物件もあるでしょう。
2階まで客足が向かうには圧倒的な通行量が必要です。駅から離れた立地にあるマンションでは2階を店舗区画にして失敗したケースがあります。店舗にすれば高いテナント料を取れると期待して計画を立てるのですが、新築時はテナントが埋まったとしても客足が続かず空室になり、次のテナントを見つけるのに苦労することになります。
ケース5：契約内容を理解しないでサブリース契約を結んでしまった
家賃が保証されることに魅力を感じてサブリースを利用しているオーナーもいるでしょう。しかし、「30年間家賃保証」と宣伝されていたとしても、「何年ごとに家賃を減額する場合がある」と契約書に明記されているサブリースも多いのが実情です。
その契約内容を把握せずに家賃を減額された失敗例があります。過去にレオパレス事件という類似アパートの乱立で入居率の低下と家賃の減額を招いた事例もあり、リスクの高さが意識された契約方式でもあるので、契約内容を入念にチェックする必要があります。
土地活用の失敗を回避するためのポイント
続いて、上記の失敗例を回避するためのポイントを考えてみましょう。事前に対策をとることで、経営リスクを低くすることができます。
ケース1への対策：実質利回りで厳しめの収支見通しを立てる
収支をシミュレーションするときは、実質利回りで厳しめの見通しを立てることで正しい資金計画を策定することができます。
ランニングコストとしてかかる費用としては、管理費、修繕積立金、固定資産税・都市計画税、保険料、管理委託費（委託管理の場合）などがあるので、年間家賃収入から年間諸経費を引いて実質利回りを計算する必要があります。
ケース2への対策：立地がファミリー層中心か単身者中心かしっかりリサーチする
地主オーナーであれば立地については熟知しているはずなので、あとはユーザー層の把握です。ファミリー層と単身者のどちらをターゲットにすれば満室経営が見込めるのかをしっかりリサーチすることで、空室リスクを低くすることができます。リサーチすべき項目は以下のとおりです。
・周辺の世帯構成
ファミリー世帯が多いエリアか単身者が多いエリアかを把握することは、間取りを決めるうえで極めて重要です。
・周辺環境
公園や学校、スーパー、クリニックなどがあればファミリー世帯の需要が見込め、大学・専門学校、コンビニ、コインランドリーなどがあるなら単身者の需要が見込めるでしょう。
・競合の状況
ワンルーム、ファミリー向け、アパートなど、どの物件タイプが多いかリサーチし、過当競争にならないような物件タイプを選択することが望ましいといえます。競合の家賃相場を調べることも大事です。
・開発計画の有無
所有地の周辺で開発計画があるかどうかも重要なチェックポイントです。老朽化した工場がスーパーに生まれ変わるというケースはよく見かけます。工場は概ね敷地面積が広いのでスーパーに向いているのでしょう。近隣にスーパーがあるとファミリー層に大きなアピールができるので、ファミリー向けマンションを建築するにはチャンスとなります。
もう1つのパターンとして工場跡地に大規模マンションが開発される場合は強力な競合となるので、ファミリー向けは避けたほうが無難です。ワンルームやアパートで単身者を取り込む戦略のほうがよいかもしれません。
ケース3への対策：資金計画を見直し、必要な箇所には費用をかける
入居者の満足度を高めるには、必要な費用は惜しまずにかけることが大切です。資金に余裕がなく費用を削らなくてはならない場合は、融資額を増やすなど資金計画を見直す必要があります。不動産投資で最も大きなリスクは空室リスクであることを心得て計画を進めましょう。
ケース4への対策：客足が落ちる2階には店舗区画を作らない
駅から離れた立地の場合は、2階を店舗区画にしないことでリスクを回避できます。駅から離れていても1階のみであれば、コンビニ、理・美容室、飲食店、コインランドリー、クリニックなど経営が成り立つ業種はいくつかあります。幹線道路沿いの角地で、駐車場スペースを確保できる面積であればコンビニが出店してくれることも期待できるでしょう。
ケース5への対策：安易にサブリース契約を結ばず、優良な不動産会社と組んだほうがリスクは低い
家賃が保証されるというだけで安易にサブリース契約を結ばず、優良な不動産会社と組んだ場合とどちらのほうが多くのメリットを得られるか慎重に判断する必要があります。
優良な不動産会社と組んでいれば、仮に空室が出ても次の入居者を早めに見つけてくれる可能性が高くなります。サブリースは家賃の10～20％相当にあたる手数料がかかるので、優良な不動産会社と組んだほうがリスクは低いといえるでしょう。
総合不動産会社と相談しながら進めるのがベスト
土地活用を行う場合は、総合不動産会社と相談しながら進めるのがベストです。街で見かける一般の不動産会社は仲介が中心で開発までは行っていないのが普通です。したがって、土地活用はある程度規模の大きい総合不動産会社に相談する必要があります。
開発から行う総合不動産会社であればオーナーの希望を聞きつつも、問題点があれば計画の段階から指摘してくれます。紹介した失敗例に至る前に計画を修正することができるので、オーナーは安心して土地活用を行うことができるでしょう。
ここでは土地活用でマンション経営を行う例を紹介しましたが、マンション以外にもオフィスビルや商業施設、物流倉庫など土地の面積や立地に合わせていろいろな活用方法が考えられます。所有する土地の特性に合わせた最適なプランを策定するためにも、まずは気軽に総合不動産会社を訪ねてみるとよいでしょう。
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