(画像=guteksk7/Shutterstock.com)
(本記事は、津井 輝氏の著書『「競売不動産」で資産を増やす方法』実業之日本社の中から一部を抜粋・編集しています)
アパートは投資効率がいいので投資向き
私は競売でアパートを積極的に狙っています。その理由は、一戸建ての賃貸住宅とアパート賃貸とを比較するとわかりやすいので、ここで比較をしてみましょう。
まず、家賃の平米単価が違います。一戸建ては住む人にとっては都合が良く、暮らしやすいと思います。ペットを飼っても、子どもが家の中を走り回っても、ご近所さんから苦情は出ません。収納スペースも余裕がある場合が多いでしょう。
しかし、オーナーとして見た場合、平米単価での家賃設定が意外と難しいのです。家賃にはその地域で戸建てならいくらくらい、アパートの2DKならいくらくらいと相場があります。でも、広い一戸建ての家は、平米数はいくら多くても、一戸建てはしょせん一戸建てです。平米数に見合った家賃設定ができないのです。結果として一戸建ては平米数の割には賃料を、それほど高く設定できないのです。
また、一戸建ては思いのほか利用している壁の面積が広いので、入居者様が退去した後のリフォーム代が高くつきます。壁紙の張り替え、畳の表替え、ペットがいた場合、柱や壁などの修繕費、匂い対策など、結果的に利回りは想定より下がってしまう場合が多いのです。
一方、アパートはどうでしょう。
無駄なスペースはほとんどなく、収益を上げやすく、効率的に建物がつくられています。壁紙も作業がしやすく、細かい切り貼り箇所も少なくて済みます。
改めてオーナーの視点でアパートを眺めてみると、本当に費用のことを考えてつくってあると感心してしまいます。維持管理コスト、収益の上げやすさの視点からすると、集合住宅のアパート経営は費用対効果がとてもよいと思っています。
津井 輝
埼玉県生まれ。50代、IT企業勤務の普通のサラリーマン。将来の年金不安に怯え、経済的自立を目指し不動産投資を開始する。素人であるがゆえに不動産取引の本質を知るべく、あえて「競売」から不動産投資をスタートする。アパート入札、アパート建築、築古戸建取得等、多くの学びを経て堅実に資産を拡大。資産の現金部分を増やすため、FX投資を始めるが、欲望が先走り即退場となり、恐ろしくなってFX投資を中断。しかし、株式会社メデュ代表取締役 鹿子木 健氏との出会いにより、真の資産拡大、資産防衛に目覚め、FX取引を再開する。ロウソク足の見方、チャート図の時間軸の使い方、レバレッジ管理、資金管理など、基本から学び直し、強制ロスカットで証拠金の3分の1を失うなど、多くの経験を積み、お金の本当の意味、安全な資産の拡大方法を身につける。投資を継続してゆく過程で、お金は目的ではなく、使命に進むための手段である事に気づき、仲間とともに成長し、幸せで、豊かで、充実した人生を送れる人を１人でも多く増やし、社会に貢献することを願っている。むずかしい事を平易な言葉に置き換える事を得意とし、年利10～20％程度の安心、安全な投資運用を行い、現在も資産を拡大中。最近では仮想通貨取引を開始した。
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