最近、再建築不可物件を対象とした不動産投資が広告などで勧められているのを目にします。
しかしながら、再建築不可物件は、その扱いが難しく上級者向けであると言われており、購入にあたって気をつけなければならない点があります。
そこで、この記事では、不動産投資として再建築不可物件を購入する場合の注意点を弁護士の観点から解説させていただきます。
再建築不可物件とは？
再建築不可物件とは、更地にした後に新たに建物を建てることができない物件のことをいいます。
では、どのような場合に新たに建物を建てることができないとされるのでしょうか？
建物を建てるときの基本的なルールは、建築基準法において定められています。
建築基準法第43条では、接道義務といって建物が道路に面していなければならないことについての決まりが定められています。そして、建築基準法第42条において、建築基準法第43条でも用いられている「道路」という用語の定義が示されています（以下、便宜的に「建築基準法上の道路」といいます。）。
これらを踏まえると、原則として
①幅員4m以上の道路又は特定行政庁が指定した4m未満の道路（建築基準法上の道路）に
②土地が2m以上接していること
が求められているといえます。
以上の要件を満たさない物件は再建築不可物件にあたります。
例えば、
・そもそも道路に接していない物件
・建築基準法上の道路に接していない物件
・建築基準法上の道路に接しているものの、接している部分が2m未満である物件
は、再建築不可物件にあたる可能性があります。
みなし道路（2項道路）による特例
自動車が一般的でなかった時代は、前面道路の幅員が4m未満の土地に建てられた家がたくさんありました。そのため、上記のような接道義務を課す建築基準法の改正により一律に再建築不可としてしまうことによる影響の大きさが心配されていました。
他方で自治体としては自動車の通行量の確保や災害時の安全確保のため、幅員4m未満の道路をできるだけ減らす必要もありました。
そこで特例として、土地を前面道路から後退させる方法(セットバック)により、幅員4m以上を確保した場合、建築基準法上の道路とみなすこととなりました（建築基準法第42条第2項）。このような道路のことをみなし道路や２項道路といったりします。
この特例によって、4m未満の幅の道路に接続している家でも、セットバックをすることで再建築可能となるケースがあります。
※土地を前面道路から後退させる方法（セットバック）により、幅員4m以上を確保した場合、建築基準法上の道路とみなされます（建築基準法第42条第2項）。
以上のような定めがあるのにもかかわらず、再建築不可物件が存在しているのは、建築基準法の改正前に当該再建築不可物件が建築されたためです。このような点を踏まえ、再建築不可物件を既存不適格建築物と称することもあります。
不動産投資として再建築不可物件を購入する際のデメリットと注意点
再建築不可物件は、再建築ができないことから需要が少なく資産価値が低くなりがちであるため、不動産価格が安くなる傾向にあります。
また、再建築不可物件は、固定資産税評価額が低くなるため、支払わなければならない固定資産税も安く抑えることができます。
加えて、再建築不可物件の周辺も、再建築不可物件が多く存在する傾向にあることから、景観や街並みが大きく変化する可能性が低い点もひとつのメリットと言えるかもしれません。
このような点からは、不動産投資として再建築不可物件を購入することにもメリットがあるように思えるかもしれません。
しかしながら、次のような点には十分に注意する必要があります。不動産投資で失敗しないためにも、以下にあげた再建築不可物件についての5点の注意点を必ず理解しておきましょう。
①再建築ができない
当然のことながら、再建築不可物件では、既存の建物が使用できなくなったとしても再建築をすることができません。これは、既存の建物が使用できなくなった理由が災害等の不可抗力によるものであっても変わりません。
隣地を購入して上述の接道義務を満たすということも考えられますが、隣地を購入することは決して容易ではありません。隣地を購入できるとしても、その購入費用が別途かかること、対応の手間がかかること、隣地を購入できない可能性があること等を踏まえますと、安易に隣地を購入できる可能性に期待して不動産投資を行うことにはリスクがあるといえます。
②修繕費がかかる可能性がある
上述のとおり、再建築不可物件は、建築基準法の改正前に建てられた建物であるため、築年数が古く、建物が劣化していることも少なくありません。
そのため、修繕費がかさみがちで、場合によっては、物件を安く購入した意味があまりなくなってしまうこともあります。支出が同じ程度なのであれば、あえて扱いづらい再建築不可物件を選択する意義は乏しいといえます。
③金融機関からの融資が引きづらい
再建築不可物件は、
・再建築ができない
・築古である
・売却が難しい
といった理由から、担保評価も融資金額も伸びにくいです。
仮に融資を受けられる場合でも、金融機関側のリスクを軽減するべく、通常よりも高い金利が設定されてしまう可能性もあります。
④更地にしても活用方法が限られる
再建築不可物件については、建物を取り壊して土地を駐車場や資材置場として利用することもしばしば提案されるところです。
しかしながら、再建築不可物件は、上述したように接道義務を満たしていないことから、面している道路が狭い、そもそも道路に面してすらいないということが多いです。そのため、自動車が出入りする駐車場やトラックで資材を運び込むことが想定される資材置場としての利用に適さないことも少なくありません。
⑤売却が容易ではない
自身が再建築不可物件のオーナーになった後、当該不動産を売却することも容易ではありません。上述の点から、このことは明らかでしょう。
隣地の所有者が購入してくれる場合もあるものの、他人の判断という不確定的な要素に売却の可能性を委ねることが大きなリスクを伴うものであることは否定できないでしょう。
再建築不可のメリット
先ほど少し触れましたが、再建築不可の不動産投資物件にもメリットがあります。
①価格が安い
再建築不可で建て替えることができないことから、再建築可の物件と比較して大幅に価格が低くなります。
②家賃は変わらないので収益性が高い
再建築可能の物件と、再建築不可の物件で家賃はほとんど変わりません。
なぜならば、入居者にとって再建築可能か再建築不可かは生活に影響がないからです。
それでいて価格が安いことから、不動産投資物件としての利回りが高くなります。
上記のとおり、再建築不可の物件はデメリットが大きく、注意点も多いですが、これらを考慮しても立地が良く入居者も付いて修繕費用もあまりかからず、相場より割安であるのなら、投資対象として検討の余地があるといえます。
ただし、繰り返しになりますが、リスクも大きいので初心者の方はくれぐれもご注意下さい。
弁護士業をしていますと、相場よりも高額の再建築不可物件を購入してしまったり、再建築不可物件であることのリスクを十分に知らずに購入してしまった結果、損をしてしまう事例を耳にすることがあります。
このような場合でも、投資の要素がある以上は、自己責任であるとして法的な解決が難しいことも少なくありません。
やはり購入の段階で慎重に検討を行うことが重要といえます。
まとめ
以上のように、不動産投資の対象として再建築不可物件を購入するにあたっては、様々な注意点があります。
①再建築ができない
②修繕費がかかる
③金融機関からの融資が引きづらい
④更地にしても活用方法が限られる
⑤売却が容易ではない
単に不動産価格が安いという理由で購入してしまうと、思いがけず失敗してしまう可能性がありますのでご注意ください。
また、再建築不可物件が接道義務を満たしていないことを踏まえると、インフラが整備されているか、排水に問題はないか、風通し・日当たりが良いか等も十分に確認したうえで購入に踏み切る必要があるでしょう。
このように、再建築不可物件は注意しなければならない点が多くあることから、上級者向きであるといえます。再建築不可物件の購入を検討する場合は、ご自身でしっかりと情報収集をしたうえで、メリット・デメリットを慎重に検討し、判断を行うようにしましょう。
本記事は不動産投資DOJOの転載記事になります。
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