2020年に蔓延した新型コロナウイルス感染症の影響で多くの不動産オーナーが危機に陥りました。2021年もどうなるか分かりません。そして一番気になるのは資金繰りです。お金の不安を少しでも楽にするなら、2021年度分の固定資産税の減免申請を検討するとよいかもしれません。
2021年度の固定資産税の減免申請期限は2021年2月1日
2020年のコロナ禍で多くの不動産オーナーが収入減に陥りました。そのような事態を救済すべく政府が打ち出したコロナ対策の一つが「2021年度の固定資産税の減免」です。一定要件を満たすと、今年4月以降の固定資産税の納付額が減額または全額免除になります。
「2021年度の固定資産税は据え置きになったのでは？焦らなくてもいいのでは？」と思うオーナーもいるかもしれません。確かに2021年度税制改正ではコロナ禍のダメージを考慮し、本来引き上げるはずだった固定資産税は据え置かれることになりました。
しかし、それでも条件にあてはまるなら減免申請をしたほうがいいでしょう。減免は延納や納税猶予と違い、納税義務の全部あるいは一部が消滅するからです。一方、2021年1月現在、賃貸業の先行きは見通せません。そして現金は不動産経営の要です。長く投資を続けたいなら現金の支出はなるべく抑えた方がよいのです。
固定資産税の減免申請の手続き方法
ではここから、固定資産税の減免申請の内容を一つ一つ見ていきましょう。
対象者
対象となるのは、コロナで収入減となった不動産オーナーです。2020年2月から10月までの間のどこか連続する3か月間の収入の合計額が2019年の同時期に比べて30%以上減少していたら申請できます。なお、ここでいう収入とは家賃収入だけではありません。更新料や礼金、敷金のうち返還しなくてよくなった部分も含みます。つまり「事業上の安定的な収入」です。
また、対象の不動産オーナーは従業員が1000人以下の個人事業主又は資本金のない法人、資本金・出資金が1億円以下の法人に限られます。つまり中小規模の事業主限定なのです。「見た目は中小企業だけど、大株主が大企業」といった法人も対象から外れます。
減免割合
減免する割合は、既述の「連続3か月間の収入減」の割合に応じ、次のようになっています。
- 30%以上50%未満の減少…1/2に減額
- 50%以上減少…全額免除
なお、減免対象となる資産はあくまでも賃貸用アパートやマンションなど、賃貸業に使用している建物や償却資産に限られます。土地や自宅建物、別荘用の建物は対象外です。また、建物や償却資産の名義人と減免申請者が一致していないといけません。
必要書類
書類は認定経営革新等支援機関等（以下「認定支援機関等」）にいったん提出します。このとき提出する書類は次の通りです。
- 固定資産税特例申請書
- 収入減を証明する書類（会計帳簿や青色申告決算書、法人の決算書など）
- 減免の対象となる建物の事業用割合が分かる書類（所得税の青色決算書や収支内訳書、法人税申告書の別表16など）
- 資本金や出資金がわかるもの（登記簿謄本など。法人のみ）
- 猶予の金額・期間が分かる書類（収入減に賃料の猶予が含まれる場合。猶予したオーナーのみ）
なお、固定資産税特例申請書は固定資産税を管轄する都税事務所や県税事務所、市区町村の窓口かウェブサイトで入手できます。
手続きの流れ
手続の流れは次のようになります。
- 固定資産税を管轄する都税事務所か県税事務所、市区町村の役所から固定資産税特例申請書を入手する。これと共に他の必要書類も準備する。
- 1．で準備した書類を認定支援機関等に提出する。
- 認定支援機関等が書類を確認する。申請条件を満たしていることが明確になったら固定資産税特例申請書に記名と押印をし、申請者本人に渡す。
- オーナーは認定支援機関等の確認印のある申請書と他の添付書類をもって管轄の地方自治体に固定資産税の減免を申請する。
なお、提出は窓口に直接提出か郵送、eLTAXでの送信です。地方自治体によっては償却資産税の申告と一緒に減免申請をするよう求めているところもあります。
注意点
固定資産税の減免申請の概要は以上ですが、次のような注意点があります。
認定支援機関でない税理士でも対応可
先ほど「地方自治体に書類を提出する前に認定支援機関等の確認を受ける必要あり」と説明しました。この「認定支援機関等」は認定支援機関である税理士や中小企業診断士といった士業や各商工会議所、金融機関だけではありません。国の認定を受けていなくても帳簿の記載事項を確認できるなら次の士業や機関でもよいとされています。
- 税理士
- 税理士法人
- 公認会計士
- 監査法人
- 中小企業診断士
- 青色申告連合会
- 青色申告会
もし記帳代行や確定申告を税理士に依頼しているなら、相談してみるとよいでしょう。
猶予による収入減は条件が厳しい
不動産オーナーの中には「賃料の支払いを猶予したから収入減になった」という人もいるでしょう。この場合、条件が少し厳格です。
単に猶予しているだけでなく、3か月分以上の賃料を、それぞれの賃料の支払期限から3か月以上猶予していないと減免申請はできません。「ちょっとだけ支払いを待ってあげた」程度では申請できないのです。
開業届を出していなくてもＯＫ
不動産オーナーの中には副業的に賃貸業を行っているなどの理由で、開業届を出していない人もいるでしょう。この場合でも減免の申請はできます。
ただし「本業は個人事業主、副業で不動産投資」といったケースでは、不動産所得での収入だけでなく「事業所得+不動産所得」全体の収入で減免が可能かどうかを判定します。なお、建物の売却などによる一時的な収入や給与所得、持続化給付金などといった国からの収入は事業収入に含めません。
虚偽申告にはペナルティあり
持続化給付金で虚偽申告をするとペナルティが科されます。固定資産税の減免も例外ではありません。売上の減少割合を操作するなどで虚偽申告をすると、1年以下の懲役に服すか50万円の罰金を払うかになることがあります。
固定資産税の減免は魅力的ですが、不正申請は行わないようにしましょう。
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