不動産投資
2019.5.20

不動産投資における物件売却のタイミングを考える

(画像=WHYFRAME/Shutterstock.com)
(画像=WHYFRAME/Shutterstock.com)
不動産投資に取り組んでいる方にとって、「保有している物件の絶好の売り時はいつなのか」という点は、大きな関心事の一つかもしれません。不動産投資において「投資物件を売却する」という出口戦略の立案は最終的な利益の確定に直結する重要なものです。この記事では、不動産投資を成功に導くために必要な「物件売却のタイミング」についての考え方を解説していきます。

不動産投資の成功とは?

不動産投資における「成功」とは、どのような状態を指すのでしょうか。「投資」というジャンルにおいては、「投資した金額を回収した金額が上回る状態」のことを「成功」と表現することが適切かもしれません。できることなら「最も安価な時期」に購入し、「最も高価な時期」に売却することが望ましいことですが、なかなかそうもいきません。

物件売却の最高のタイミングとは?

「最も高価な時期」は時間がたってみなければ、わかりません。では、何を指標に売却時期を検討すればよいのでしょうか。

タイミング1:デッドクロス目前

不動産投資は一定の節税効果(利益の圧縮)を見込むことができます。なぜなら、減価償却費を経費にすることによって所得を低く抑えることができるからです。借入金の返済方法が「元利均等返済なのか」「元金均等返済なのか」によってそのタイミングは異なりますが、毎月の融資返済額の内の元金の返済額と減価償却費の額が逆転することを「デッドクロス」と呼びます。この「デッドクロス」直前は一つの売却時期といえます。

毎月の融資返済額のうち元金については経費計上ができません。現金は支出しつつ、経費計上できない元金よりも減価償却額が少ない場合、実際の収入よりも、税務上の利益が大きくなり、税負担が増加します。キャッフローが悪化しますので、その前に売却するのです。

タイミング2:大幅な出費が発生する直前

国土交通省の資料によると、分譲マンションにおいては、約12年に1度の周期で大規模修繕工事を実施するのが一般的となっています。大規模修繕工事は、外壁タイルの補修やコーキング打ち替え、屋上防水工事などがメインです。さまざまな工事を行うことによって投資物件の資産価値を保全する役目を担っています。こうした大規模修繕工事においては数百万円、場合によっては数千万円の大幅な出費が見込まれます。

こうした出費が発生する前に投資物件を売却することができれば、大幅なキャッシュアウトを回避することができるでしょう。裏を返せば、投資物件を選定する際は、その物件の大規模修繕工事の周期や履歴などを確認しておくことが賢明といえます。また、エレベーターや機械式駐車場のリニューアル時期などもあわせて確認しておくことをおすすめします。

タイミング3:売却によるキャピタルゲインが見込まれるとき

不動産価格が高騰している局面においては、購入したときの価格よりも売却したときの価格が上回るケースもあるでしょう。こうした場合は、キャピタルゲインを狙って投資物件を売却するのも一つの方法です。おおむね税引き後キャッシュフローの10倍程度のキャピタルゲインを見込むことができれば、売却を検討するタイミングといえます。

売却時の注意事項は?

売却の段階に進んだときには、確実に注意しておくべきポイントがあります。

投資物件の瑕疵(かし)担保責任に注意

「シロアリによる被害が広がっていないか」「雨漏りが発生していないか」など、引き渡し後に瑕疵担保責任を問われるケースは意外と多くあります。場合によっては、損害賠償責任を負うことも考えられるため、売却しようとしている物件に欠陥や不具合がないかどうか、確実に押さえておくことをおすすめします。

家賃滞納などは精算してから

不動産投資は、入居者が家賃を支払ってくれて初めて成立します。つまり、家賃滞納などが発生している物件は、投資物件としての価値自体に疑義が生まれる可能性があるのです。現在保有している投資物件に家賃滞納が発生している場合は、確実に精算してから売却の段取りを進めるようにしましょう。

不動産投資の正否を分けるのは、売却時期の見極め

不動産投資の正否を分けるのは、「物件の売却時期の見極めにある」といっても過言ではありません。本記事で述べたような注意点を意識しながら、損をしないように売却を検討しましょう。

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