不動産投資,マンション,1棟丸
(画像=Lisa-S/Shutterstock.com)

不動産投資は、規模が大きくなるほどリターンが多くなりますが、リスクも増えるためより周到な計画が必要です。しかし、しっかりとサポートしてくれる不動産会社や管理会社を見つけることができればリスクを低下させることができるでしょう。

年収など一定の条件がそろっていればゼロからでも取り組むことができます。そこが不動産投資の最大の魅力といっていいかもしれません。

1棟丸ごと物件のほうが区分所有より利回りが高い

不動産投資と収益物件の情報サイトを運営する健美家の『収益物件市場動向マンスリーレポート(2019年12月期)』によると、2019年11月期の平均価格と利回りは以下の通りです。

区分所有マンション利回り7.42%
平均価格1,576万円
1棟アパート利回り8.86%
平均価格6,388万円
1棟マンション利回り8.47%
平均価格1億5,128万円

(資料:健美家『収益物件市場動向マンスリーレポート(2019年12月期)』)

区分所有に比べて1棟アパートや1棟マンションのように、土地・建物を丸ごと所有する物件のほうが1%以上利回りが高くなっていることが分かります。わずか1%程度の違いと感じるかもしれませんが、これは決して小さくありません。

例えば区分所有マンションを複数所有して総額1億円なら、利回り7%とすれば年間収益は700万円です。これが1棟丸ごとマンションで利回り8%なら年間800万円の収入になります。たった1%の違いといっても投資する金額によっては大きな差になるのです。

手持ち資金の何倍もの投資が可能なレバレッジ効果

このような収益力の高い物件であれば金融機関から融資を受けやすくなります。高額の物件はいきなり全額ローンというわけにはいかないかもしれません。しかし一定の自己資金が用意できれば数千万円~億単位の投資が可能になり、高いレバレッジ効果が得られます。

一棟買いは区分所有に比べて将来的な資産価値面でも有利といわれています。建物は年数が経過するごとに価値が低下していくことが避けられません。しかし土地がついていれば土地値で歩留まりがかかります。

売却や大規模修繕、リニューアルを行うにしてもオーナーの意志だけで実行できる点もメリットです。そのため区分所有20戸に分かれている物件の評価額の総額より、20戸を丸ごと一人のオーナーが所有している物件のほうが高く評価されるケースが多くなります。

きめ細かく管理してくれる不動産会社選びが大切に

区分所有のオーナーが何十人もいると大規模修繕の合意を図るのも簡単ではありません。物件の空室率や賃料低下を防ぐために定期的に最新の設備を導入していく必要がありますが、その時代の流れから取り残されてしまう可能性が高いのです。

ただ1棟丸ごと所有する投資も当然リスクがあります。物件が1棟に集中しているため地震や水害などの災害に遭ったときには、価値が大幅にダウンしかねません。こういったリスクを想定する場合、区分所有物件を複数所有するほうがリスクを分散できます。

また地域の環境の変化などによって評価が下がった場合も、その影響をもろに受けやすいでしょう。建物の維持管理に関してもオーナーとして常に目配りが必要になります。日常業務は管理会社に任せるにしても、定期的な大規模修繕や時代に合わせたリニューアルなども必要です。

そのため取得時にそうした点までしっかりと対応してくれる不動産会社や管理会社を見つけて任せられるようにしておくのがいいでしょう。

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