特色のあるマンションでなければ生き延びられない時代が到来しています。日本人には、持ち家志向が強いといわれますが、最近は若い世代を中心に「賃貸住宅で構わない」という人たちが増えています。しかし、それには条件があります。昔ながらの古びた木造アパートでは、入居者を確保することは難しいでしょう。
分譲マンションのようにお洒落な住まいでなければ、入居者を確保できなくなっています。不動産投資を成功させるには、特に若い人たちに支持されるような、特色ある物件を提供する必要があるのです。
日本人の4人に3人は持ち家派だが……
一昔前までは「若いうちは、賃貸アパートに住む」「結婚して収入が増えたらマンションを買う」「最終的に土地付きの一戸建てに買い換えてアガリ」という“住宅双六”がもてはやされました。それだけ持ち家志向が強かったわけです。その基本的な流れは、現在も変わりません。
国土交通省の「平成29年度土地問題に関する国民の意識調査」によると、2017年の「住宅の所有に関する意識」の回答は、「土地・建物を両方とも所有したい」が75.7％でした。「建物を所有していれば、土地は借地でも構わない」は4.1％、「借家（賃貸住宅）でも構わない」は16.3％にとどまります。
一見75.7％は多いように思えますが、1996年の「土地・建物を両方とも所有したい」とする人の割合は、88.1％でした。約20年で12.4ポイントも減少しているため、それだけ持ち家志向が低下していることがわかるでしょう。
若い人や賃貸住まいの人は賃貸派が増えている
しかも、若い世代ほどその傾向が強いのです。30歳代以上では「土地・建物を両方とも所有したい」が75％前後から80％前後に達しているのに対して、20歳代では53.1％にとどまっています。代わって、「借家（賃貸住宅）でも構わない」とする人が34.4％に増えます。
また、現在の住居形態が賃貸住宅という人だけでみると、「土地・建物を両方とも所有したい」は42.3％で、「借家（賃貸住宅）でも構わない」が49.6％と半数近くに増えます。若い人、賃貸住宅住まいの人は、そのまま賃貸住宅でも構わないとする人が多く、賃貸ニーズが強まっていくことが予想されます。
賃貸住宅や外観デザインが重要な要件に
賃貸住宅へのニーズが強まるといっても、賃貸住宅なら何でもOKということではありません。賃貸住宅に求められるレベルは年々高まっています。不動産投資で確実にテナントを確保して収益をあげていくためには、そうした一定レベル以上の賃貸住宅を求める安定収入のある人たちが入居したくなる物件でなければならないでしょう。
しかし、それはどんな賃貸住宅なのでしょうか。国土交通省の「平成29年度住宅市場動向調査」から、賃貸住宅に入居した人たちの「住宅の選択理由」をみると、2018年度のトップは「家賃が適切だったから」の50.3％でした。2位は「住宅の立地環境が良かったから」が42.8％で続き、3位には「住宅のデザイン・広さ・設備等が良かったから」が32.9％となっています。
希望エリアで支払い可能な家賃の範囲で、デザインや広さ、設備などの希望を満たせる物件を選んでいるわけです。
分譲マンション並みかそれ以上を求める
分譲マンションは、比較的小規模な物件ではデザイナーズマンションのような、お洒落な物件が増えています。また、高額物件は重厚感のある外観のマンションが増加傾向です。賃貸マンションも、そうした流れと無縁ではありません。賃貸住宅を一時的な仮の住まいではなく、「生涯賃貸住宅で構わない」という人たちが増えてきています。
その結果、分譲マンション並み、あるいはそれ以上の外観デザインが求められるようになっているのです。むしろ、分譲マンションを買えるけどローンに縛られるより自由に生活できる賃貸住宅がいいとする人たちを取り込めるような物件でなければなりません。分譲住宅と比べても「遜色がない」「基本性能が高い」「外観デザインも優れている」といった賃貸住宅であることが、不動産投資先選びの重要な条件になってきているといえるでしょう。
