空室対策におけるターゲット層と設備投資
(画像=Jirsak/Shutterstock.com)

近年、日本全体で賃貸物件の空室率は上昇し続けています。高度成長期などでは、労力を伴うことなく入居者が決まったといいます。現在は、人口が減少しているにもかかわらず賃貸物件の供給数は増えており、空室率の上昇は必然なのでしょう。

そのような状況の中、空室対策の重要性は増していくばかりです。

「それなら、誰もが憧れるような立地の物件だけを購入すればいい」と考える人もいるかもしれませんが、そのような立地の物件は価格が高く、利回りが低いため、キャッシュがあまり残らないケースが多いです。

このことから、ある程度競合がいるエリアの物件を購入する不動産投資家がほとんどですが、周辺物件との競合状況をリサーチし、時には設備投資を行い、空室対策を行っていくことも必要です。

今回は、この空室対策と効果的な設備投資についてお伝えしたいと思います。

自分の物件に合うペルソナをリサーチ

空室対策を行う上で最初に考えるべきことは、自分の物件のペルソナを決めることです。ここで言うペルソナとは、ターゲットにする入居者の具体的な人物像です。

女性と男性では部屋に求めるものも違いますし、20代と60代でも違うはずです。

ターゲットを決めるにあたっては、変えられない要素を基に検討していくことが重要です。具体的には、その物件の立地や建物構造、間取りなどです。

例えば、駅徒歩5分の物件と15分の物件ではターゲットは変わるでしょうし、RCマンションと木造アパートでも変わるはずです。

ペルソナ設定は自分だけで考えるのではなく、物件周辺の仲介会社や管理を委託している管理会社に相談して、しっかり議論した上で決めるようにしましょう。

ペルソナが求める設備投資をリサーチ

ペルソナが決まったら、そのペルソナが喜ぶ設備投資や、ペルソナに合った空室対策を考えていきます。

設備投資については、ブレインストーミング形式で一般的な入居者が求めている設備を挙げていき、その項目をリストにすると整理しやすいでしょう。

そして、できる限りそれぞれの項目について費用を試算していきます。なぜなら費用が分からないと、コストパフォーマンスを判断ができないからです。

このように、効果的な設備投資を考える上では、ペルソナ設定が非常に重要です。

例えば、オートロックがない物件にオートロックの設置を検討するとします。一般的には物件のバリューアップにつながりますが、ペルソナが家賃予算4万円程の若い男性だった場合、防犯設備を求める人は多くなく、効果が弱い設備投資となってしまうかもしれません。

「一般的に空室対策に有効とされる設備投資」という観点ではなく、自分が設定したペルソナに対して有効だと思われる設備投資のリストを作り、それをもとに設備投資を検討していきましょう。

コストパフォーマンスを重視した設備投資

最後に、設備投資を行う上で考える必要があるのが、コストパフォーマンスです。空室対策は、お金をかければいいというものではありません。

3点ユニットの部屋をバス・トイレ別にしたからとって、必ずしも空室対策に有効とは限らないのです。

まずは、お金のかからない空室対策から着手することをお勧めします。例えば、部屋の一面にアクセントクロスを施すことぐらいであれば、数千円でできますし、部屋の写真を広角レンズの一眼レフで撮影するだけでも、入居者が受ける印象はかなり変わるはずです。

内見した人から入居の申し込みが入りやすいように、部屋の設備にPOPをつけたり、芳香剤を置いたりすることが効果的なこともあります。

誰に対しても、どんな物件でも絶対に結果が出る空室対策というものはありません。コストがあまりかからないことから段階的に進めて、物件のバリューアップを図りつつ、空室対策を進めていくのが賢いやり方と言えるでしょう。

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