理想のテナント（賃借人）に、長く幸せに住んで欲しい……家主共通の願いではないでしょうか。テナントがハウス・ハウティング（家探し）でチェックしている意外なポイントを把握し、必要に応じて改善することで、優良テナントにめぐり合うチャンスを増やしましょう。
理想的なテナントとは？
家主にとって理想的なテナントとは、テナントの義務である「賃料支払義務」「原状回復義務」「契約内容遵守義務」をしっかりと守ってくれる人でしょう。つまり期日通りに家賃を納め、物件を良好な状態で保ち、賃貸契約時の契約内容を守れるテナントです。また中長期間借りてくれるテナントは、一定したキャッシュフローをもたらしてくれるだけではありません。
テナント入れ替えの際のメンテナンス回数が少なくてすむというメリットがあります。不動産業者や管理会社にテナントの選択やメンテナンスを任せきりにするのではなく、積極的に参加する姿勢が大切です。
物件の魅力をアピールし、選択肢の幅を広げる
理想的なテナントを見つけるためには、できるだけ多くの入居希望者に物件の魅力をアピールし、選択肢の幅を広げることが必要です。物件を何週間もマーケットに出しているにも関わらず、内見の数が極端に少ないと、入居者の条件を気にする精神的あるいは経済的な余裕もなくなります。場合によっては、家賃の値下げなど家主にとって不利な交渉に応じる必要もでてくるでしょう。
逆に物件をマーケットに出してわずか数日で入居希望者が殺到すると、複数の候補者の中から納得のいく入居者を選ぶ余裕が生まれます。立地や築年数など改善できない点もありますが、改善できる点に惜しみなく投資することで、入居希望者にアピールする物件に生まれ変わるはずです。
ハウス・ハウティング、入居希望者がチェックする7つの隠れポイント
ハウス・ハウティングで入居者がチェックするのは、部屋の作りや間取り、日当たり、交通の便など、目に見える箇所だけではありません。「もし自分がここに住んでいたら」と入居者の立場に立って、住み心地の良い家に作り変えましょう。
1 部屋の匂い
人が生活している限り、部屋には「生活臭」がつくものです。例えば、「前入居者が室内で喫煙していた」「ペットを飼っていた」「換気を怠っていた」などの場合、内見前にプロの業者にハウスクリーニングを依頼するなど、徹底的に不快な臭気を排除しておきましょう。
2 ドア、窓の立てつけ
ドアや窓の立てつけが悪いと、「家主があまり物件の手入れをしていないのでは」という印象を与えてしまうかもしれません。また開け閉めの際、騒音の原因となります。スムースに開閉できるように建付けをチェックしておくと安心です。
3 安全性・快適性
インターホンの設置やピッキングされにくいカギに交換するなど、セキュリティーの強化から、シャワーの水圧・温度調整まで、入居者が安全かつ快適に暮らせる環境作りを心掛けましょう。
4 遮音性
騒音が気になる地域であれば「二重サッシに交換する」、隣接している部屋の生活音が気になるようであれば、「思い切って壁や床の防音工事に投資する」などを検討することが必要です。
5 住宅の傾き
住居の傾きは、頭痛や目まいなど健康被害の原因となります。たった0.3度の傾きでも症状が現れるケースもあるため、ピンポン玉などで傾き具合をチェックしてみましょう。傾きが確認された場合、住宅の基盤工事が必要です。
6 湿気
水回りだけではなく、押し入れやクローゼット、下駄箱の中などもしっかりとチェックし、湿気を感じる場合は換気対策が必要です。ハウスダストやカビは、入居者の健康に害を及ぼすだけではなく、建物を傷める原因にもなります。
7 コンセントの数・位置
実際に住んでみないと分からないのがコンセント問題です。電化製品を設置するとき、「数が不足していないか」「使いにくい位置に設置されていないか」について入居者の立場に立って見直してみましょう。増設工事の相場は5,000～3万円ほどです。
入居者に選ばれるために出来ることはいっぱいあります。まずは実施した方が良いと思う項目を一覧に書き出してみましょう。その中から最低限するべきこと、実施した方がよいこと、実施した方がよいけどコストが高いこと、など色分けしてみましょう。
そのうえで、問合せ数や内見状況に応じて、実施するべきこと、しないことを精査し、費用対効果のよい賃貸経営を目指しましょう。
