不動産投資には、新築と中古という選択肢があります。実はこの新築と中古の物件には、単に「新品か中古品か」という違いだけでなく、もっと本質的な違いがあります。その違いを象徴するものの一つに、新築物件投資は「新築プレミアム」という要素があります。新築プレミアムがあると不動産投資にどのような影響があるのでしょうか。
新築物件投資を検討するうえで新築プレミアムは避けて通ることができない知識です。そこで当記事では、新築プレミアムの基本から、これを織り込んだ不動産経営のあり方を解説します。
新築プレミアムとは何か
新築物件が中古物件と違うのは、既製品ではないため物件のスペックについての自由度が高いことです。物件自体が新品なのできれいであることはもちろんのこと、内装の色目や設備のグレードなど自由に決められる余地が大きく、買い主の要望を反映しやすいメリットもあります。しかしこうした物件購入時の自由度はタダではありません。
新築時に購入する物件にはこうした付加価値の分が価格に乗せられており、これを新築プレミアムといいます。例えば5,000万円の新築物件を購入し、購入直後に中古市場に売りに出したとしましょう。希少性の高い立地の物件でないかぎり、ほぼ新築の物件であっても売却価格は4,600万円といったように新築時の価格より一定比率での下落が起きます。この場合、差額である400万円が新築プレミアムです。
新築と中古では不動産価格の決まり方が違う
先ほどの例のように、なぜ新築時と新築直後とでは400万円の価格差が生じたのでしょうか。これには、新築と中古での価格決定方法の違いがあります。新築物件は、その物件を建てるために要した費用から価格が算出されるのが一般的です。土地の取得費用と建物の建築費をはじめ、販売コストや宣伝費用などもこれに含まれます。
一方、中古物件は需要と供給という市場の原理によって価格が決まります。そのため「その物件を建てるのにいくら要したのか」ではなく、「いくらなら買いたい人がいるか」という需給のバランスがすべてです。もし買い主が自分の要望を反映したいと思うのであれば、新築物件を選択するでしょう。中古物件にはその余地がないため、中古市場で買う人はその分、安く購入しようとします。
そのため新築同然の物件であっても中古市場では新築プレミアムが差し引かれた価格が相場となるわけです。
新築プレミアムの目安は1～2割
それでは実際に新築プレミアムはどれくらいの価格差になるのでしょうか。あくまでも物件によってケース・バイ・ケースではありますが、おおむね物件価格の1～2割程度が目安です。中古市場は市場の原理で物件価格が決まりますから、地価の上昇傾向が見られるような人気エリアの物件は需要が旺盛になるため、新築プレミアムも少なくなります。
一方で空き家が多く、あまり人気がないようなエリアの物件だと新築直後から価格下落が大きくなり、新築プレミアムも大きくなりがちです。
新築プレミアムを織り込んだ不動産経営のあり方
新築プレミアムの存在を考慮すると「新築物件を買うと損をする」と感じてしまう人も多いかもしれません。たしかに新築時に購入した人と、新築プレミアムがなくなった中古物件を購入した人であれば、新築プレミアムの分だけ購入価格が異なるため、キャッシュフローにも差が生じます。しかし一方で新築物件には高い集客力や買い主が思う集客力の高い物件づくりの実践、さらに資産価値がより長く持続するなどのメリットがあります。
目先のキャッシュフローを追求するよりも長期的な視野での資産形成というのが、新築物件投資の価値観です。一口に不動産投資といっても「新築と中古とでは投資に求めるものが異なる」ということを理解すると、単に「新品か」「中古品か」の違いではないことが理解できるのではないでしょうか。
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