「不動産投資をすれば節税になる」という言葉をよく目にします。「節税になるならやってみたいけど、どういうことなんだろう」と気になる方もいらっしゃるかと思います。今回は、そのような方に向けて「不動産投資で節税」の意味を解説していきます。
数ある投資の中でも不動産投資は節税効果が高い
実は、数ある投資の中でも不動産投資は特に節税効果が高いと言われています。投資には他に、株式投資や投資信託などの証券投資やFXなどの外国為替投資がありますが、これらの投資については、以下の点から、不動産投資ほどの節税効果はみられません。
- 投資額の規模が不動産投資よりも小さい（ことが多い）
- 必要経費がほとんどかからない（所得税）
- 損失が出ても他の所得との相殺ができない（所得税）
- 相続時の財産評価額が低くなりにくい（相続税）
一方、不動産投資は投資額が大きいため、必要経費も膨らみがちです。所得税法では、不動産所得で必要経費がかさんで損失が出た場合、事業所得や山林所得と同様、他の所得との相殺が認められています。また、不動産は相続時の財産評価額を抑えやすい財産です。こういったことから、大きな節税効果が期待されます。
以下、具体的にどのような節税効果があるのか、所得税・相続税に分けて具体的に見ていきます。
所得税での節税効果
所得税では、次のような点で、節税効果が期待できます。
損益通算
所得税法では、不動産所得・事業所得・山林所得については、損失が発生した場合、給与所得や一時所得、雑所得などの他の所得と相殺することが認められています。これを損益通算といいます。賃貸物件を運営した結果赤字（損失）になった場合、マイナスの所得を他のプラスの所得と相殺するため、課税ベースである所得額が低くなり、その結果、税額も下がるのです。
減価償却
賃貸物件を運営しているということは、建物やこれに伴う構築物、備品などの固定資産を事業用に使用しているということです。これら固定資産は使用するにつれ、徐々に劣化していきます。劣化した部分は会計上「必要経費」として計上するのですが、この経費化された劣化部分を「減価償却費」といいます。
減価償却費は他の必要経費と異なり、「お金が出ていかない必要経費」です。そのため、キャッシュは手元に残しておきつつ所得（＝総収入金額－必要経費）を圧縮することができます。
青色申告をすれば損失を他の年分の所得と相殺できる
不動産投資の所得については青色申告を行うことができます。青色申告として申告すれば、損失が出た場合、損益通算をしても引ききれない損失がある場合には、前年分の所得額と相殺したり、あるいは翌年以後3年間に生じた所得と相殺したりして節税することができます。この他、青色申告特別控除などを活用して節税することも可能です。
相続税での節税効果
相続税でも節税効果を期待することができます。なぜなら、不動産で相続する方が現預金で相続するよりも財産評価額が下がりやすいからです。
路線価で評価すると土地の価額は「実勢価格×70～80％」に落ち着くことが多い
相続税法では、土地の評価額は「路線価方式あるいは倍率方式」によることとされています。
路線価方式は路線価のある道路に接している土地に、倍率方式は路線価方式で評価できない土地に適用されます。路線価は全国の主要な市街地に定められており、たいていはこの路線価方式での評価を検討していきます。路線価方式で評価すると、土地の価額はだいたい実勢価格の70％～80％に落ち着きます。
さらに、賃貸物件として土地を利用している場合には、評価額は「土地の評価額（路線価方式あるいは倍率方式）×（1－借地権割合×借家権割合）」となります。なお、借家権割合はおおよそ全国的に30％となっています。結果、賃貸物件に使用されている土地は実勢価格の60～70％になることが多いのです。
建物は賃貸部分を評価減
相続税法では、建物の評価額は「固定資産税評価額×1.0」と定められています。固定資産税評価額は一般に新築時価額の60％～70％程度になります。
さらに、賃貸物件である建物の場合、「固定資産税評価額×（１－借家権割合×賃貸割合）」で評価することになります。なお、借家権割合はおおよそ全国的に30％となっています。結果、賃貸物件は実勢価格の30～40％に落ち着くことが多くなります。
ただし、税金が高くなることも
節税効果が大きい不動産投資ですが、状況によっては税金が高くなることがあります。不動産所得が黒字になったり、路線価方式による評価額が実勢価格よりも高くなったり、あるいは賃貸物件に借り手がぜんぜんいないケースです。こういったリスクも配慮しつつ、節税効果とのバランスを見極めながら不動産投資を検討していくことが望まれます。
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