不動産投資を行うにあたり、最も懸念が生じやすいのが空室リスクです。家賃収入を得ることがメインの目的である不動産投資において空室はなんとしても避けたいリスクであり、キャッシュフローにも大きく影響します。
この空室リスクを回避するための一つの手段として内見数を増やすことが挙げられます。あまり費用をかけずに内見数を増やす方法もあるため、本稿では手軽にできて効果が出やすい3つの方法についてお伝えします。
空室リスクの基本的な対策
投資にはさまざまな種類がありますが、その中で不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンと呼ばれ、株やFXなどと比較すると比較的手堅い部類に入ると言われています。この不動産投資において最も避けたい事が「空室」です。
空室が生じるとその間の家賃は入らず、また家賃で返済するはずの不動産投資ローンも自己資金で返済するしかなくなります。とくに少ない自己資金で不動産投資を始めた場合、ローンの返済額が大きい分あっという間に資金が焦げ付いてしまうおそれもあります。
空室リスクの対策として、一般的には
- 家賃を下げる
- 設備投資をする
- デザイナーズリフォーム
といった方法が採られます。
これらの目的はもちろん成約につなげるためですが、その前により多くの見込み客に内見してもらうことが重要です。
お金をかけずに内見数を増やすためのアプローチ
少ない費用で内見数を増やすためのアプローチには、大きく分けて①集客媒体を増やす、②検索条件を増やす、③物件の写真を変える、という3つの方法があります。
① 集客媒体を増やす
集客媒体と言えば真っ先にインターネットが思いつくかもしれません。しかしインターネット内の賃貸物件サイトを保有しているのは、それぞれの不動産業者です。そのため、最初に行うべきは「入居者募集依頼をする業者の数を増やす」となります。
当然のことながら、入居者を集めてくれる業者の数は多ければ多いに越したことはありません。集客のチャネルを増やすことは、内見数を増やすことに直結します。ただし不動産業者にも販売代理会社や不動産仲介会社の系列といったそれぞれの特性があるため、やみくもに数を増やすのではなく目的に合わせて業者を選ぶ必要があります。
また不動産業者も人間であり、長く付き合い良好な関係を構築することで、自分の所有物件を優先して推してくれるようになる場合もあります。一つの業者との密な関係を築くことも忘れないように心がけましょう。
② 検索条件を増やす
賃貸物件を探している入居者は大手の賃貸物件サイトで空室情報を確認することが多いです。そのような賃貸物件サイトは、借り手のニーズに合った物件のみを閲覧できるよう、「駅から徒歩10分・1LDK・オートロック」などの細かなチェック項目を設けて詳細な絞り込みができるようになっています。
これはつまり、借り手の多くがチェックを入れるであろう項目を満たすことができれば、より多くの入居希望者の目に留まることを意味し、内見の数にもつながる可能性が高くなることも示唆します。
ただし、人気条件である「オートロック」の項目を満たすために現在の物件をオートロック化するといったリフォームは大きな出費につながります。設備投資をする際は費用に見合う効果を見込めるかを慎重に考えるべきです。それよりは、あまり費用をかけずに検索条件のチェック項目を満たす方法を検討しましょう。
例えばTVモニター付きインターフォンは2万円～3万円で設置可能です。入居者にとって初期費用を抑えられるフリーレントのチェック項目も、1ヵ月分の家賃のみで満たすことができます。
また小さい投資で大きな効果を生むためには共用部の設備投資が有効です。宅配ボックスはさほどの費用でなくても設置は可能であり、最近では賃貸物件の検索項目にもしっかりと表示される人気設備の一つです。
このように、賃貸物件サイトでチェック項目になっているかを意識することで費用対効果をさらに引き上げることが可能です。
③物件の写真を変える
賃貸物件サイトで自分の物件が表示されたとしても、借り手にとってそれが魅力的な物件でなければわざわざ内見しようとは思いません。物件の魅力をより一層アピールするためには「物件の写真の変更」も有効な手段です。
物件の写真を変更するにあたり、プロのカメラマンを雇えば相応の成果は出るかもしれません。しかしそれに伴う費用感に見合うかどうかは疑問が残ります。
まずは自分で写真について少し勉強しつつ、競合物件と見比べながら自分の物件写真をより魅力的かつ見栄えの良いものにするだけで、費用感に比べて成果は大きく上がる可能性が出てくるでしょう。
なぜなら賃貸物件の写真というものは、多くが不動産管理会社や不動産仲介会社などが撮っているため、自分で魅力的な写真を撮って提供すればそれだけで競合と差がつきやすいポイントとなり得るためです。
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お金をかけずに内見を増やすことはできる
今回例に挙げたのは内見数を増やす空室対策の一部ですが、このようにお金や時間をあまりかけずにできる対策も多くあります。空室に悩んでいるのであれば、自分でできることからすぐに実行に移すようにしましょう。
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