不動産投資
2019.3.27

規模拡大にはマスト!不動産投資における法人化

(画像=Pupes / Shutterstock.com)
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不動産投資で順調に収益があがり、規模が拡大しているなら、法人化を検討しましょう。法人化することによって、所得税の節税効果を得ることができます。法人化に最適なタイミングや法人化のメリット、シミュレーションにおいて注意すべき点について解説します。

不動産投資でも規模拡大すると最高税率が適用される

不動産投資で収益が増えると、悩みの種になるのが毎年支払う所得税です。不動産投資を始めてすぐは気にならなかった所得税も、家賃収入が増えればそれに伴い金額がどんどん上がっていきます。

所得税は、所得が大きくなるほど税率が高くなる累進課税という制度が適用されています。所得税率の判断基準となる所得金額は、不動産収入から経費を差し引いた不動産所得と、給与・年金など他の所得を合算した金額から、医療費控除・保険料控除などの項目を差し引いた金額です。

確定申告書でいうと、第一表右上の「課税される所得金額」が所得税率の判断基準となる所得金額です。

所得税率は7段階あり、年間の所得金額が195万円以下であれば5%という低い税率が適用されますが、年間の所得金額が4,000万円を超えると45%という非常に高い税率が適用されます。住民税10%を考慮すると、4,000万円を超えた部分については、所得の半分以上を税金として納めなければなりません。

法人化と所得分散で所得税を節税する方法

所得税の負担が重いと感じたときは、法人化を検討しましょう。一般的に、所得金額が900万円を超えれば、法人化によって節税メリットを得ることができます。

所得金額が900万円以下であれば所得税率は23%ですが、900万円を超えると所得税率は33%になります。法人税率は23.2%なので、所得金額が900万円を超えれば、単純に所得税と法人税の税率差だけで毎年節税メリットを得ることができます。

また、実際には中小法人であれば800万円以下の利益に対する法人税率は19%と、さらに優遇されています。同じだけ収益が得られたとしても、適用される税率が異なれば、手元に残るお金は全く変わってきます。早めに法人化をすることが、機会損失を防ぐことにつながるでしょう。

法人化によって得られる節税効果は、所得税と法人税の税率差だけではありません。法人化した後、家族を役員にして役員報酬を支払えば、役員報酬を経費にしてさらに利益を圧縮することができます。

家族に支払った役員報酬に対しても、もちろん所得税はかかります。しかし、役員報酬として家族に所得を分散すれば、一人当たりの所得金額は小さくなります。一人に所得が集中している場合と比較して、適用される所得税率が低くなるのです。

不動産投資で法人化するなら十分なシミュレーションを

不動産投資に成功し収益が上がっているなら、法人化は非常に効果的な節税対策です。一方で法人化をした場合、不動産は法人の所有となるため、簡単に個人事業に後戻りすることはできません。法人化する前には、十分なシミュレーションをすることが大切です。

法人化のシミュレーションでは、個人事業の場合と法人化した場合とに分けて、発生する税金や維持コストを比較検討しましょう。個人事業の場合、所得金額に応じた所得税・住民税の負担が発生します。

法人化した場合、役員報酬を経費にしたうえで法人に残った利益に対しては法人税がかかります。また、本人や家族に支払った役員報酬には、それぞれ所得税がかかります。さらに、法人税の申告を税理士に依頼する場合は、税理士の申告料が法人の維持コストとして新たに発生することになります。

法人の維持コストとあわせて検討する必要があるのが、法人化による初期コストです。法人設立の登記費用、司法書士報酬といった項目を洗い出し、初期コストの合計額を出しましょう。

法人化による初期コストは、法人化後の節税メリットによって数年で回収できることが前提です。しかし、実際に何年後から法人化による節税メリットが得られるかを知っておくことは、法人化を考えるうえで重要な判断材料となります。

法人化は効果的な節税対策ですが、だからこそ意思決定する前にはしっかりとシミュレーションを行い、納得したうえで法人化することが何より大切です。

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