国土交通省が推進している施策の一つであるコンパクトシティ構想は、日本において不動産投資を行っていきたいと考えている方にとって見逃してはならない動きの一つです。特に少子高齢化が進行し、人口減少が深刻になりつつあるわが国においては、これまでの拡大型都市ではなく都心部に人を呼び戻すための施策であるコンパクトシティ構想が注目を集めています。
コンパクトシティ構想とは？
コンパクトシティ構想とは、商業施設や各種公共サービスを受けることができる拠点を一定範囲に集中させ、住民側や公共サービスを提供する側から見て効率的な街づくりを進めていく考え方のことです。国土交通省においては重点的施策の一つとして位置づけられています。高度成長に伴って人口増加が続いていた時代には、都心部の地価高騰が発生し、郊外に人々が住むことによる「ドーナツ化現象」が顕在化していました。
この結果として都心部の人口は減少し、都心部を取り囲む郊外の人口が増加するという状況が日本全国で見られていました。しかしながら、少子高齢化が進行し、人口減少が深刻化している現代社会においては、居住地域を都心部に戻すことによって、医療・福祉などの公共サービスを効率的かつタイムリーに利用することができるコンパクトシティ構想が必要とされている現状があります。
また、商業施設や生活のために必要な拠点についても近距離範囲内に集積させることにより、利便性の高い都市生活も可能です。さらに、深刻な高齢化が進行している日本社会だからこそ、住民同士がお互いに近い場所に住むことによって、助け合いながら生活を送るためのコミュニティ醸成も期待できます。
コンパクトシティ構想と不動産投資との関連性は？
コンパクトシティ構想について確実に理解しておくことは、不動産投資においてチャンスを的確に捉えることにもつながります。コンパクトシティ構想は、全国的に人口減少が進行していく中にあって、「今後、人口増加やますますの発展が見込める街」を見極める一つの要素となり得ます。すなわち、都市再生特別措置法にもとづく立地適正化計画により、各自治体では独自に「居住誘導区域」を定めることが可能になりました。
このことは、投資家にとって、将来的な資産価値の向上が見込めるエリアをある程度絞り込むことができることを意味します。今後、各自治体では限られた予算の中、開発・維持していくエリアとそうでないエリアを選別していくことになるでしょう。上記の現状を踏まえ、不動産投資を行ううえでは、「居住誘導区域」の策定に付随する各自治体の動きについても注意深く観察しておくことが必要です。
コンパクトシティ構想を見据えた投資物件の絞り込みを
人口増加が見込めるエリアでは、大規模な商業施設の誘致や公共・福祉サービスが充実していくことが考えられます。したがって、こうしたエリアにおける投資物件の資産価値は将来的に向上していく可能性が高いでしょう。
また、投資物件の資産価値に関しては逆転の発想も可能です。つまり、上述したような「居住誘導区域」外では地価が下落し、不動産の価値自体も低下することが予想されます。
これを「買い」と見ることも可能です。人口減少の懸念があるエリアであれば、安価な価格で物件を購入できるケースもあるでしょう。安値（高い利回り）で購入した物件の魅力をアップさせることによって、高利回り物件を獲得することができる可能性もあります。
まとめ
コンパクトシティ構想の進行により、「郊外に分散した人々を再び都心部に呼び戻す」という流れが予想されます。各自治体におけるコンパクトシティ構想を見据えて投資物件の選定を行うことにより、将来にわたって継続的に収益が上がり続ける投資先を得ることができる可能性が高まるでしょう。少子高齢化や人口減少が進行している現代だからこそ、各自治体におけるコンパクトシティ構想の動きを捉えた判断が求められているのかもしれません。
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