新型コロナウイルス感染症の拡大で世界経済や日本経済への深刻な影響が懸念されています。住宅や不動産市場も例外ではないため不動産投資に関しても先行きを危惧する人もいるのはないでしょうか。しかしどんな時代でも賃貸住宅へのニーズがなくなることはありません。安定した収益確保が期待できることは不動産投資の魅力の一つです。
形成された住宅の賃料相場はそう簡単には崩れない
1990年代にバブルが崩壊したときや2008年のリーマンショック後に市場は一瞬フリーズしました。直後、地価が大幅に下がり不動産価格も暴落しています。景気回復後、地価や不動産価格が元に戻るのには、バブル崩壊後には10年以上の歳月を要し、リーマンショック後でも数年かかりました。しかし不動産関連ではマンションなどの賃料は景気などの外部環境の影響を受けにくいのが大きな特徴です。
どんな時代であれ人は住む場所が必要なため景気悪化を理由に多少家賃の安い住まいに移る動きがあっても「住まない」というわけにはいきません。そのため家賃相場が暴落するようなことにはならないのです。不動産の業界関係者にいわせると「住宅の家賃相場は極めて粘着性が高い」「一度形成された家賃相場はよほどのことがない限り崩れることはない」ということになります。
不動産投資家からみれば分譲マンションやアパートなどを取得しての不動産経営は、極めて安全性の高い堅実な市場なのです。だからこそ多くの人が不動産投資を行っているといっていいでしょう。
住宅の賃料のブレ幅は極めて小さいのが特徴
東京カンテイの「分譲マンション賃料（年間版）」によると2019年度の首都圏の年間分譲マンション平均賃料は1平方メートルあたり2,886円でした。平均賃料は2010年に2,611円だったのが、リーマンショック後の景気停滞のなかで2012年には2,493円まで下がりましたが、2015年には2,618円に戻し2019年には2,886円に上がっています。過去10年間における年次による上下のブレ幅は数％前後と極めて小さく安定していることが分かるのではないでしょうか。
大きなリターンは期待しにくいものの、堅実な収益が期待できる点は不動産投資の魅力の一つです。一方オフィス賃貸仲介大手の三鬼商事が公表している「オフィスレポート東京2020」によるとオフィス賃料は、東京ビジネス地区（都心5区＝千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）のオフィスビル3.3平方メートルあたりの賃料単価平均は2013～2019年にかけて急激に上昇しています。
2013年の1万6,207円から2019年には2万2,206円と7年間で約37％も上昇しているのです。
マンション価格が下がってもむしろ利回りは上がる？
2020年4月現在、オフィスへのニーズが逼迫し空室率が1％台という空前のブームが続いています。そのためオフィス賃料が大幅にアップしているのですが、さらに景気が悪化すると急速に空室率が高まりオフィス賃料は低下しかねません。極端なときには、1年でオフィス賃料が20～30％といった下落することがあります。景気動向や需給動向に大きく影響されるわけです。
一方賃貸住宅の賃料は極めて安定しているのですが、賃貸住宅の価格そのものは市場の影響を受けます。東京カンテイの「マンションデータ白書2019」によると首都圏の新築マンション平均価格は2009年が4,443万円でしたが2019年は5,904万円まで上がり10年間で約32.9％もの上昇です。価格は景気動向などに大きく左右されるため新型コロナウイルスの影響が拡大すれば不動産価格の低下が懸念されます。
それにつれてマンション価格も下がることはリスクといえるでしょう。しかし先述したように賃料相場自体は大きく変動することはないと推測できます。逆にいえば価格が下がっても賃料が変わらなければ利回りが上がって不動産投資の経営効率は向上するという見方もできるのではないでしょうか。その意味でも不動産投資は、不況に強い安定した事業ということができます。
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