賃貸住居において、退去時の原状回復に関する金銭トラブルはとても多い。今回解説するのは、皆さんが経験する機会が多いと思われる、住宅の原状回復について。
そもそも原状回復って何？どこまでが自分の負担？原状回復にかかる費用ってどのくらい？
気になる疑問を徹底解説！大家さんも入居者さんも必見です。
原状回復とは？
原状回復とは、住宅やオフィスの賃貸借契約が終了し、退去する際に入居時の状態に戻すことを言います。ここで問題となるのが「どこまで負担しないといけないのか」。
賃貸住宅の敷金及び原状回復に関するトラブルは、ここ数年1万4,000件前後で推移しています。
実はこの敷金や原状回復について民法上で明確な記載や条項はなく、国土交通省の「原状回復をめぐるガイドライン」や判例等を指針としてやり取りされていました。
120年ぶりの民法改正！敷金と原状回復のルールが明文化
民法改正が2020年4月1日に施工、ここで初めて敷金が定義され、原状回復の義務化が明文化されました。
敷金の定義
「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう」
つまり敷金とは、賃料の滞納等があった場合にその弁済に充てるもので、残った敷金は借主に返還しなければならないということ。
何でも敷金から差し引くことはできず、敷金は入居者の債権として守られるということですね。
原状回復の明文化
「賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない」
分かりやすく言い換えると、
・経年変化や通常の使用による消耗等の復旧は貸主の負担
・借主の故意・過失や通常の使用方法に反するといった借主の責任によって生じた住宅の消耗やキズ等の復旧は借主の負担
つまり原状回復は、賃借人が借りた当時の状態に戻すことではないということが明文化されたのです。例えば画鋲の小さな穴、カバンを床に置いた際のちょっとしたキズ、こういった通常生活における汚れやキズは入居者の負担ではないということです。
国土交通省による原状回復のガイドライン
民法改正に先駆け、国土交通省による「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が発表されており、民法改正による原状回復の負担の定義がより詳しく記載されています。
負担割合の考え方としては、以下の通りです。
【賃借人】
・わざとまたはうっかり壊した場合
・注意していれば避けられた消耗を管理していなかった場合
・通常想定していない使い方をして壊してしまった場合
【賃貸人】
・時間が経てば自然と変化するもの
・通常の生活において想定される使い方による消耗
・グレードアップなど次の入居者の為の改修
個別の契約においては、貸主と借主の合意により原則と異なる特約を定めることが可能です。例えば鍵交換費用やハウスクリーニング費。特約として契約書に記載されている場合があります。見落としがちですが、入居時に契約書や重要事項説明書をよく確認することが重要です。
後編では原状回復の費用相場、トラブル回避の為オーナーと入居者が気を付けるポイントについて解説します。
賃貸物件退去時の金銭トラブルを回避するには？【後編】
本記事の内容は、下記動画にてより詳しく解説しています。是非ご覧下さい。
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