物件での事故はどんな場合に・いつまで告知義務がある？投資上の注意点は？

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吉田 謙太郎

宅建士・不動産投資家・ライター｜筑波大学卒業後、大手不動産会社にて投資用不動産の売買および賃貸営業・投資家へのコンサルティング・自社メディアでの記事執筆などを行う。自身でも社会人1年目（22歳）から不動産投資をしており、横浜市・大阪市・神戸市に区分マンションを4戸運用中。保有資格は宅地建物取引士、マンション管理士、管理業務主任者、3級ファイナンシャル・プランニング技能士。

賃貸経営をしていく中では、物件内での事件や事故に見舞われることがあるかもしれません。所有する物件で事件や事故が発生した場合、次の入居者に対してその旨を告知する義務が発生する可能性があります。しかし具体的にどんな場合にいつまで告知義務があるのでしょうか。

本記事では、物件で発生した事件や事故でどのような場合にいつまで告知をする義務があるのかと投資上の注意点について解説します。

事故物件の告知義務とは？

不動産における事故物件の告知義務とは、以前に殺人や自殺などの死亡事故があった事故物件等の心理的瑕疵のある物件を売却・賃貸する際に、不動産業者がその旨を買主・借主に伝えなければならないという義務のことです。具体的に、買主・借主に告知される内容は以下の通りです。

• 発生時期（特殊清掃等が行われた場合には発覚時期）
• 発生場所
• 死因（不明である場合にはその旨）
• 特殊清掃等が行われた場合にはその旨

以前に事件・事故が発生した心理的瑕疵のある物件の営業図面（買主・借主が見る図面）には「告知事項あり」という文言が記載され不動産業者にも買主・借主にもわかる形で表示されます。

入居者への告知義務はどんな場合に必要？

国土交通省が2021年10月に発表した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によると以下3つの場合以外は、原則として当該物件での殺人や自殺などの死亡事故等について買主・借主に告知する義務があります。

①　取引対象となる不動産で自然死または日常生活の中での不慮の死亡事例が発生した場合
②　取引対象となる不動産で①以外の死亡事例の発生または特殊清掃等が行われることとなった①の死亡事例の発覚からおおむね3年が経過した場合（賃貸物件の場合）
③　取引対象となる不動産の隣接住戸または買主・借主が日常生活における通常使用しない共用部分で、①以外の死亡事例が発生した場合または①の死亡事例が発生して特殊清掃等が行われた場合

つまり以下のようなケースでは、告知が不要です。

• 自然死（老衰、持病による病死など）
• 不慮の死（自宅の階段からの転落、入浴中の溺死、転倒事故、食事中の誤えんなど）
• 死亡事例の発覚からおおむね3年が経過している
• 入居者が通常使用しない場所での死亡事例

これ以外は、原則告知が必要です。また以下2つの場合にも当該事案の存在を告知する必要性が生じます。

• 買主、借主から問われた場合
• 買主、借主において把握しておくべき特段の事情があると不動産業者が認識した場合

これらの場合には、人の死に関わる事案の発生から経過した期間や死因に関わらず告知をすることが必要です。

入居者への告知義務はいつまで必要？

入居者への告知義務がいつまで必要かは、当該物件が賃貸物件か売買物件かで以下のように異なります。

• 賃貸物件の場合：死の発生または発覚から原則おおむね3年間
• 売買物件の場合：期限なし

賃貸物件の場合は、転居が自由にできるため告知義務に期間があります。しかし売買物件の物件は、転居が自由にできなかったり資産価値の毀損などの損害額が大きくなる可能性が高かったりするため、告知義務に期間がありません。賃貸物件の場合でも事件性や周知性、社会に与えた影響などが特に高い事案は、3年間より長い期間の告知義務が生じる場合があります。

事故物件に投資をする際に注意すべき3つのこと

不動産投資家として事故物件に投資をする場合に注意すべき点は、以下の3つです。

• 事故物件というネガティブイメージは消えにくい
• 家賃・売却価格の下落要因になり得る
• 特別清掃や消臭などのコストがかかる可能性がある

事故物件は、相場よりも安く購入できる可能性があるため、投資上のメリットと考えることもできます。一方で事故物件がハンディキャップになるリスクもある点は認識しておきましょう。

事故物件というネガティブイメージは消えにくい

ネットが普及している現代では、一度出回った情報が瞬時に拡散されて半永久的に消えないこともあります。事故物件に関する情報を集めて掲載しているサイトもあるため、自分が所有する物件での事故がネット上に残り続け入居者や不動産会社などからのネガティブなイメージがなかなか消えない可能性もあるのです。

そのため事故物件が原因で入居者募集に苦戦するリスクがある点は認識しておきましょう。

家賃・売却価格の下落要因になり得る

一般的に事故物件は、家賃および物件価格ともに相場よりも安くなりやすい傾向です。事故物件でどの程度家賃や物件価格が下落するのかは、取引によって異なります。

相場よりも安く物件を購入できたとしても「売却の際にそれ以上に安い値段しかつかない」「賃貸の際に利回りが相場よりも低くなる」といった可能性もあるため、注意が必要です。事故物件は、特殊性・個別性が強く買主・借主の主観が価格や家賃に大きく影響します。そのため投資パフォーマンスの事前シミュレーションが非常に難しいといえるでしょう。

特別清掃や消臭などのコストがかかる可能性がある

事故物件を購入する際に売主が特別清掃や消臭などの措置を講じていない場合は、購入したオーナーがコストを負担する可能性があります。特別清掃や消臭などを行ったうえで引き渡すように売主に依頼したりコストを価格から差し引くよう売主と相談したりすることはできるでしょう。しかし交渉次第では、購入したオーナーが自らの負担で行うことになる場合も想定しておくことが必要です。

汚損の程度や事故からの経過日数などで必要なコストは異なります。場合によっては、物件を安く購入できたのにも関わらず特別清掃や消臭などのコストも加味すると実質的に大きなディスカウントにならないこともあるかもしれません。そのため事故物件によるディスカウントと発生するコスト・リスクのバランスを考えて投資判断を行うことが大切です。

損害保険などでリスクヘッジが可能な場合もある

物件内での入居者の死亡に備えて損害保険や特約を活用する方法もあります。損害保険などの活用方法は、以下の2パターンです。

• 家主型：オーナーが保険または特約に加入する
• 入居者型：入居者に保険または特約に加入してもらう

・家主型の場合
オーナーが保険料を負担する必要がありますが家賃収入補償を受けられる可能性がある点はメリットです。例えば家賃収入補償なら賃貸住宅の中で死亡事故（自殺・犯罪死・孤独死）が起こった際、当該住戸に空室期間や値引期間、隣接住戸に空室期間が発生した家賃損失を補償してもらえます。

・入居者型の場合
家賃収入補償は、受けられませんがオーナーの保険料負担がない点はメリットです。

死亡事故は、いつどこで発生するかわからないため、高齢の入居者がいる場合などは特に加入を検討するといいでしょう。

事故物件の告知義務に関するよくある質問

Q.不動産業者が買主・借主に告知される事故物件の具体的な内容は？

発生時期や発生場所、死因、特殊清掃等の内容が告知されます。

Q. 入居者へはいつまでに告知する必要があるの？

賃貸物件の場合は死の発生または発覚から原則おおむね3年間、売買物件の場合は期限はありません。

Q. 事故物件を投資する際に注意すべきことは？

ネガティブイメージが消えにくい点や家賃・売却価格の下落要因になり得る点、特別清掃や消臭などのコストがかかる可能性がある点に注意が必要です。

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  著者吉田 謙太郎