一棟マンション・アパートへの投資は区分マンション投資と違い運用戸数が多いため、満室経営ともなればキャッシュフローが大きくなるのが醍醐味と言えます。しかしその一方で投資額も大きくなり、資金調達の際は金融機関の融資環境による影響を受けやすい側面があります。
2018年は不動産投資関連企業や不動産投資向け融資に積極的だった金融機関の一連のスキャンダルによって一棟マンション・アパート投資向けの融資が大きく揺れ動いた年であっただけに、その影響が2019年も継続すると見られています。
その影響を踏まえて、2019年の一棟マンション・アパート投資環境を読み解いてみましょう。
「かぼちゃの馬車」「TATERU」などの問題によって銀行融資審査が厳格化
2018年の不動産投資業界で起きた大きな事件と言えば、「かぼちゃの馬車」というシェアハウスを展開していたスマートデイズ社に対するスルガ銀行の不適切な融資が発覚し、金融庁が業務停止命令を発動したことが記憶に新しいところです。
スルガ銀行は個人の不動産投資家向け融資で大きく業績を伸ばしてきた金融機関だけに、「スルガスキーム」とまで呼ばれた投資環境が一変してしまいました。
さらに同年、スマホアプリを活用したアパート投資で急成長を遂げたTATERU社でも融資書類の改ざん問題が発覚し、第二のスルガ銀行問題と指摘される事態となりました。
こうした一連の動きに対して金融庁は懸念を表明し、金融機関の融資健全化に向けて注視していくという主旨の方針を発表しました。
金融庁がこうした方針を発表する前から、すでに金融機関では一棟マンション・アパート向けの融資審査が厳格化されており、いわゆるフルローンによる融資を受けることが事実上困難になるなどの影響が出ています。
融資の厳格化は高属性の人には追い風となる
金融機関のこうした動きによって一棟マンション・アパート投資への参入障壁は高くなったとわけですが、これによって追い風となるのが1,000万円以上の自己資金を用意できる人や、年収が高い高属性の人たちです。
スルガ銀行やTATERUの問題ではいずれも、決して高属性とは言えないような人に融資をつけるために銀行内で圧力をかけたり、収入を証明する書類を改ざんしたりといった不正行為が行われていました。
これは言い換えると、本来一棟マンション・アパート投資をするべきではないような人たちに無理やり融資をつけていたということです。こうした人たちに融資がつかなくなるのは、むしろ金融機関の融資環境が健全な状態に戻ったと見るべきでしょう。
この結果、2019年の一棟マンション・アパート投資環境で起きていることをまとめると、以下のようになります。
- 高属性でないと融資が付きにくくなり、参入障壁が高くなった
- その結果、競合が減少した
- 参入者が減ったことで中古物件の価格が下落した
一棟マンション・アパート投資に参入できる人が減った結果、2019年の融資環境で参入できる人にとっては有利な環境が生まれているということです。
すでに土地がある人にも有利な状況が続くと見られる
高収入であることや自己資金を用意できることだけでなく、2019年はすでに土地がある人にとっても有利な状況が続くと見られています。土地の担保評価によっては融資がつきやすく、参入障壁が高くなったことで競合が少なくなった一棟マンション・アパート投資への参入がより現実的になるからです。
一連のスキャンダルによって一棟マンション・アパート向け融資が厳格化されたことは必然の流れと言えますが、だからといってそれを理由にアパートへの入居需要が落ち込むわけではありません。
一棟マンション・アパート投資をお考えで、現在の厳格化された融資基準をクリアできる属性の方々にとってはチャンスと捉えることもできます。不動産投資に興味はあるものの未経験という方は特に、この機会に検討されてみてはいかがでしょうか。
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