区分マンションとは異なり、1棟マンションを購入すると建物管理を自分で行う必要がありますし、部屋数も増えるので、入金代行などの賃貸管理も煩雑になります。すべてを自分で行えば管理にかかるコストはゼロとなり、キャッシュフロー的にはプラスになりますが、その分自分の労力も費やさなければなりません。また、入居者とのやりとりでストレスを受けることもあるでしょう。
サラリーマン大家は、本業の仕事があるので緊急対応が必要になるようなトラブル対応はできないケースが多いでしょう。入金管理に関しても、10部屋、20部屋あるようなマンションだと入居者数も多く、入金遅延が起こることもあります。支払い督促などの対応も、仕事と両立しながら行うのは難しいかもしれません。そのため、中長期的に賃貸経営を継続していくのであれば、管理委託をするほうがメリットが多いと考える投資家が多いようです。
例えば、「自分以外の誰かに賃貸経営の一部を担ってもらう」という選択も方法の一つです。そういった意味で、賃貸経営を安定的に継続していくためのチーム作りは非常に重要になります。そこで、今回は1棟マンションやアパート経営におけるチーム作りの重要性について解説します。
起点となる管理会社との関係性構築が最重要
強いチームを作るためには、管理会社との関係性を強化することが最重要です。通常、1つの管理会社に賃貸管理、建物管理を担ってもらうケースが多く、リーシングや退去立ち会い、リフォーム、緊急対応など、1棟を経営していくために必要となる業務はすべて管理会社が行います。しかし時には、管理費に見合う仕事をしない管理会社に出会うこともあります。
一般的に管理会社の手数料は、家賃収入に対して3～5％というケースが多く、3％であれば安く、5％であれば普通というイメージです。なかには7％の手数料を取る会社もありますが、そこまで費用をかける必要はないでしょう。管理会社は、ビジネスモデルの構造上、できるだけ業務を効率化して、「一つ一つの物件にかける管理コスト・時間を下げたい」と考えてしまうことがあります。
しかし、大家は自分の物件が一番大事なので、いろいろと要望を管理会社に伝えたくなります。その要望が対応可能なことであれば問題ありません。しかし、例えば自分だけその管理会社が提携するリフォーム業者ではなく、自分が長年付き合ってきたリフォーム業者を使いたいと主張した場合はどうでしょうか。管理会社としては、この物件だけ違う業務フローになるので嫌がるケースが多いのです。
こういった管理会社と大家との考え方のギャップを解消するためには、話し合いをしていくことが大事でしょう。自分としては、「ここまでやってもらいたい」「このようにして欲しい」という内容を管理会社に伝えて、「管理会社がどこまでできるのか」を把握することが重要です。また、要望に対応してくれる場合、「追加費用がどの程度発生するのか？」についても話し合っておくとよいでしょう。
話し合いの中で最善の管理体制が構築され、最終的に安定した賃貸経営へつながっていくことが期待できます。
リフォーム業者と客付け業者との関係性と空室リスク
忘れてはいけないのが、リフォーム業者と客付け業者との関係です。長い賃貸経営で必ず空室は発生します。そのたびに原状回復工事と入居者募集の作業は発生するので、リフォーム業者と客付け業者との関係性を構築しておくことも非常に重要です。リフォーム業者については、安価で迅速に施工してくれる業者を見つけることができれば大きな力になります。
管理会社が提携しているリフォーム業者に問題がなければよいですが、不満を感じているのであれば、自分で手配することも検討してみましょう。客付け業者については、一つの業者と仲良くするというより、「できる限り多くの業者とまんべんなく付き合いをしていく」というイメージのほうが良いかもしれません。この客付けに関しても、管理会社が動いてくれることが多いでしょう。
しかし、自分で店頭に出向いて客付け業者に資料を手渡し、入居者募集のお願いをすることが中長期的に自分の物件を紹介されやすい関係性の構築につながっていきます。このように、不動産投資は不動産ありきということは事実です。しかし、賃貸経営をするにあたり、その不動産を運用するチーム力を高めることは非常に重要になります。
一朝一夕に良い関係性は構築できないので、焦ることなくじっくりと強いチーム作りをしていきましょう。
