大手ではできない魅力ある小規模マンション 投資効果の高い10戸~20戸物件に注目
(画像=kazuhiro/Shutterstock.com)

居住用のマンションでは、大手不動産会社などが開発した大規模マンションや超高層マンションなどが人気です。スケールメリットを活かした設備や管理面の充実などが魅力となって新築マンション市場をけん引しています。しかし、投資用マンションはそうではありません。大規模物件の建設には、広い土地が必要です。

マンション適地の土地とみられる土地が市場に出ると、マンション開発会社が殺到、競争入札になって土地の仕入れ値が上昇します。それは、販売価格に反映されますから、賃貸で運用して利益を得る投資用としては利回りが低くなり、魅力が乏しくなるのです。

大手が手を出しにくいマンション適地がある

しかも、マンション開発に向いた利便性の高いエリアで、そうした広い土地が売りに出る機会はなかなかありませんが、数十戸規模のマンションに向いた土地であれば、しばしば市場に出てきます。そんな土地が出てきても、大手不動産の大きな組織では小規模、中規模クラスのマンションの事業化で採算を取るのは難しいのが現実で簡単に手を出すことができません。

大手が手を出しにくい土地を安く取得して、独自のノウハウで賃貸マンションに向いた建物を建設、安い価格で分譲して利回りの高い物件を販売しているのが投資用不動産会社です。賃貸マンションであれば、居住用の大規模なマンションに求められる共用施設、たとえばキッズルーム、パーティールーム、ゲストルームなどは必要ありませんし、必要最小限の施設でOKですから価格を抑制できます。

そのため、利回りも高くなります。住む側からみても、比較的規模の小さいマンションであれば世帯数が少ないために、どんな人が住んでいるのか顔が見えやすく、防犯などの面での安心感があります。世帯数が少なければエレベーターの渋滞もありませんし、ワンフロアの住戸数が少ないので比較的角住戸が多くなり、日当たりや風通しの良い住戸が増えるのもメリットです。

投資用物件では不動産会社選びが重要なポイントに

ただ、そうした利回りの高い投資用マンションを提供している不動産会社は、大手不動産会社のように、誰でも知っているような会社ではないのが一般的です。それだけに、本当に信頼できる会社なのか、会社選びが重要になってきます。投資用マンションだと、買ってからのと賃貸管理まで任せるケースも多いので、なおさらです。

10年先、20年先までキチンと管理して収益を確保してもらうことが大切ですから、経営が安定して長く付き合っていける会社でなければなりません。そのため、実際にその会社がこれまでにどんな物件を供給し、どんな実績をあげているのかをチェックしておきましょう。パンフレットやホームページなどに実績の一覧などが掲載されているはずです。

テナントとしてみた場合、ぜひ入居したくなるような物件かどうかを確認しておきましょう。可能であれば、実際に現地に足を運んでどんな建物で、日常の清掃など管理はしっかりと行われているか、テナントが入っているかどうかなどを確認しておけば、なお安心です。

未上場企業なら『業者名簿』などをチェックする

会社の経営の安定度も重要です。上場企業であれば毎年の決算が公表されていますから、ホームページなどで閲覧できます。さほど規模は大きくなくても、着実に売上高が伸びて、利益を上げている企業であれば安心です。未上場の企業だと公表されている情報が少ないので、都道府県の不動産業課などで、『業者名簿』を閲覧してみましょう。

不動産売買を行う場合には、国や都道府県の免許が必要になり、その免許を受けている業者であれば『業者名簿』を提出する必要があり、誰でもそれを閲覧できるようになっています。大切なお金を預けて資産を運用するのですから、くれぐれも慎重に確認しておきたいところです。

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