路線価を活用して不動産投資の相場を見極めよう
(画像=Andrey_Popov/Shutterstock.com)

不動産投資を検討するにあたって、適切な価格かどうかの判断ができなければ、成果をだすのは難しいと言えるでしょう。

今回は不動産の相場を調べる上で重要な指標の1つとして、路線価という指標について解説します。

路線価を活用した土地評価の方法

路線価とは不動産投資を考えている人や土地や建物を持っている人、不動産売買をする予定がある人は、知っておいた方がよい指標のひとつです。

不動産価格が適切かどうかを算出するのは簡単ではないため、路線価を活用して土地の価格を評価するのです。

路線価とは何か?

路線価とは、路線(道路)に面する土地1平方メートルあたりの価格を千円単位で表示した評価額のことです。相続税路線価ともいわれ、相続税や贈与税を算出する際の基準になります。

路線価は国税庁によって、毎年7月に公表されています。路線価の特徴としては、国が適切に税金を納めてもらうための評価になり、ほぼすべての市街地には路線価が設定されています。

不動産にはさまざまな指標がありますが、エリアによっては指標が定められていないこともあります。不動産投資を検討するようなエリアであれば、路線価はほぼ定められているため、評価を調べるときに活用しやすいのです。

路線価はどうやって調べるの?

路線価を調べるには国税庁の路線価図を見ることによって確認できます。自分が住んでいるエリア、不動産投資を検討しているエリアの路線価を調べて、おおよそのイメージを持っておくのがよいでしょう。
国税庁 路線価図・評価倍率表:http://www.rosenka.nta.go.jp/

路線価の計算方法は?

路線価の仕組みと調べ方がわかったらさっそく活用していきましょう。指標というと複雑な計算式なども多いですが、路線価の場合はシンプルな計算式で算出できます。

路線価は路線に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額です。

評価額=路線価×面積(平方メートル)

この計算式で簡単に算出できます。

路線価以外に土地を評価する指標とは?

路線価以外にも土地を評価するための指標がありますので、それぞれ理解しておきましょう。

実勢価格(市場価格・時価)

実際に不動産売買で取引をされた価格のことです。売り手と買い手がいて契約が成立しているため、需要と供給がつり合った価格ともいえます。

指標と異なり実際に売買が成立した価格のため、不動産の評価を出すときに参考になります。

ただ、検討している不動産と近い条件の実勢価格がない場合も多いため、その際は路線価などの指標を活用して価格を推測します。

公示価格

国土交通省が公表している1月1日時点での価格が公示価格です。

公示価格は複数の不動産鑑定士が鑑定して決定した価格で、公共事業の際の用地買い取り、また一般市場での土地取引においても、公示価格を指標として取引するように推奨されています。

不動産投資の投資先を検討するには多くの判断材料を持つことが大切

路線価は不動産投資を検討する上で重要な指標のひとつです。ただ路線価だけを参考にして投資先を検討するのではなく、さまざまな指標を組み合わせて検討する方がよいでしょう。

それは路線価と実際に取引が成立する実勢価格には価格差が生じる場合もあるからで、必ずしも路線価通りの金額で不動産売買ができるとも限らないからです。

何の判断材料もなく不動産が高いか安いかを判断するのは難しいですので、毎年の路線価をチェックして土地が上昇傾向なのか下降傾向なのか、また周囲と比べて評価が高いのか低いのかなど、総合的に判断していくための材料として路線価をうまく活用していくのがいいでしょう。