1棟マンション投資と民泊運営を実体験から解説!
(画像=Takashi Images/Shutterstock.com)

4年ほど前に流行した民泊ですが、最近ではニュースで取り上げられることも少なくなりました。しかし民泊の届け出は年々増加傾向にあり、また訪日外国人が増えていることもあって、民泊ビジネスは堅調に推移しているようです。

筆者は2015年から3年半ほど転貸の形で民泊を運営していたのですが、繁忙期だと通常の家賃の4倍程度の収益があり、民泊の収益性の高さを実感しました。

区分マンションでは管理組合が定める管理規約により民泊が禁止されていることが多いですが、1棟マンションではオーナーがルールを決めることができるので、ルールに則って届出をすれば民泊を運営をすることができます。

今回は、民泊と1棟マンション経営について考えて行きたいと思います。

民泊ができるエリアは限定的

民泊運営ができるエリアは、通常の賃貸と比べると狭いです。

通常の賃貸であれば、東京23区の最寄り駅から徒歩5分圏内の物件は、基本的に賃貸経営ができます。しかし、東京都周辺で民泊がしやすいのは、池袋や新宿、渋谷といったターミナル駅周辺および空港から近いエリアに限定されます。

筆者は池袋駅周辺の物件と池袋駅の隣駅である大塚駅のそれぞれの駅で民泊運営をしたことがあります。結果としては、池袋駅の物件の収益性は高かったものの、大塚駅は支払っている家賃程度しか収益を上げることができず、撤退しています。

外国人は日本のメジャーな地名は知っていますが、大塚駅などはあまり知られていません。このように、都心エリアであっても外国人の間では知名度が低い地名は検索されることが少ないため、集客が難しいエリアは意外に多いのです。

民泊運営を検討されている方は、所有物件のあるエリアが「民泊で収益を上げられるエリア」かどうか、民泊管理を行っている会社に相談してみましょう。

1棟マンションと民泊の相性

冒頭で申し上げたように、1棟マンションと民泊の相性は良いです。戸建も民泊運営に向いていますが、1日1組にしか貸すことができないので、大きな収益が望めないことが多いです。1棟マンションであれば複数の部屋があるので、集客と運営を上手くやれば爆発的な収益を上げることもできます。

1棟マンションでは、オーナーが決めたルールがそのマンションのルールになります。よって、オーナーが民泊運営を決断すれば、実現に向けてすぐに動くことができます。

ただし、法律や市区町村の条例には従わなければなりません。場所によっては、平日は運営禁止で土日のみ可能というエリアもあるので、その場合はそもそも民泊運営は難しいでしょう。

民泊運営を検討する際は、法律や条例を必ず確認するようにしましょう。

民泊を始めるにあたり注意すべき点

民泊は通常の賃貸経営と異なり、顧客が日々変わることもあってトラブルが比較的多いので、運営側は心の準備が必要です。

もし自主管理による運営を考えている場合は、緊急で物件に向かいトラブルに対応することもあります。したがって、費用対効果も考えて業者に委託すべきか、自主管理で行うかを決断するようにしましょう。

また、民泊を届け出るためには、消防法に沿った建物になっている必要があります。民泊に必要な消防設備などがない場合は、届け出ること自体ができないこともあるので、事前に条件を確認しておきましょう。

民泊の届け出が物件所在地の役所で受理されて民泊運営が許可されたら、周辺住民には何らかの形で通知しておくことをお勧めします。国からは認められても、周辺住民とトラブルになってしまうと民泊運営を妨害される可能性もあるので、少なくとも隣接している建物に住んでいる方には周知しておくようにしましょう。

民泊運営が未経験の方にとっては不安が大きいかもしれませんが、その分成功した時の収益は通常の賃貸経営よりもずっと多くなります。自分の物件で民泊運営ができるかどうかの査定は無料なので、ご興味のある方は民泊管理会社に査定を依頼してみてはいかがでしょうか。

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