2020年に東京五輪・パラリンピックが行われたあとの5年を考えた場合、海外投資家が注目するのはズバリ大阪。なぜなら大阪は東京に比べて割安感があるからです。圧倒的スケールの再開発で魅力的なエリアに生まれ変わる大阪エリアへの投資のメリットとはなんでしょうか？本記事では東京五輪後の大阪への投資に関して解説します。
ポスト東京五輪、次の5年をどう考えるか
2020年の東京五輪・パラリンピック開催以降の5年の不動産市場はどのように動くのでしょうか。これについては東京と大阪に投資が二分されるという見方があります。東京は五輪・パラリンピック終了後も、神宮外苑、虎ノ門、晴美、渋谷など各地で巨大な再開発が続く予定でイベントに頼らない不動産本来の投資を呼び込みそうです。
一方の大阪は、2024～2025年にかけて、IR（統合型リゾート）の開業（見込み）と大阪万博という2つの巨大なイベントが控えており、それまでの整備も含め周辺地区の不動産への投資は今後も拡大することが予想されます。では海外投資家はどちらを投資のメインにするのでしょうか。鍵を握るのが東京・大阪不動産の価格差と伸び率です。
日本不動産研究所が2019年4月で比較した投資形態別の東京と大阪の変動率（2018年10月と比較した伸び率）は以下のようになっています。
| 項目 | 大阪 | 東京 |
|---|---|---|
| オフィス価格 | ＋7.4％ | ＋4.3％ |
| オフィス賃料 | ＋4.2％ | ＋0.4％ |
| マンション価格 | ＋2.8％ | ＋0.5％ |
| マンション賃料 | ＋0.3％ | ＋1.1％ |
マンション賃料を除いては大阪が大きく上回っています。さらに伸び率ではなく、価格そのもので東京を100とした場合の大阪の価格水準は以下の通りです。
| 項目 | 大阪 | 東京 |
|---|---|---|
| 最上位のオフィス価格 | 48.2 | 100 |
| 最上位のオフィス賃料 | 50.1 | 100 |
| マンション/高級住宅ハイエンドクラスの価格 | 54.7 | 100 |
| マンション/高級住宅ハイエンドクラスの賃料 | 81.3 | 100 |
マンション賃料を除いては、大阪の価格水準は東京の半分程度でしかありません。海外投資家から見ても大阪の割安感は顕著と思われますので、ポスト東京五輪の本命はズバリ「大阪」と考えてよいのではないでしょうか。
大阪万博の経済効果は？
大阪万博の経済効果は、りそな総合研究所の試算によると2兆2,000億円に及ぶといわれています。急増している外国人観光旅行客の来場を見込めるのがその理由ですが、来場者2,800万人のうち訪日客は周辺旅行者も含め300万人と予想されています。さらに万博開催の前年2024年開業予定でIR（統合型リゾート）の誘致を目指していますが、その最有力候補とされているのが夢洲です。
実現すれば万博とIRでダブルの経済効果が期待できます。2019年8月に横浜市という強力なライバルが出てきたものの、「独立した島」「大阪万博跡地の有効活用」といったある意味国策的な要因もあることから、夢洲の優位は動かないという見方もできるでしょう。仮に横浜に決まったとしても国内では3ヵ所のIR設置が認められる方向であることから、残り2枠に夢洲が残る可能性は高いとみられています。
予定通り開業できれば、大阪万博の来場者がIR施設内のホテルに宿泊したり商業施設で買い物をしたりと予想を上回る経済効果が実現する可能性もあります。
圧倒的スケールの大阪再開発
次に大阪再開発の全体像を見てみましょう。今回の再開発のポイントは、鉄道各社による路線の延伸計画です。大阪メトロでは、中央線をコスモスクエア駅から新たに設置する夢洲駅まで延伸させる予定でIR開業を当て込み2024年の完成を目指します。夢洲は島であるため、この区間は夢咲トンネルで海底を通過します。
大阪万博やIR施設の最寄り駅になる夢洲駅は、高さ250メートル超、地下1階、地上55階のタワービルと一体化した駅になる計画です。一方JR西日本では、現在桜島駅が終点の桜島線を夢洲まで延伸させるという計画もあります。中間点に新桜島駅も設置されるため、実現すれば一気に2駅が開業することになるのです。
ほかにも京阪電鉄が中之島線を夢洲まで延伸させる可能性があり、これらの鉄道網の整備が進めば、夢洲を中心とした一大湾岸エリアが誕生することになります。東京が地区ごとの再開発なのに対し、大阪はエリアごと生まれ変わるような印象です。
※新駅の名前はいずれも仮称です。
ロングタイムでも大阪の不動産は有望
大阪不動産は次の次である2025年以降も有望です。大阪万博、IRの次に控える大きなイベントは2027年の東京～名古屋間のリニア中央新幹線開業ですが、その後も2037年の新大阪までの延伸工事と周辺の開発が断続的に続きます。2020～2037年のロングタイムで考えても、大阪は有望な投資先として海外投資家の注目を集めそうです。
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