「東京オリンピック終了後に東京の不動産市場は下落する」との論調が一部では囁かれていますが、実際はどうなるのでしょうか。将来のことは誰にもわかりませんが、将来に起こりうる出来事やさまざまなデータを整理しながら、東京の不動産のこれからを探ってみます。
日本の人口は40年間で2割以上減少する
不動産の価格に大きな影響を及ぼすのが人口です。人口が増加する地域では不動産価格は上がり、人口が減少する地域では不動産価格は下がる、この傾向は間違いのない事実です。
少子・高齢化が進む日本の総人口は2008年をピークに減少しています。国立社会保障・人口問題研究所の「日本の将来推計人口（（平成29年推計）」によれば、日本の総人口は2040年に1億1,092万人、2053年には9,924万人になると推計されています。2015年から2053年までの約40年間で2割強の減少となる計算です。このことから見れば、日本全体の不動産価格は下落していくと考えられます。
東京では人口・世帯数ともにしばらく増加
しかし、東京に限って見れば事情は違ってきます。同研究所の「日本の地域別将来推計人口（平成30（2018）年推計）」で確認してみると、東京都全体の人口は2015年で1,351万人で、これが2030年には1,388万人まで増加すると推測されています。
その後は減少に転じ、2040年には1,376万人となります。つまり、東京都の人口は2030年頃を境に減少するものの、2040年になっても2015年段階よりもまだ多い、といえるのです。
世帯数も同様です。「日本の世帯数の将来推計（都道府県別推計）」（2019年推計）によれば、東京都の世帯数は2015年の669万世帯から、2030年の710万世帯まで徐々に増えていきます。その後は減少し、2040年には702万世帯となります。世帯数もやはり2015年と2040年の比較では増加していくのです。
外国人居住者、インバウンドの増加
東京の人口増加に追い風となるのが、外国人の増加です。法務省の調査によれば、在留外国人は2011年以降、増加傾向にあります。なでも在留外国人数が多いのは東京都で、全体の20.8％を占めています。2019年4月には、外国人労働者の受け入れ拡大を目的とする改正入管法もスタートしました。今後も外国人居住者は増加傾向で推移すると予測されます。
外国人観光客が増加していることもご存じの通り。外国人観光客が増加すれば、「日本に住んでみたい」と思う外国人も増えるでしょう。また、観光客に対応できる外国人労働者の需要も高まるはずです。このようなことからも、日本、特に東京における外国人居住者は今後も増え続けるといえるでしょう。
オリンピック後もさらに進む再開発
さて、「不動産はオリンピック後に下がる」との説についてはどうでしょうか。オリンピックを契機とする大規模再開発が終わる、というのがその論調の根拠と考えられます。
確かに現在、東京エリアではインフラの整備をはじめさまざまな再開発が進められており、オリンピックまでに完成を迎えるものも少なくありません。しかし、2020年以降に行われる再開発も実はたくさんあります。
たとえば、2022年以降2028年くらいまでに、東京駅、渋谷駅、虎ノ門駅など都心部で予定されている再開発プロジェクトは多数あります。また2027年には、東京―名古屋間の「リニア中央新幹線」が開業予定です。オリンピック前後で空港や道路、鉄道などのインフラが整備され、さらに再開発で新しい街ができることで、東京の住みやすさはさらに向上すると考えられるでしょう。
海外の年金、日本の生保各社も東京の不動産を買っている
進化し続ける東京の不動産は、世界の投資家から注目を集めています。たとえば世界最大の政府系ファンドであるノルウェー政府年金基金は日本の不動産を取得しており、今後も投資を検討すると表明しています。また、日本最大級の機関投資家ともいえる生命保険各社も、高い利回りが期待できる運用先として不動産への投資を積極化させています。
こうした動きを象徴するかのように、不動産投資信託（J-REIT）への資金流入が加速。2019年9月現在、東証REIT指数は12年ぶりの高値圏で推移しています。
このようなさまざまな状況を総合的に見れば、東京の不動産の魅力はオリンピック後も継続的に高まり続け、不動産価格は安定的に推移することが期待できるのではないでしょうか。
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