近年、海外における日本の不動産投資への注目度が高くなっています。その理由としては、「カントリーリスクの低さ」「治安の良さ」「投資環境の安定感」などさまざまなメリットがあるからです。実際に日本で不動産投資をしたいと思った投資家が、参入しやすい環境が整備されている点にも注目すべきでしょう。
海外在住の日本人を含め、海外から日本の不動産に投資をする場合はさまざまなハードルが待ち構えているように感じますが、実は海外からの参入障壁はかなり低くなっています。本記事では、これから日本の不動産投資に参入する投資家にはどんなメリットがあるのか、さらにメリットだけでなく日本の不動産投資に参入する際の注意点について解説します。
実は日本と海外とで参入障壁に違いがない
海外には外国人の不動産投資に規制を設けている国が多くありますが、日本にはそういった規制がありません。海外から、もしくは外国人が日本の不動産を購入することに対する規制はないので、日本国内で日本人が不動産を購入するのと法的な有利不利はありません。外国人の不動産購入を禁止していなくても特別な課税をしている国もありますが、日本はそれもないので海外から日本の不動産を購入する法的なコストは国内と同じです。
実は海外から見て日本の不動産は割安
日本にはかつて不動産バブルと呼ばれる時代がありました。その不動産が持っている実力からかけ離れた高値で取引された事例も数多く、まさに中身のない泡のように価格が膨らんだため、バブルと呼ばれていました。その不動産バブルは崩壊してからすでに20年以上が経過しており、現在の不動産は実力に基づいて価格が形成されています。
2019年現在、一部の新興国では経済の急成長に伴ってバブル的な不動産価格の高騰が起きています。こうした国での不動産投資ではバブル崩壊というリスクがつきまといますが、少なくとも日本の不動産市場でバブル崩壊による大暴落は起きにくいと考えるのが自然でしょう。こうした事情から日本の不動産価格は海外と比べると割安であると考えている投資家は多く、このことも不動産投資への参入障壁を低くしています。
規制緩和など投資環境の整備が進んでいる
不動産取引に関する規制も海外からの不動産投資では障壁です。日本では外国人の不動産所有に規制を設けていませんが、従来からの取引ルールや規制が海外からの投資には障害となる可能性もあります。その象徴ともいわれてきたのが、不動産取引における重説（重要事項説明）です。重説は宅地建物取引主任者の資格を持つ人が不動産賃貸の当事者に直接行う必要があります。
しかし2017年10月1日から施行、運用されているIT重説ではテレビ会議などを使って遠隔地から行うことが可能になりました。この規制緩和は、海外の投資家にとって利便性が向上するでしょう。また民間においても海外からの不動産購入をサポートするエージェント会社が続々と誕生しており、もちろん外国人だけでなく海外在住日本人の方々も利用することができます。
海外から日本の不動産を購入する際の注意点
海外から日本の不動産投資に参入するハードルが下がっていることを示す事実を解説してきましたが、最後に海外から日本で不動産投資をする際の注意点を2つ解説します。
1.住民票がない
不動産購入の必要書類には住民票が含まれていますが、海外在住の場合は日本国内の住民票を取得することができません。この場合は居住している国の大使館や領事館において在留証明書やサイン証明書といった、住民票に代わる書類を発行してもらう必要があります。
2.融資がつかない
高額商品である不動産の購入には融資の利用が前提になっているケースも多く見られますが、海外在住の場合は融資を利用できる可能性が低いことが問題です。ほとんどの金融機関では日本国内在住であることが融資の条件に含まれているため、海外在住だとこの条件に引っかかってしまいます。
海外にいながらにして日本での不動産投資に参入するハードルは低くなっているとはいえ、依然として上記の2点はクリアすべき重要なポイントなので、検討の際にはこれらも十分考慮してください。
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