遊休地を所持し、どのような土地活用をしようかと検討する際に、重要となるのがその土地のエリアです。
特に東京は、他のエリアにない特徴があります。東京ではどのような土地活用が有効的なのでしょうか。
東京で土地を活用する際のポイントやおすすめの活用法、活用理由について解説します。
目次
データで見る 東京での土地活用のポイント
土地活用を検討するのであれば、対象となるエリア・地域の市場動向や需要データなどを把握しておくことが重要です。
そこで注目したいのが、地価の推移や収益の源泉となる人口動態や推移データです。
地価が高まっているのであれば、その地域の住宅や不動産需要が上昇していることであると考えられます。また、人口が集中・増加しているのであれば住まい以外にも様々な商業・消費のニーズがある人気のエリアであると推測することができます。
では、現在の東京の地価は上がっているのでしょうか。また人口は増えているのでしょうか。
東京は地価が上昇している
2021年、コロナ禍の影響で全国的に地価が下落しました。それは東京都も例外ではありません。国土交通省が毎年公表している公示地価を見てみましょう。
東京都区部の住宅地で63万1,400円/㎡と、前年より1㎡あたり100円とわずかにですが下落しました。
しかし、東京都区部の住宅地と商業地は、2014年から2020年までの7年間は上昇し続けていました。
2021年度の地価は下落したものの、東京の不動産需要や資産性は未だに高い水準を維持し続けていることが分かります。
一方で、地価の上昇は固定資産税や相続税、贈与税の負担増にも繋がります。そうならないためにも、好立地に土地を所有している場合は、土地の有効活用を検討することが重要なのです。
東京都の人口データや推移
東京都の統計ページによれば、2022年（令和4年）1月1日時点の東京都の人口は1,398万8,129人でした。
2021年、東京都は新型コロナウイルスの影響で、実に26年ぶりに減少しました。しかし、2021年を除けば、長期にわたって増加傾向にあり、東京都には1,400万人もの人が住んでいる世界有数の巨大都市であることが分かります。
2021年の東京都の人口内訳を見てみると65歳以上の老年人口が311万6,000人です。2021年1月1日時点での東京都の総人口の22％となっています。
全国平均は29.1％なので東京都の老年人口は全国平均に比べると少ない割合です。
また、コロナ禍により減少傾向ですが、2021年時点で東京都には54万6,436人の外国人が暮らしていて、東京都の人口のおよそ4％にもなる数字です。
東京都在住の外国人は、25歳から29歳が最も多く、ほとんどが生産年齢です。
このように東京都には老若男女、さまざまな人が暮らしており、今後も増えていく多様な不動産需要によって様々な土地活用が可能であると考えられます。
東京でおすすめの土地活用法
土地活用にはさまざまな方法があります。
その中でも、東京という立地がメリットになる方法を5つ紹介します。
駐車場経営
初期費用が比較的かからない土地の活用法として駐車場経営があります。
駐車場経営は地域の特性に合わせてコインパーキングや月極駐車場などの経営方法を選ぶ必要があります。近年では、自動車の所有台数の減少や購入世帯の減少など、駐車場マーケットの行く先が不安視されているようです。その一方で、カーシェア市場が拡大しており、自動車を借りるステーションとしてコインパーキングなどが利用される形態も増加しているため、今後もある程度の需要は見込まれると考えられています。
トランクルーム経営
ビルのワンフロアをパーティションで区切ったり、コンテナを設置して貸し出したりします。トランクルームは住宅をつくりにくい狭小地や変形地でも始めることができ、手間もあまりかからないことから近年人気を集めています。
コインランドリー経営
住宅街や大型スーパーなどの商業施設の生活道路沿いであれば、コインランドリーが適しています。
土地の広さに合わせて柔軟に始めることができ、手間もあまりかかりませんが、洗濯機や防犯カメラ、両替機などの設備の初期費用がかかります。
客単価はそれほど高くないので、利便性を高めて他者との差別化を図りつつ、集客性を上げる必要があります。
オフィス賃貸経営
東京は会社が多いため、オフィスの賃貸に需要があります。
オフィスビルはマンションに比べて建築条件がそれほど厳しくなく、比較的始めやすいため、税制優遇も受けられます。
しかし、オフィスビルの建築にはそれなりの初期費用がかかる点と地域によっては競争が激しく、家賃の値下げ戦争に巻き込まれる可能性があるので、立地が重要になります。
賃貸マンション経営
人口が多い東京ではまだまだマンションの需要があります。
マンションは、ワンルームマンションからタワーマンションのような高級住宅までさまざまなタイプのマンションがあり、その構造や大きさ、建築場所によって初期費用が異なります。
自分の予算に合わせて大きさが選択できるのがメリットです。
マンション経営は節税効果が期待できるほか、軌道に乗れば安定的な家賃収入を確保できます。
しかし、空き家リスクがあるため、物件価値が下がらないように管理を徹底する必要があります。管理は専門の業者に委託するのが一般的ですので、業者の選び方が重要です。
ノウハウを持っている不動産会社とタッグを組むことで、不動産投資初心者でも安定した利益を出しやすいので、東京における土地活用では、最初に検討したい方法です。
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東京で土地活用を始める理由
土地活用を始めることによってさまざまなメリットがあります。
不動産投資全般にいえることや、東京ならではのメリットを紹介します。
安定した収入が得られる
既に紹介したとおり、東京は人口が多く他県に比べてあらゆる面で需要が高いといえます。需要が高ければその分高い賃料や使用料を得ることができます。
この傾向は特にマンション経営において顕著です。
下記は東京カンテイが発表した「年間分譲マンションの平均賃料」です。
近畿圏や中部圏でも安定しているといえますが、特に首都圏は賃料が右肩上がりとなっていることが分かります。
生命保険の代わりになる
土地活用で建物を建てる場合、不動産投資ローンを利用するのが一般的です。不動産投資ローンを利用するときに、団体信用生命保険に加入します。
それによって、債権者が死亡したときや重傷を負ったときにそれ以降のローンの返済が免除されるため、ローンを返済せずに、家賃収入を受け取り続けられます。
不動産の所有権はそのまま相続されるので、現金が必要になった場合は、不動産を売却して現金化することも可能です。
このようにもしもの時の備えになるため、現在加入している生命保険を見直すきっかけにもなります。
老後の収入を確保するため
不動産投資は、長期にわたって安定した家賃収入を受け取れるため、将来の備えとしても有効といわれています。
今後も年金受給額は下がることが予想されるので、年金以外の収入源を確保することはゆとりのある老後を送るためには必要なことです。
相続税対策をするため
資産を相続する場合、資産の評価額に応じて相続税を支払わなければなりません。現金で相続するよりも、資産を不動産に変えることによって、評価額が低くなります。
土地活用を始める際には、建築費や造成費などの融資を受ける方も多く、相続時には保有資産から融資額が減額されるので、融資を受けることによって課税対象を少なくできます。
また、不動産を相続する中でも、土地として相続するより、賃貸物件を建築し相続することで節税効果がより高まります。
資産状況や保有する土地の状況はひとそれぞれのため、自己判断するのは難しいものです。土地活用を検討するなら早めに経験豊富な不動産会社に相談することをおすすめします。
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