不動産投資は借入をして不動産を購入するケースが多いため、購入時の融資条件が非常に重要になります。中でも、変動金利で借入をしている人は、常に金利変動リスクにさらされている状態です。
最近、不動産融資で有名だったスルガ銀行や西武信用金庫が金融庁から行政処分を受けるなど、金融庁の不動産融資への引き締めが厳しくなっています。これらのニュースはこれから収益物件を購入しようと考えている人にとっては重大なニュースですが、既に借入をしている人は、すぐに影響が出てくる話ではありません。
それよりも、現在のキャッシュフローを変える可能性のある金利の動向は注視しておくべきです。今回は金利リスクと不動産融資について考えてみましょう。
日本金利と米国金利の相関性
基本的に、日本の金利は米国の金利に追随する傾向があると言われています。つまり、米国が金利を上げれば、同時とまではいかないまでもそれにつられて日本の金利も上がる傾向があります。
昨年まで、FRBは米国内の利上げを段階的に行っていくという発言をしていましたが、今年に入り、米中貿易摩擦や英国ブレグジット問題などによる世界経済の不透明化により、利上げを一旦停止する方針です。むしろ一部では金利を下げるという報道がされています。
そういった意味では、直近1～2年の金利上昇リスクは限定的と言えますが、日本で不動産投資をしているからといって、世界情勢は無視できないということです。
特に米国経済の影響は間接的に不動産融資の金利に影響してくるので、今後、取るべき融資戦略を考える上でも、金利に関するニュースは最低限チェックすることをお勧めします。
金利と不動産取引量の相関性
金利が不動産取引にどのように影響するかについて考えていきます。
当然ながら、金利が上がれば、毎月のローン返済額は上がります。
金利が上がると同時に、家賃が上昇し、不動産の利回りが同様に上がれば特に問題はないのですが、実際は金利が上がったからといって、連動して家賃が上がるわけではありません。
このように、毎月のローン返済額だけが大きくなり、採算がとれる案件が少なくなるため、一般的に金利が上がると不動産取引量は減少します。
不動産取引量が減少すると、どうなるでしょうか。金利が上がっても、不動産を売りたいと考える供給側は減少しません。一方、不動産を買いたいと考える需要側が減少するので、不動産価格は下がっていきます。
このように、金利は将来の不動産売却価格にも影響を及ぼすのです。
今後の不動産融資と取るべき戦略を考える
では、将来の金利上昇に備えてどのような戦略を取るべきでしょうか。このリスクをヘッジする手段は多くあります。
代表的なヘッジの手段に、固定金利へのスイッチがあります。ただし、変動金利のほうが固定金利より低いことがほとんどなので、固定化するタイミングは悩みどころです。
これについては、シミュレーションをしてみることをお勧めします。例えば、現在借り入れているローンの金利が一律0.5%上がった場合の毎月ローン返済の増額幅と、現在金利を固定化した場合のコストを比較するシミュレーションです。
シミュレーションの結果、固定化したほうが断然低いコストで済むのであれば、本格的に検討してみるのもありかと思います。
もう1つのヘッジ手段としては、繰上げ返済でコツコツ残債を減らしていく方法があります。これは、将来の売却を考えても有効です。
変動金利のローン金額を減額すればするほど、金利変動リスクは低くなります。また、残債が少なくなるほど、物件売却時に残債が売値よりも低くなり、差額を自己負担する可能性が低くなります。これによって、売りたい時に売れる可能性が高くなるので、繰り上げ返済は売却においても有利に働く方法と言えます。
現在ニュースになっている米中貿易摩擦などの不動産投資に直接関係のないニュースであっても、間接的に不動産投資に影響してくることは多くあります。特に今回お伝えした金利については、不動産投資に大きな影響を及ぼすので、米国金利をはじめとする世界情勢の動向は注視するようにしましょう。
