株式投資やFX投資と異なり、不動産投資は事業性が強く、その経営にはまってしまう人もいます。中には、不動産投資仲間同士で事業規模を競い合い、保有物件数やその評価額を自慢する人もいます。
しかし、不動産投資はあくまで目的を達成するための手段であって、不動産投資をすること自体が目的になってしまっては本来の目的を達成できません。この点は十分に注意すべきです。
今回は、不動産投資の目的とゴールについて考えて行きたいと思います。
不動産投資は規模を競うゲームではない
不動産投資を始めると、自分の保有物件の規模を大きくすることにこだわる人が出てきます。
例えば、自分は5棟で合計10億円の不動産を保有しているということを、他の不動産投資家に誇らしげに自慢したがる人もいるのです。
全額自己資金で物件を購入しているのであれば問題ないのですが、全額に近い金額を借入で賄っている場合は、「投資額＝リスクの大きさ」という見方もできます。
不動産投資でキャッシュフローを最大化していくためには、不動産の買い増しは確かに重要です。しかし、どんなに大きな不動産を購入しても、採算が取れない不動産、キャッシュフローがマイナスになってしまうような不動産を購入してしまっては、逆効果です。
不動産投資では、いかに借入金額をはじめとするリスクを最小化して、キャッシュフローを最大化できるかということをまず始めに考える必要があります。規模を自慢する不動産投資家に出会うこともあるかもしれませんが、この点は決して忘れないようにしてください。
不動産投資を行う目的を明確にする
上記を理解した上で、不動産投資を行う目的を明確にしましょう。例えば、子どもの教育費が5年後に必要になるので、それまでに給与収入に加えて月々5万円程度のキャッシュフローが欲しい場合は、子どもの教育費確保が目的になります。
不動産投資と言いながらも、不動産賃貸経営は事業性が強いものです。よって、「自分で事業を営んでみたいので不動産投資に挑戦したい」というのも目的になるでしょう。
その目的に応じて、不動産投資の規模を考えていくべきです。小さく始めて大きくしていくというのが原則です。
例えば、最初に1棟20室の2億円の物件を購入するより、1棟6室の3,000万円の物件を購入するほうがリスクは低く、失敗したとしてもリカバーしやすいです。
不動産投資の目的は、その後の賃貸経営のモチベーションに直結するので、できる限り明確にしてから動き始めましょう。
目的達成に必要なキャッシュフローを明確にする
目的を決めたら、次はその目的達成に必要なキャッシュフローを明確にし、そこから逆算して購入する物件の規模を考えていきます。
上記の教育費の例で言えば、月々5万円のキャッシュフローを得ることがゴールです。
「事業をしたいから不動産投資をする」場合は、キャッシュフローの金額を目標として設定するのは難しいかもしれません。しかし、目標がないとモチベーションをキープしにくいので、少額でもいいので具体的な目標金額を設定すべきです。
そして、その目標をとなるキャッシュフローを獲得するために、いかにリスクを最小化しつつ不動産を購入していくかを考えていくのが、不動産投資のあるべき姿だと考えます。
リスクを最小化するために検討すべき要素は多くありますが、最も効果的なのはできる限り借入金額を少なくすることでしょう。不動産投資の原則は、「借入は少なく、キャッシュフローは多く」ですが、この感覚は多くの不動産業者とコンタクトし、多くの物件を見ていくことで養われます。
このような地道な作業をしていく上でも、不動産投資を始める目的の明確化、その目的を達成するための目標は重要です。何事も始めが肝心なので、目的と目標は最初にしっかり考えるようにしましょう。
