不動産投資
2019.3.28

不動産に投資するなら事業的規模を目指そう

(画像=Grand Warszawski / Shutterstock.com)
(画像=Grand Warszawski / Shutterstock.com)
不動産投資を行う場合、事業的規模を目指すと税金の計算上さまざまな優遇を受けることが可能です。ここでは、事業的規模と判定される基準や注意点、事業的規模と判定された場合のメリットについてわかりやすく解説します。

不動産投資で事業的規模と判定される条件

不動産投資を始めた場合は、確定申告をすることが必要です。賃料収入が入るのはうれしいですが、その分、所得税の負担も大きくなります。不動産投資によるメリットを最大限享受するためにも所得税を節税し、手元に残る資金を少しでも多く確保しましょう。不動産投資では、事業的規模と判断された場合、さまざまな税金上の優遇を受けることができます。

事業的規模と認められるには、「独立した室数が10室以上のアパート」「独立家屋が5棟以上の貸家」という2つの要件のうち、いずれかを満たさなければなりません。

事業的規模と判定された場合のメリット

事業的規模の不動産投資と認められれば、さまざまなメリットが得られます。代表的なのは、「青色申告特別控除65万円」「専従者給与の支払い」「回収不能賃料の経費算入」です。それぞれ順番に解説していきます。
まず、青色申告特別控除65万円についてです。何も手続きをしていない個人事業主の確定申告は、白色申告と呼ばれます。

一方、青色申告の承認申請を税務署に提出し、青色申告の条件を満たした個人事業主の確定申告が、青色申告です。青色申告書を提出することで、赤字を3年に渡って翌年以降の利益と相殺できるなど、個人事業主はさまざまな税金上の優遇を受けることができます。一方で、青色申告の条件を満たすためには、「日々の取引を記帳する」「収入や経費の根拠書類を保管しておく」などが必要です。

そのため、事務手続きが増えるというデメリットもあります。青色申告の一番のメリットは、青色申告特別控除として10万円を不動産所得から控除できることです。毎年10万円を経費にでき、手元からお金が出て行くこともないというのは、大きなメリットといえるでしょう。この青色申告特別控除が、不動産が事業的規模と認められることによって、65万円に拡大できます。

65万円を控除するためには、複式簿記で記帳するなど一定の要件がありますが、最近では記帳用のフリーソフトも充実しているため決して難しくはありません。続いて、専従者給与の支払いについてです。通常、外部の人を雇って給与を支払った場合、支払った給与は経費にすることができます。しかし、配偶者など生計を一にする親族に支払う給与は、経費性があいまいなことから、経費として認められていません。

ところが、事業的規模と認められれば、生計を一にする親族に支払った給与も、専従者給与として経費に算入することが認められます。専従者給与には、いくつかの要件があり、要件を満たさなければ経費として否認されてしまうため、注意しましょう。最後に、回収不能賃料の経費算入についてです。不動産投資をしていると、未収問題に頭を悩ませることになります。

未収であっても、回収予定である以上、賃料として毎年不動産収入に含めて申告しなければなりません。お金は入らないのに所得税はかかるという、オーナーにとっては頭の痛い問題です。しかし、事業的規模の不動産投資だと認められると、回収不能だと確定した時点で、これまでの回収不能分を一括でその年の経費にすることができます。

事業的規模の不動産投資と認められていない場合、回収不能が確定したとしても、一気にその年の経費に算入することは認められていません。修正するなら、過去の申告書をすべて修正し、計算し直す必要があり、現実的な方法とはいえないでしょう。

事業的規模を目指すうえでの注意点

事業的規模を目指したり、税金上の優遇制度を適用したりするうえで注意すべき点について解説します。まず、事業的規模の判定は個別判断となるため、注意しましょう。国税庁が提示している「独立した室数が10室以上のアパート」「独立家屋が5棟以上の貸家」というのはあくまで目安です。実質的に事業として行われていないと判断されれば、税金上の優遇を受けることはできません。

判断に迷う場合は、専門家に相談することをおすすめします。また、専従者給与を経費にする場合、専従者の要件や給与の金額設定には十分気を配りましょう。専従者の要件は、生計を一にする15歳以上の親族で、6カ月以上専従者として従事できることです。他に本業がある場合は、専従とは認められません。非常勤での勤務については取り扱いがあいまいです。

しかし、勤務実態を証明する根拠を残しておくなど、工夫する必要があります。また、専従者給与を支払う場合は青色事業専従者給与に関する届出書を税務署に提出します。届け出には、専従者の氏名や生年月日、業務内容や給与の上限額を記載しなければなりません。業務内容と見合わない高額な給与だと経費として認められない可能性があるため、注意しましょう。

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