不動産投資
2019.3.28

不動産投資における融資。金融機関は何を見ているのか?

(画像=Alexander Raths / Shutterstock.com)
(画像=Alexander Raths / Shutterstock.com)
不動産投資では、金融機関から融資を受ける方が多い傾向です。そのため、融資を受ける前に融資に関してある程度の知識を押さえておきましょう。今回は、不動産投資における融資の特徴や金融機関が見ているポイント、不動産投資における融資戦略の重要性について解説します。

不動産投資は融資がつきやすい

不動産投資をはじめる時、物件を購入するにあたり多くの人は金融機関から融資を受けます。融資を受けるとなると「返済していけるだろうか」「そもそも金融機関の審査に通るだろうか」と不安になる人が多いかもしれません。しかし、不動産投資における金融機関からの融資は、一般的な借り入れとは区別して考えることが大切です。

不動産投資は金融機関からの融資がつきやすいという特徴があります。
不動産投資で金融機関から融資がつきやすい理由は、家賃を返済原資にすることができるからです。住宅ローンをはじめとした一般的な借り入れでは、借り入れをすることによって新たに収入源が増えるわけではありません。

一般的な借り入れの場合、返済原資はあくまで個人の給与です。そのため、住宅ローンの融資を受ける場合は個人として返済能力があるということを金融機関に証明しなければなりません。その点、不動産投資であれば借り入れをすることによって不動産収入という新たな収入源が得られます。借り入れの返済の大部分はあくまで不動産収入の中から払っていくことになるため、金融機関としても返済リスクを試算することができます。

また、不動産投資の場合、不動産には資産としての価値があります。金融機関からすると、その点も安心できるポイントです。なぜなら、返済が滞ったとしても不動産の売却益である程度、残債を回収できる見込みがあるからです。「家賃収入から返済できること」「不動産に資産価値があること」から、不動産投資は金融機関から見て信用の高い融資先といえるのです。

そのため、住宅ローンでの借り入れ限度額は一般的に年収の10倍程度ですが、不動産投資では年収の20倍程度まで融資がつくことがあります。不動産投資の融資が金融機関にとって信用が高いということは、有利な条件で融資が受けられるということです。たとえば、同じ借り入れでもクレジットカードだと限度額はせいぜい数百万円で、金利も14%前後と非常に割高になります。

クレジットカードは無担保ローンで、すぐにお金が入ることが魅力ですが、金融機関から見てリスクが高い分金利は高くなるのです。一方、不動産投資では1~3%台という低い金利が採用されています。金利条件を見ても、金融機関での不動産投資の位置づけを知ることができます。

金融機関が見ているポイント

金融機関が見ているのは、「人・物・金」です。この中でも、不動産投資においては不動産そのものにあたる「物」の部分が特に重視されます。「人」とは、融資をする人物個人の信用です。職業や年収、勤続年数、過去の信用履歴などが審査の基準となります。「物」は不動産の収益性と資産価値です。収益性とは、不動産投資によってどの程度の収益が得られるかということ。

たとえば、物件の立地や周辺環境、実質利回りなどを参考に、金融機関は物件の収益性を判断します。資産価値については、土地建物の評価額が該当するでしょう。金融機関は、いざというときに不動産を売却したら、どの程度の回収が見込めるかを独自に評価したうえで融資をつける判断材料とします。「金」は、個人の預貯金残高や借り入れ状況です。

当然ですが、預貯金残高は多いほど有利で、借り入れがあることは不利に働きます。しかし、住宅ローンや車のローンが残っているからといって、不動産投資の融資が全く受けられないということはありません。住宅ローンなど一般的な借り入れでは、金融機関が融資判断をするポイントは「人」と「金」だけです。それに対して、不動産投資では「人」と「金」だけでなく「物」が加わるため、その分融資がつきやすくなります。

金融機関が見るポイントは同じですが、金融機関によって個別の審査基準はまったく別物です。そのため、金融機関から融資を受けるときは、一つの金融機関だけ見るのではなく、複数の金融機関を比較検討したほうがよいでしょう。

融資戦略で不動産投資を成功させる方法

不動産投資では、物件選びだけでなく融資戦略が非常に重要です。自分がどの程度の融資を受けられるのかという全体像を把握したうえで、最大限の収益をあげられるよう物件を選ぶことが大切です。金融機関からの融資を効果的に活用すれば、投資によって収益を拡大することができ、拡大した収益でさらに不動産投資をするという好循環を生み出せます。

不動産投資では、自己資金はしっかりと確保しておき、投資家としての選択の幅が確実に広げるため、できるだけ多く金融機関から融資を受けることが大切です。

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