税金
2019.3.28

不動産投資で税金とは?どんな時にかかる

(画像=Sensay / Shutterstock.com)
(画像=Sensay / Shutterstock.com)
不動産投資にはさまざまな税金がかかります。不動産投資にかかる税金の種類や計算方法を知っておけば、購入後に実際手元に残るお金を正確に見積もることができるでしょう。今回は、購入時・保有時・売却時に発生する税金について詳しく解説します。

不動産投資で購入時・売却時に発生する税金

不動産の購入時に発生する税金は、「不動産取得税」「登録免許税」「印紙税」です。売買や贈与など、相続以外の方法で不動産を取得したときは、「不動産取得税」がかかります。不動産取得税は、原則として土地建物の評価額に4%をかけて計算します。しかし、2021年3月末までは土地と住宅用建物は3%という低い税率が適用され、土地が宅地であれば評価額はさらに半分にすることが可能です。

また、不動産を登記する際に「登録免許税」がかかります。司法書士に登記を依頼している場合は、司法書士報酬のなかに登録免許税も含まれていることがほとんどです。登録免許税は、原則として土地建物の評価額に2%をかけて計算します。

不動産の売買契約書や借り入れにまつわる書類など、一定の要件を満たす書類を作成する場合、「印紙税」を支払わなければなりません。印紙の金額は文書の種類や記載されている金額によって決められています。たとえば、1億円の不動産の売買契約書には、3万円(軽減措置額を表示)の印紙を貼る必要があります。

不動産の売却時に発生する税金は、「譲渡所得税」や「住民税」です。
譲渡所得は、売却価格から購入価格や購入時にかかった手続き費用を差し引いて計算します。そのため、購入金額よりも高く売れた場合にしか譲渡所得税は発生しません。譲渡所得が発生した場合、確定申告で譲渡所得の申告書を提出します。そうすると、住民税にも譲渡所得分が自然と合算される仕組みです。譲渡所得税と住民税は、給与や年金など他の所得とは区別して計算します。

所得税は、所得金額が増えるほど税率が高くなりますが、譲渡税の税率は所得金額の影響を受けません。その代わり、手放すまでの期間によって税率が変わります。5年以内に譲渡した場合、所得税率は15%、住民税率は5%です。5年を超えて譲渡した場合、所得税率は30%、住民税率は9%です。譲渡までの期間によって税率がまったく変わるため、譲渡のタイミングには注意しましょう。

不動産投資で保有時に発生する税金

続いては、不動産の保有時に発生する税金について順番に解説します。不動産の保有時に発生する税金は、「固定資産税・都市計画税」「所得税」「住民税」です。不動産を保有している限り、毎年固定資産税・都市計画税を負担しなければなりません。固定資産税の標準税率は1.4%、都市計画税の標準税率は0.3%です。

標準税率は地方税法で定められていますが、地方公共団体によって必要性があれば変更できるとされています。固定資産税と都市計画税の納付書は、毎年5~6月ごろに不動産の所在する自治体から送られてきます。不動産を保有しているだけでは、所得税や住民税は発生しません。しかし、家賃収入が入ればそれを不動産所得として申告することが必要です。

不動産所得は、家賃収入から不動産の維持管理にかかる経費を差し引いて計算します。不動産所得は、給与や年金など他の所得と合算します。所得税は、所得をすべて合算した金額に応じて所得税率をかけて計算することが必要です。所得税率は、所得の金額に応じて5~45%まで設定されており、所得が大きくなるほど所得税率も高くなります。

不動産所得を申告するため確定申告をすると、住民税にも不動産所得の分が上乗せされます。住民税を概算で知りたいときは、不動産所得に10%をかけることで簡易的に求めることができるでしょう。

経費になる税金と経費にならない税金

不動産投資で発生する税金にはさまざまな種類がありますが、経費にできる税金とできない税金があります。経費にできる税金は、「不動産取得税」「登録免許税」「印紙税」「固定資産税・都市計画税」です。一方、所得税や住民税は経費にすることはできません。誤って経費計上してしまうことがないよう注意しましょう。

不動産投資によって受け取れる金額は、税金によって変わります。不動産の投資判断をする前には、発生する税金を見積もり、手元に残る資金を正しく予測するようにしましょう。不動産会社の営業マンが事業計画やキャッシュフロー計算書を作成してくれた場合は、税金に関する項目に抜けや漏れがないかを自分の目で見て確認することが大切です。
 

【あなたにオススメ】
不動産投資が節税に効果あり?その真実とは?
不動産が相続対策に有効といわれる理由とは
不動産所得での節税に欠かせない必要経費の知識
次世代に資産を遺すためのアパート・マンション経営
物件売却は5年経ってから!譲渡所得税について理解しよう

NEXT 物件売却は5年経ってから!譲渡所得税について理解しよう
PREV 確定申告の納税方法が多様化!自分に合った方法で納税しよう

続きを読む

関連記事