2020年6月12日参議院本会議で全会一致となり「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（以下：賃貸住宅管理適正化法）」が可決しました。この法案の成立により賃貸住宅管理業務の適正化が図られ特にサブリース契約を行う場合にはさまざまな規制が強化されます。そのため今後の賃貸住宅物件選びの際は、管理を委託する会社が「新たなに法律にキチンと対応できる体制になっているかどうか」を把握したうえで決定することが必要です。
新たな法律に対応できているかどうかを見極める
日本では、若い世代を中心に賃貸住宅志向が高まっているうえインバウンド需要による賃貸住宅需要の増加などを背景に今後も賃貸住宅市場の拡大が見込まれています。一方で賃貸住宅オーナーの高齢化などによってオーナー自ら管理する方式は減少、賃貸住宅管理会社に管理を委託するケースが増加傾向です。
そんな中一定の家賃保証のもとで管理業務を一括して任せるサブリース方式が増加しています。しかし家賃保証に関する認識の違いなどから管理会社とオーナー、あるいはテナントとの間でのトラブルも増加。トラブルを抑制し管理業務の正常化を図るために「賃貸住宅管理適正化法が実施された」といっていいでしょう。
今後不動産投資を考えている人にとっては、管理の適正化が促進されるため安心材料になります。しかし逆にいえば投資先の物件の管理会社が「新たな法律にキチンと対応しているかどうか」を事前に確認しておくことが重要になるでしょう。
業務内容の義務づけと登録制度の2本柱から成る
賃貸住宅管理適正化法は、主に以下の2本の柱から成り立っています。
- 1賃貸住宅管理業者の業務における重要事項説明などの義務づけ
- 2賃貸住宅管理業の登録制度
1の賃貸住宅管理業者の業務に関する義務づけに関しては、さらに以下の4つの項目から成ります。
業務管理者の配置
管理業者の事務所ごとに賃貸住宅管理の知識・経験を有する社員を配置する
重要事項の説明
管理業務の契約前には、具体的な管理業務の内容や実施方法などについて契約するオーナーに対して書面を交付して説明が必要
財産の分別管理
会計の明朗化を図るために管理物件の家賃などの管理については、管理会社の他の財産などとは分別して管理する
定期報告
管理業務の実施状況について契約するオーナーに定期的に報告する
有資格者の有無が問われるようになってくる
賃貸住宅管理適正化法で義務づけられる業務は他にもいくつか細かな規定があります。例えば賃貸住宅の管理委託契約は、書面で作成して交付する必要があり（同法第14条）賃貸管理を再委託することは禁止（同法第15条）。つまり下請けに丸投げしてはいけないということです。さらに賃貸管理業務に関する帳簿を作成して記帳しなければなりません。（同法第18条）
また事務所に賃貸住宅管理の登録業者であることを明確にする標識を設置することが必要です。（同法第19条）なお業務管理者については「宅地建物取引士」を含めた「賃貸不動産経営管理士」の有資格者などが想定されています。今後は、支店や営業所ごとにそうした専門知識・経験を持った有資格者を配置しなければなりません。
資格を持つ専門家の名義貸しは禁止されているため、「知識・経験が豊富な有資格者をいかに確保するのか」について管理会社としての企業力が問われるようになってきます。
重要事項説明の義務化などは2020年12月施行
この業務に関する義務づけは、2020年12月に施行される見込みで登録制度については、2021年6月施行と2段階で実施される予定です。2021年6月施行予定の賃貸住宅管理業の登録制度は、管理する賃貸住宅200戸以上の会社が対象。中小零細企業は対象ではありませんが不動産投資を行う場合には、この登録制度の対象となるような一定の規模の会社であるほうが安心でしょう。
賃貸住宅管理適正化法が施行されれば賃貸住宅の管理規模が200戸以上の事業者は、国土交通大臣に登録することが必要です。施行は上述の通り2021年6月で施行からは1年間は猶予期間が設けられています。しかしギリギリでも2022年6月までに登録しなければなりません。2022年6月以降も登録していない会社は、賃貸住宅管理業を営むことはできなくなります。
なお登録の有効期間は5年で賃貸管理業務を続けていく場合には、5年ごとに登録を更新していかなければなりません。以上のような点を念頭に置きながら投資する賃貸住宅の管理会社を見極めるようにする必要があります。
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